2011-08-22 00:27:05
每经记者 张冬晴
曾几何时，楼市井喷，大批房地产企业登陆A股市场。然而，自去年4月中旬开始，楼市调控持续，证监会暂缓审批房地产类企业再融资等一系列重大措施，让大批房地产类企业再融资申请被否、借壳上市暂缓审批，不少二三线房企陷入困境。
据不完全统计，目前沪深两市包括中珠控股 (600568，收盘价16.29元)、华业地产（600240，收盘价12.97元）等50多家公司陆续披露了投资矿业公司股权的有关事项，其股价也告别了去年以来“绵绵无绝期”的下跌，实现了咸鱼翻身。其中，涉足稀土矿的鼎立股份 （600614，收盘价12.28元）最多时翻了三倍，华业地产前后涨幅也将近翻倍。
《每日经济新闻》记者梳理上市房企2011年半年报后发现，目前还有一大批二三线房地产类企业已经陷入经营困境，公司将积极寻找发展新业务，不排除炙手可热的矿产投资将成为其中的一种可能。
房企重组、再融资卡壳
自2009年4月份中弘卓业集团旗下的地产业务成功地实现通过资产置换+定向增发实现借壳中弘股份（000979，收盘价8.73元）登陆A股市场以后，A股市场基本上对房地产企业借壳上市关上了大门；随后的2009年8月、11月，世联地产（002285，收盘价18.80元）和南国置业（002305，收盘价5.34元）通过IPO的方式登陆A股，成为了近几年A股市场房地产企业IPO的绝唱。
2009年下半年证监会已经暂停房地产上市公司权益类再融资审核，无论是IPO还是再融资，房地产融资相关申请必须先征求国土资源部的意见，证监会需要在国土资源部出具审核意见后才会对房地产公司再融资进行最终审批。
受调控政策影响，除了ST东源（000656，收盘价15.40元）、新华联（000620，收盘价7.77元）等存量借壳上市项目幸运地审查放行外，包括ST兴业（600603，收盘价9.12元）等40多家涉及到房地产企业借壳上市、再融资的项目全部暂缓审批。
据不完全统计，自2009年7月以来，已有近20家房地产企业借壳重组方案未获审批或已被否，相关申请也基本划了句号。还有60多家上市房企的再融资计划因审核门槛抬高或股价跌破拟定增发价而无法成行。
比较一致的预期是，楼市调控政策短期内是不可能放松的，而房企重组和再融资开闸短期内也基本无望。
在这种背景下，不少上市公司在重组相关事项过期后被迫申请撤回资产重组的申请文件，其中原拟房地产业务借壳的ST兴业在2010年6月份撤回重组申请的同时，决定转型新能源、新材料、光电和矿业等领域，公司名称也同步撇掉了 “房地产”的帽子，今年6月份又悄悄申请更改了行业类别，为下一步的转型做好前期准备。
去年以来，有十几家涉及到房地产相关业务的上市公司或修改经营范围、或增加经营范围、或修改行业类别、或剥离处置地产业务资产，甚至还有多家上市公司通过更名的方式完全撇清了与房地产的渊源。
对此，东北一家房地产类上市公司董秘告诉 《每日经济新闻》记者，凡是涉及到房地产业务，就没有办法再融资，重组申请也很难通过。所以比较普遍的做法就是先剥离地产业务，彻底撇清跟房地产的关系，后续的重组转型事项才能获得监管层的认可。
多家二三线房企谋转型
值得注意的是，近期市场再次预期二三线城市楼市限购政策即将出台。可以看出，地产调控非但没有放松，还有加码的迹象。
根据国家统计局8月18日发布的房价统计数据，今年7月份，70个大中城市中环比价格下降和持平的有31个城市，接近一半。与今年2月份相比，环比价格下降和持平的城市个数只有14个，调控效果逐步显现。但7月份价格同比下降的城市只有1个，而从2月份以来，价格同比下降的城市个数最多时候也就3个。显然，与2010年相比，目前国内房价还在高位运行，调控效果还是初步的。
大量二三线房地产类企业因资产规模相对较小，在持续紧缩的调控过程中已面临更为显著的经营困境。
根据近期陆续披露的2011年半年报，已披露的15家房地产上市公司中，有8家预计今年三季度净利润大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，最大下滑幅度高达312%，而7家预增的房地产类上市公司中的很多公司盈利来源并非房地产业务。
其中，广宇集团（002133，收盘价5.10元）预计今年三季度净利润下降30%~50%，滨江集团（002244，收盘价9.55元）、嘉凯城（000918，收盘价6.08元）和高新发展（000628，前收盘价10.59元）等公司的降幅均在80%以上，还有国兴地产 （000838，收盘价8.76元）、海德股份 （000567，收 盘 价 6.83元）、津滨发展（000897，收盘价3.90元）等公司下滑幅度也都在90%以上。同时，由于业绩大幅下滑，高新发展、国兴地产预计今年三季度净利润将亏损超过1500万元，津滨发展则更是亏损高达1.2亿~10亿元。
实际上，不少房地产企业正面临着更为严峻的考验。
据WIND的统计数据，按照证监会分类的房地产类上市公司去年年报时平均净资产收益率为13.33%，平均销售毛利率为39.45%。而在今年已经披露中报的房地产类上市公司中，上述两项指标则分别为5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，实际上均出现了大幅下降。
同时，银根持续紧缩之后，房地产类上市公司的偿债能力也已经捉襟见肘。据WIND的统计数据，按照证监会分类的房地产类上市公司去年年报时平均速动比率为0.87%，平均流动比率为2.17%，但是在今年已经披露中报的房地产类上市公司中，上述两项指标已经分别下降至0.58%和1.64%，二三线房企下滑尤为突出。
此外，大量二三线上市房企高度一致地提到楼市调控政策对公司经营带来的巨大压力，同时普遍预期调控政策短期不可能松动，甚至还有不少公司提出下半年将积极寻找发展新业务，增加收入来源。
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