中国房地产至少冬眠两年？

每经记者  张敏  叶书利  徐学成  徐杰发自北京、广州、杭州

 

    在货币紧缩和地产调控双重打压之下，多个城市房价已经掉头向下，房地产商资金链绷紧。这引起部分地方政府担忧，杭州市已经着手防范地产业相关公司破产后造成欠薪，从而引发社会问题。与此同时，消费者购房热情消退，转向持币观望；有业内专家表示，楼市调整还远未结束，中国房地产将结束高速增长期，进入“中速增长期”，从现在到2013年都将是调整阶段。

行业观察

 

楼市衰退或持续至2013年

 

每经记者  张敏  发自北京

 

    随着楼市调控和经济结构调整持续，我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。

    11月12日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示，万科已经进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

    由于其房地产界领军者的身份，万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年，万科集团董事长王石也曾抛出  “拐点论”，并引发一轮降价风潮。

    不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织（IMF）14日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。

近三年处于调整期

 

    调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据，自今年年初出台“新国八条”的9个月来，成交量、价格、投资等指标的增速，以及国房景气指数几乎都在下行。

    在此背景下，郁亮抛出的“冬天论”获得了不少业内人士的认同。事实上，“现金为王、积极卖房、慎重买地”也正是不少房企在今年的生存策略。

    不少分析人士认为，企业普遍看空后市，说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。我国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”，即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期，但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。

    中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示，“5+2”仅指房地产发展的短周期，当前的楼市正处于两个“大周期”之间的调整阶段。

    陈晟表示，房地产属于“大周期”行业，其运行规律与GDP增长有关，相关度高达92%。房改以来，我国的房地产市场一直处于高速增长的“黄金时期”。他认为，随着我国GDP增速的放缓，房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。

    据悉，我国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%，明显低于“十一五”。今年来看，GDP增速尽管尚未回落至8%的目标，但前三季度分别为9.7%，9.5%，9.1%，下降态势十分明显。

    陈晟表示，当我国GDP增速降到9%以下时，我国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到2013年，将是调整时期。

    在近日的2011中国私募基金领袖峰会上，安信证券首席经济学家高善文表示，未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性，房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。

“暴利时代”或终结

 

    “中速增长”并不意味着“衰退”，按照陈晟的观点，未来一段时间，楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。

    国际货币基金组织  (IMF)则持不同看法，该机构在14日公布的报告指出，中国面临房价下跌的风险。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。

    一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。

    从上月开始，“降价潮”蔓延到更多的企业和城市，万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。

    据悉，当前房地产业的平均利润率在10%左右，高端项目略高于上述水平，但与前几年相比，已有明显下降。

    此外，房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据，今年8月～10月，我国房地产投资增速已连续三个月下滑，今年前10月为31.1%，仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月，两者相差12个百分点。

    不少分析人士认为，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时，地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。

    陈晟表示，在政策面的不利影响下，未来房地产投资增速将继续下滑，未来很可能滑落到20%以下。

资金链隐忧

 

杭州欠薪房企将被限制信贷

 

每经记者  徐杰  发自杭州

 

    眼下，杭州房地产市场已呈现量价齐跌的局面。尤其是“年关”将至，开发商都要支付大笔建筑和材料费用，开发商的日子愈发难过。由于遭遇资金链困境，有房产中介企业已出现拖欠员工工资现象。

    “银根紧缩的格局下，房地产行业面临资金链断裂的风险。一些中小企业受民间借贷危机影响，债务链面临断裂风险。”杭州市人力资源和社会保障局局长张建华昨日向《每日经济新闻》记者表示。

    《每日经济新闻》记者获悉，根据今年特殊形势，杭州已提前在11月1日就启动了工资支付专项检查行动，重点监控建筑施工、装饰装潢、服装加工等劳动密集型行业以及城郊接合部的小企业、小作坊。针对企业欠薪逃匿和重大欠薪违法行为，杭州实行社会公示制度，对于发生严重欠薪违法的建筑、交通、水利施工企业，行业主管部门实行“黑名单制度”，限制该类企业招投标资格；同时，对经查实有欠薪逃匿、拒不执行整改指令或拖欠工资总额超过50万元的欠薪企业，其信贷行为将被严格限制。

房企资金链隐忧

 

    “整体而言，杭州目前的劳动关系较为稳定。”针对这次始于11月1日的工资支付专项检查行动，张建华向记者表示，主要从预防角度出发，将问题遏制在萌芽状态，全面普查，重点预防房地产行业，以及受民间借贷危机导致债务链面临断裂的中小企业，以及难以监管的微小企业。

    11月14日，杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议,有关部门提醒，今年第四季度到明年初，防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂，主要有三方面的原因。原因之一是国家对房地产市场调控措施未见放松，银根紧缩，导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险，非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。

    11月1日，杭州房企龙头企业绿城集团的老板宋卫平在其《从绿城“被破产”说起》的澄清文章中提及，“我们上下游产业链上的那些兄弟，那些建材商，那些施工队，那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们，这是多大的人群？这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计？”

    同样是房产大佬，在杭州本土房产中介——裕兴不动产遭遇资金链问题时，该公司董事长张裕兴向媒体坦陈，“部分行政人员和离职人员的工资没有发下来”，“确实有一两个月没发工资了”。

    杭州房地产市场仍不乐观。市场新增供应量逐月增加，而开发商销售创新低。据杭州透明售房网统计，上周，杭州主城区商品房成交量仅有355套。而预订量只有35套，创下今年3月以来周预订量新低。

    杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳此前接受《每日经济新闻记者》采访时表示，随着楼市成交量的持续低迷，越来越多的开发商将面临资金链困境。

欠薪将被限制信贷

 

    此次杭州市防范和处置企业拖欠工资工作会议上，有关部门提醒，除房地产行业及关联行业外，防范处置企业欠薪形势更加严峻和复杂的另一个原因是，民间借贷危机愈演愈烈，不断抬高融资成本，导致很多铤而走险的中小企业、民营企业债务链面临断裂，极易引发企业主欠薪逃匿的恶性案件。此外，无证无照的小微企业，由于其不易监管，特别是在节前，容易出现拖欠工人工资的问题。

    《每日经济新闻》记者获悉，杭州市要在全市范围内开展职工工资支付情况的专项检查，“重点选择劳动用工不规范、工资支付不正常的显性欠薪企业和纳税、用电、社保缴费不正常的隐性欠薪企业进行检查，存在欠薪隐患的企业要实施重点监控和帮扶措施。”检查重点放在企业工资特别是农民工工资支付情况、企业工资保证金支付上，“实时掌握企业每月工资支付情况。”

    “目前欠薪企业主要有两类，一类确实遇到资金链问题，企业濒临破产，没有办法解决欠薪问题；另外一类就是有能力解决欠薪问题，但恶意欠薪，对后者将严格依法进行查实。”张建华表示。

    对企业欠薪逃匿和重大欠薪违法行为，杭州将向社会公布欠薪逃匿或重大欠薪违法企业的名称、经营者姓名、违法事实等基本信息，同时通报经信、公安、税务、工商、海关、人民银行等相关监管部门，对发生严重欠薪违法企业的建筑、交通设施等企业，主管部门要继续实行“黑名单制度”，限制这类企业在一定期限内招投标资格。

    对经查实有欠薪逃匿、拒不执行整改指令或拖欠工资总额超过50万元的，要及时将欠薪主基本信息提交人民银行市中心支行，在业主诚信系统中予以披露，对其信贷行为作出严格限制。

公司动向

 

恒大或降速求稳

 

每经记者  徐学成  发自广州

 

    “从今年起，恒大进入稳定增长期”，恒大董事局主席许家印表示。

    恒大的选择或许也是整个房地产行业的选择，业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，企业发展到一定阶段，想始终保持高速发展既不现实，也不符合市场大势，稳速增长可以给此前粗放式发展的房地产业一个“喘息”和自我提升的机会。

提前两个月完成700亿目标

 

    恒大地产（03333，HK）近日在香港发布10月业绩报告，数据显示，10月公司合约销售额86.1亿元，同比增长54.9%；合约销售面积达到139.8万平方米，同比增长56.7%。

    截至今年10月，恒大累计合约销售额778.7亿元，较2010年同期增长89.2%；累计合约销售面积1185.6万平方米，同比增长79.9%。在前10月业绩数据保持稳定大幅增长的同时，恒大已经提前两个月完成了此前制定的2011年度700亿元销售目标，恒大总裁夏海钧在业绩发布会上表示，公司实际上从7月份开始就对销售均价进行调整，有效清理了在售的积压尾盘，使目前的销售存量保持良性的增长。

    《每日经济新闻》记者此前了解到，此前，恒大内部其实已经将年度销售目标调高至1000亿元，对已经提前两个月完成700亿元销售的恒大来说，在接下来的时间里，是否有意提高销售指标？

    恒大集团董事局主席许家印对此的回应是否定，许家印表示，未来的销售计划的调整要考虑到已经完成的销售业绩、现金流状况等因素，但可以确定的是“调高销售计划是不可能的”。

业绩增长或降速

 

    提前两个月完成年度销售目标，在房地产调控趋紧的市场大势下，恒大的业绩堪称“亮丽”。

    《每日经济新闻》记者综合其他已经公布10月业绩的龙头房企数据得知，在全年目标的完成进度、前10月总销售面积和销售额同比增长率方面，恒大都位居第一位。

    恒大的高速增长似乎一直在延续，公开资料显示，恒大在港上市的2009年即完成全年303亿元的销售额，同比激增4倍，而从2010年到今年前10个月，恒大用了22个月的时间就实现了销售额翻番，恒大是否会继续这样“神奇”的增长？

    “公司发展到一定程度，要继续保持之前的高速增长是不现实的”，地产专家韩世同指出。

    许家印对媒体表示，公司以后很难再出现像现在这样超过80%的增长速度。瑞信对此评论称，在调控环境及入市气氛持续疲弱的情况下，料其11月及12月销售将放缓，明年合约销售按年仍可有20%增长。

行业性转型来临

 

    “今年下半年不购买新的土地，以前跟踪一两年的项目会购买，但不会像以前那样一下买十几块、二十几块地。这是原则性的，不会随便改变。住宅地产不买了，商业地产更不买了”，对于恒大接下来的拓展计划，许家印的回应或许暗示着恒大即将“换挡”减速。

    无独有偶，此前万科董秘谭华杰在接受采访就曾表示，尽管万科目前的资金较为充裕，但公司对获取项目仍将保持审慎的态度。2010年万科以1081.6亿的销售业绩成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业，但就在此时，王石却对万科2011年的销售业绩下了“不准超过1400亿元”的死命令。

    “恒大前几年一直保持持续高速增长，从今年起，恒大进入稳定增长期”，许家印如是表态。

    在地产专家韩世同看来，万科和恒大的选择“十分明智”。韩世同表示，对于万科和恒大来说，公司规模已经发展到相对较高的程度，如果继续保持此前的高速发展，无疑会给自身太大的压力，以目前的市场形势来说，调低销售目标也是比较明智的做法，与此同时，经历了一段高速的“粗放式”发展期，房地产企业正好可以借此机会进行一些内部管理的提升，而不再把目标仅仅盯在销售业绩上。

销售播报

 

北京近半月零签约

 

每经记者  叶书利  发自北京徐学成  发自广州徐杰  发自杭州

 

    在各地房价松动之下，追涨杀跌的持币待购风越刮越烈。

    北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京商品房住宅项目零签约。

京城半月无签约

 

    北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京共有13个商品房住宅项目入市销售，包括远洋天著景园、世华泊郡家园、清河嘉园等，合计提供4014套住宅量。不过截至15日，所有项目的签约率皆为零，且仅有14套预定量，占比近0.35%。

    记者发现，13个入市商品房住宅项目中，朱雀门家苑、润西山苑、翡丽华庭、远洋天著景园等楼盘预售均价在每平方米3万元以下，其余楼盘预售均价基本在每平方米2.5万元以下，属于典型的刚需盘，其中北京密云楼盘中加锦园的预售均价更是低至8500元/平方米。

    对此，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟向记者分析说，各种地产调控政策叠加后，目前的购房资格审核手续更复杂，因此对北京市房地产交易管理网上所反映出的签约数据会有一定的影响。4014套房源大批量入市销售，预订套数仅为入市房源零头，且偌大的京城半月签约量为零，这折射出京城楼市的成交清淡已到极点。

    而对于成交的深度僵持，张大伟主要认为基于两点：首先，北京限购令已实施近一年半，“三有”人群日益被稀释；其次，目前不管是媒体还是业内，基本形成了房价将下降的舆论环境，导致购房者持币待购。

    对于持币待购风的盛行，著名财经评论员叶檀近日在一个财经论坛上说，货币长期超发背景下，时下中国的住宅已被炒作成一种投资品，这也就意味着这个投资品市场中的人同样遵循一个投资规律：追涨杀跌，即在房价上涨时，大家都争着去买；在房价松动或下跌时，大家都开始观望不肯出手，以持币在手。

库存叠加

 

    北京中原的统计数据显示，截至日前，年内北京共新增135个新建期房住宅项目，房企向政府部门申请到手的预售许可证共有180次，合计供应56729套房源，供应面积高达727.41万平方米，但签约量仅为23878套，平均签约率为42.1%，创造了历史同期新低。

    伴随成交清淡，京城楼市库存量不断叠加。机构统计数据显示，北京加强版限购令落地生效的2月17日，北京一手住宅库存量为92900套，而到了本月9日，库存量已叠加至120411套，期间新增库存量27511套，增长近30%。

    今年以来北京供应的郊区化趋势日益明显，导致北京郊区库存压力极剧加大。比如在新增积压的27511套住宅库存量中，大兴、通州、昌平、顺义、房山等5个郊区县就占近2万套，占比近73%。5郊区县库存量在北京全市的库存量占比过半，郊区去库存化压力更严峻。

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