2011-03-17 02:08:58
每经记者 叶书利 朱玲 杨羚强 徐杰 发自北京、广州、上海
SOHO中国董事长潘石屹在最近一个论坛活动上提出，中国的房地产企业受保障房冲击，至少有一半会在未来被淘汰。时隔仅两天，上海易居房地产研究院就发出报告称，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，比近十年来的均值低8个百分点。
资金情况差，又面临保障房的冲击，中国的房地产业真的面临行业大洗牌吗？《每日经济新闻》房产周刊本期推出中小地产商行业生存报告，用新鲜的财务数据、融资成本数据、项目合并数据以及各家公司目前的战略抉择方向，来描述这个行业的生存现状。
资金面
30家上市房企现金流净额为-358.9亿元
每经记者 叶书利 发自北京
调控从紧之下，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张，对于中小房企来说更是如此。
Wind数据统计显示，截至3月16日，沪深两市共有30家房地产公司披露了去年年报，30家房企归属上市公司股东的合计净利润为252.23亿元。净利润总额虽然同比增长43.67%，但在严厉调控之下，市场开始分化，中小房企处境日趋艰难，甚至出现亏损。
以绿景地产为例，该公司3月16日发布的2010年财报显示，去年公司净利润为-4943.24万元，而2009年与2008年同期的数据为3251.41万元和5663.68万元。
迫于资金压力，绿景地产管理层在年报 “公司未来发展所需资金及来源”一项中特别指出，“2011年度，公司将积极开展多渠道、多形式的融资工作，采取有力措施，科学合理地确定项目开发规模和计划，使开发经营与现金流协调统一，确保开发经营计划实施到位，同时要严格控制成本、减少费用，提高资金使用效率，保证资金需求。”
非主流房企嘉凯城集团股份有限公司的净利润同比也出现小幅下降。
该公司3月10日发布的2010年财报显示，2010年该公司归属上市公司股东的净利润为11.15亿元，比上一年的11.97亿元下降6.82%。
中小房企净利润成绩单表现不佳的同时，现金流净额也在收缩。
Wind的数据统计显示，已公布年报的30家房企去年经营活动产生的现金流净额为-358.9亿元，而上一年，该数据为216.1亿元，同比大幅下滑266.08%。其中，中小房企拖了不少后腿。
以冠城大通为例，该公司年报显示，公司去年经营活动产生的现金流净额为-1.04亿元，而2009年，其经营活动产生的现金流量净额为30.33亿元。公司预计，2011年公司资本性支出所需资金约为35亿元。迫于融资受困的现实，公司将主要通过自筹等方式来解决资金需求。为此，2011年，公司将提高资金统筹调配能力，拓展融资品种和融资渠道；加大现有存量房的销售力度，加快资金周转，减少资金营运风险。
另一家中型房企上海外高桥保税区开发股份有限公司的现金流也明显下降。该公司年报显示，2010年公司经营性现金流为-3.6亿元，而2009年公司经营性现金流为11.97亿元，同比大降130.08%。
资金链受压中小地产商高成本融资
每经记者 徐杰 发自上海
随着房地产调控的不断深入，不少地产商资金链如临大考。在信贷收缩的背景下，信托融资成了开发商的救命稻草。
用益信托工作室统计数据显示，今年2月，28家信托公司共发行51只固定收益信托产品，其中投资于房地产的信托吸金量最大。纳入统计的18只投向房地产行业的信托产品，拟募集资金总额达47.17亿元。进入3月，房地产信托发行更是出现了集中增长。
开发商资金如临大考
“随着国家对房地产行业调控力度的不断升级，不少房产商资金链面临严酷的挑战。” 杭州杰盟智库执行长、浙江大学客座教授兰洪海告诉《每日经济新闻》记者。
兰洪海认为，今年以来利率攀升，一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右；Shibor隔夜利率则从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，资金面紧张程度凸显。信贷压缩的大环境可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。
地产商开发资金主要来自银行信贷和销售回款，在信贷受阻的同时，销售市场也不容乐观。
兰洪海介绍，不少开发商希望通过销售回款来确保开发资金流，一旦楼市陷入低迷，购房者集体观望，现金流就会备受煎熬。
“虽然目前地产商资金问题还不明显，但相对于去年，今年地产商项目开发节奏已经放缓，规模也在缩小。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生告诉《每日经济新闻》记者。
杭州赢商投资总经理方芳认为，相对于中小型房企，大型房企的资金压力更大，因为2009年和2010年，拿地较多的都是大型地产商，而且地价不菲。
信托融资成为“救命稻草”
在信贷收缩的背景下，不少“饥饿”的房地产商将希望投向信托。
用益信托工作室统计数据显示，2011年2月，28家信托公司共发行51只固定收益信托产品，预计发行总规模为110.10亿元，其中投资于房地产的信托吸金量最大。纳入统计的18只投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达47.17亿元。到了3月，房地产信托发行更是出现了集中的增长，统计显示，上周发行了9款产品，共计划募集19.1亿元，规模占比达55.57%。
赵杭生告诉《每日经济新闻》记者，目前在浙江，信托等融资需求明显增多，尽管成本比银行信贷要高，但开发商仍然乐此不疲。
2月23日，卧龙地产公告显示，公司拟以对控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债权通过杭州工商信托股份有限公司发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。
2月25日，杭州工商信托股份有限公司发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划于2月14日起首轮发行，至2011年2月25日实际募集金额为1.22亿元人民币。
3月9日，嘉凯城发布公告称，公司董事会同意公司全资子公司上海中凯置业有限公司与上海国际信托有限公司合作。中凯置业拟通过国际信托进行信托借款，借款金额为7亿元，借款期限为24个月，借款将用于中凯置业“佘山曼荼园项目”的开发和建设。
杭州工商信托官网显示，从2010年2月开始，总共有超过10家房地产企业项目通过杭州工商信托募集资金，其中包括德信、昆仑、杭信、金帝等地产公司。
对于地产商如此热衷信托，兰洪海表示，负债运营已成一部分房地产商的现状，不少房产商成了改弦更张后的“资本傀儡”，但最终埋单的是广大的购房者和中小投资者。
谋生之道
中小地产商“割肉”求生 仍有不错收益
每经记者 朱玲 杨羚强发自广州 上海
在资金链承压、融资成本高企的情况下，不少中小地产商通过转让旗下项目求生。上海联合产权交易所网站上，处于挂牌转让期限内的项目，涉及融资的达209起，其中房地产行业项目达23起，数量位列第一。
北京保丰永泰投资顾问有限公司的张皓对记者表示，今年来，确实不少中小房企因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，不得不转让旗下项目。但即使因为资金紧张而“割肉”求生，公司同样能取得不错收益。
上海某地块一年多升值一倍
“现在的情况就是缺钱，早转让，早收益，拿到钱才是最重要的。”某港资开发商土地研发部一人士在谈及中小企业融资时对 《每日经济新闻》记者表示，尽管今年国家信贷整体规模和去年相差不多，但放贷速度减缓，大开发商也只能轮流拿贷款，何况是中小企业。
3月15日，上市公司华丽家族发布公告称，公司将所持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.5239%的股份转让给SOHO上海，仅这笔交易，就为华丽家族带来了7.88亿元的进账，收益达3.6亿元。有报道称，在不断出售子公司后，该公司土地储备严重不足，2011年只有2个项目可以给公司带来收入。
去年底，上海一家公司以折合楼板价19000元/平方米转让徐汇区斜土街道优质地块100%股权，出让总价为4.6亿元。根据资料，上述地块于2009年7月以2.35亿元的价格被拿下，楼板价约为9586元/平方米。一年多时间，该地块升值近一倍。
《每日经济新闻》此前报道上海浦东一地块以8折价格出售，转让原因是“资金周转”。这幅土地的成本只有1.3亿元，但转让价格高达1.65亿元，预期收益率达25%。
宁愿贱卖同行也不降价
中小开发商“割肉”给同行，引发了一个疑问：为什么不选择降价销售？
在多数地产业内人士眼里，降价促销或许是目前房地产商最好的融资方式。但是卫明不动产智库负责人蔡为民却感叹：“大部分企业宁愿选择便宜点卖给同行，也不会考虑降价销售。”
《每日经济新闻》对今年截至3月10日的项目合并案进行统计发现，将项目低价转让给同行的，至少有40宗以上。而在上海，目前以9折以上的幅度降价销售的房地产项目，几乎为零。
中房信分析师薛建雄道出了房地产企业不愿意降价销售的原因：如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”，这恰恰是开发商不愿意看到的。据他介绍，在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，上海都有房地产公司大幅降价，随后就出现业主 “退房”风波。
有了这样的经验教训，大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售。但是，只有一两个项目的小公司没有办法沿用大开发商的做法，因此，转让或者与其他公司股权合作成为很多中小地产商解决资金紧张的唯一出路。
多数开发商坚持自主开发 转型面临风险
每经记者 杨羚强 发自上海
实际上，除了转让旗下项目和资产外，和其他开发商合作，是当前房地产业比较流行的做法。
上海方方地产工作室的研究报告显示，通过与万科、绿城等公司合作，中小开发商获得的品牌溢价收益可以达到10%~20%，而且合作开发还能省下营销、人力、财务等多方面的成本。
虽然从短期看，通过合作开发所取得的收益一般会超过自主开发，但是，《每日经济新闻》记者调查发现，大多数地产公司仍坚持自主开发。
这样的做法得到了大多数房地产业内人士的肯定。他们认为，在房地产行业景气指数节节下跌时，坚持独立经营的公司会比其他地产商过得更为艰难，所获得的收益也将非常有限，但如果能够坚持下来，公司却有机会成为成功的房地产企业。
转型成为共识
“我们曾经做过其他行业，发现最赚钱的还是房地产。”上海正阳投资有限公司开发的六十四阶营销项目总监王士章道出了大部分房地产公司的心声，坚持留在房地产行业，才能取得良好的前景。
和他的看法类似，长甲地产副总裁周海峰也认为，即使受到限购令的冲击，房地产行业依然会有非常光明的前景。今年长甲集团不仅将坚持项目的后续建设开发，还将推出很多新的产品类型，以适应不同市场的需要。
中国指数研究院研究总监张琪说，由于目前遭遇困境，许多中小地产商不得不抛售资产，甚至淡出行业，他们当中的大部分，开发模式和万科、保利相同，采用的是高周转战略。选择和万科等公司合作开发，所能学到也只能是这一种模式。所以，中小地产商要想继续留在房地产行业，就必须转型。这方面，星河湾是他们的榜样之一。
此前，一直扎根在豪宅市场的星河湾默默耕耘多年，仅开发了广州和北京的两个区域市场。2009年，星河湾成功亮相上海后，去年又在太原布局，迅速成为全国最有影响力的品牌地产公司之一，一些券商更把星河湾誉为中国地产业的 “苹果”，建议投资者更多关注这一类型的地产公司。
曾见识过我国台湾地区房地产合并大潮的资深地产人——卫明不动产智库总经理蔡为民说，台湾在2003年房地产行业遭遇严重不景气的时候，也有一些房地产商转行去做IT，但最终没有什么成果，而那些留下来的地产公司，最终却在房地产行业整体恢复景气后，获得了可观的收益。
转型所遭遇的风险和困难，不是所有开发商都能承受的。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，也许有企业坚持从事房地产开发，并最终找到了最好的出路。但是，仍然有很多公司最终被并购，转型本身存在着很大的风险。
“住转商”风险大
宋会雍的话，并非无据可依。在这一轮地产行业合并潮发生前，曾有开发商转型发展商业地产，但许多开发商转型后的经营情况并不好，有一些地产商在近期更是加入到抛售商业地产项目的行列。
在上海的地产圈内，华丽家族和新梅集团就曾在楼市调控期内尝试转型过商业地产，并在上海南京西路、新天地、火车站等上海商业黄金地段购买了开发项目，但因种种的原因，在近期抛售了不少商业地产的项目。
宋会雍说，这些公司之所以抛售项目，主要的原因并不仅仅是因为资金紧张，更重要的原因是他们并不擅长商业地产的开发。在住宅市场还比较红火的岁月，这些地产商还不用担心商业地产的开发会占用资金，但到了楼市的熊市，这样的项目自然将首先成为抛售的对象。
宋会雍的观点，足以让很多急于转型的住宅地产商警觉。北草国际地产(上海)机构董事长施根贤介绍，在限购令的压力之下，越来越多的地产商准备转型开发商业地产。
蔡为民说，中小地产商真正转型的方向，是自己擅长的领域，可以先购买一些小面积的地块，将项目做精做细，而不是去做那些持有型的物业，这样才会把转型中的风险降到最低。据他介绍，台湾地区很多中小地产商就是依靠这种方式转型，并最终等到了行业的春天。
《每日经济新闻》记者调查发现，其实目前在一线冲锋的中小地产商，大部分更倾向于在自己擅长的领域拓展业务。比如长甲集团就选择他们擅长的高端市场拓宽产品线，除了已经开发成熟的别墅产品，还会选择开发高端商务区、综合体、度假村等高端物业。凭借他们对高端客群的了解，有针对性地去开发那些有吸引力的高端产品。
王士章也透露，公司将凭借福建、海南等地区的人脉和资源优势，重点开发当地的区域市场。他认为，如果能在区域市场做成功，那么将来转战全国还是大有机会的。
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万科今年加大合作力度一半项目为共同开发
每经记者 叶书利 发自北京
万科2010年年报显示，去年，万科在全国各地总共新增了87个项目。据记者粗略统计，其中万科权益占比为100%的项目数只有39个，其余48个项目皆为万科与合作伙伴携手完成，占比近55%。
品尝到合作开发甜头的万科，在2010年财报中旗帜鲜明地指出，2011年 “公司将进一步加大合作力度，扩大合作对象范围。”
《每日经济新闻》记者统计，今年以来，万科合作开发力度不减，今年新增的16个项目中，8个为合作项目，占比为50%。
“不合作根本做不下去”
万科2010年财报显示，目前万科已分别与金隅集团、中粮地产、一航集团、中国航空工业集团、中国五矿集团公司、北京市朝阳城市建设综合开发公司等展开了全面合作，并分别成立了合资公司，合作拿地，携手开发。
2010年，北京万科全年销售额破百亿元，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆将成功的原因归结为“合作”。他认为，“不合作根本做不下去。”
通过与产业链各方的合作，在调控大背景下，万科逆势扩张。万科年报显示，万科去年销售额达到1081.6亿元，在全国的市场占有率为2.06%，比上一年增加0.62个百分点。
在调控背景下，携手合作伙伴共同开发，除了助推万科逆势拓展市场外，也为万科在发展中减轻了资金压力。
在近日举行的万科媒体见面会上，万科总裁郁亮指出，在融资环境不断收紧的情况下，房企的资金压力会不断叠加。但基于与产业链各方可持续的合作，2011年，万科仍没有在资本市场进行融资的任何计划，若算上2011年在内，万科已连续4年未在资本市场进行融资了。
除万科外，远洋地产也是采取合作开发战略的典型。
自去年二次调控以来，远洋已先后携手太古地产、南丰集团、绿城中国等加强合作开发。
合作拿地大势所趋
在目前的土地市场上，合作拿地已愈发普遍。
《每日经济新闻》记者根据北京市土地整理储备中心的公开资料统计发现，截至3月16日，2011年北京土地市场，共有20块经营性用地成交，其中5块为至少两家以上的企业组成的联合体所拿，占比为20%。
近期，北京CBD地块将再出让6地块。链家地产首席分析师张月说，在新一轮地块出让中，联合拿地仍将是主流，目前房企资金压力太大。
除了大公司忙于合纵连横外，合作开发的队伍中，也不乏中小公司的身影。如3月9日，由北京青田房地产经纪有限公司和林新武组成的联合体，就以1.94亿元拿下北京房山区青龙湖水库北库一期项目用地地块，携手地产开发。
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