北京通州楼市项目签约率不足18%

　　每经记者 叶书利 发自北京                       　
　　
　　截止5日，北京市房地产交易管理网上的数据显示，自去年二次调控以来，北京通州共有22个预售项目入市，提供的房源套数合计为9943套，但签约套数仅为1730套，签约率低至17.4%。其中还有10个项目的签约率人低于10%。与此形成对应的是，同期北京房山项目平均签约率突破6成。
　　
　　北京中原的统计数据显示，通州22个预售项目预售的近万套房源，总价值在200亿左右，而半年内已经签约的项目总价值仅为33亿，库存积压增加超过167亿。
　　
　　曾经火热的通州楼市，目前竟如此惨淡，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，首先，目前通州房价过高。相比城区的供应资源稀缺，通州区是北京最近几年的土地供应大户。中长期供应都明显上涨。但是通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万元/平方米，明显超过了购房者的承受范围；
　　
　　其次，调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机需求基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等价格明显更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。明显使得通州需求锐减。
  
　　第三：通州区新盘少，大部分是老项目后期而且库存体量都比较大，老项目降价容易导致纠纷上涨。而且目前来看选择小幅度的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。
   
　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，二次调控后的2010年10月，通州期房住宅库存为14501套，占全市的比例为21.5%，仅次于朝阳区。而经过最近半年的库存积压，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例也已经攀升到了近3成。
   
　　通州最近三年来供应的住宅土地面积为3451737平米，占全市供应面积比例达到了12.6%，仅次于房山及大兴。
  
　　目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%；而投资需求及非户籍居民需求减少最主要受到影响的区域将是郊区
  
　　相比房山因为最近供应上涨而导致的成交量局部上涨，通州因为在10年3月份的房价跳涨。导致价格透支利好。在目前市场从量降到局部价格变化的趋势下，通州很可能因为库存量比较大，价格基础比较高而出现明显的变化。