2010十大卖地城市 大连武汉南京土地收入翻番

每经记者  杨羚强  发自上海

        2010年的中国房地产市场有许多值得业界记录的事件——诞生了第一家销售突破千亿的企业，遭遇了前所未有的政策调控压力，房地产泡沫也在无数舆论中被推上风口浪尖。

        而与房地产诸多议论密切相关的，是中国楼市特有的卖地与拿地现象。卖地，关系着城市的土地出让金，关系着许多地方政府的钱袋子；拿地，关系着开发商下一轮产品的成本底线，关系着周边区域未来的房价预期。无论是年初的地王频出，年中的两轮调控多次直指土地，还是年末的拿地高潮。土地凶猛，成为2010年中国楼市的关键词。

        在2011年的第一周，《每日经济新闻》隆重推出关于卖地、拿地的一系列深度调查，试图为读者揭开楼与地幕后的真相。

        2010年，在位列土地出让金收入前十的城市中，大连、武汉和南京3个城市的表现无疑是最亮眼的，卖地收入同比增长均超125%。相较而言，传统一线城市上海和北京，土地收入增长幅度却远远不如上述二线城市。

        此前有一种观点是，巨额的土地出让金，在充实城市土地财政后，又会转化为城市基础设施的投资，进而提升城市的整体竞争力，进而拉动房价的进一步上涨，形成了一种循环往复推动房价的动力。

        那么，这是否意味着那些土地出让金收入增幅比较高的城市，未来会有更高的房价上涨势能？而上述二线城市又是否是国内地产巨头的投资重点，成为国内未来楼市的热点区域？

天津武汉南京地价上涨最快

        中国指数研究院分析指出，大部分城市土地出让金收入大幅增加，主要是靠价格上涨推动。

        以武汉、南京等城市为例，2010年的住宅用地出让面积只同比增长了20%不到，但是土地出让金的收入增长幅度超过125%，就是因为这些城市去年地价上涨迅猛，进而带动了土地出让金收入的整体增长。

        此外，商办用地的大量推出，也被认为是不少城市大幅增加土地出让收入的一个渠道。

        中原集团研究中心对北京、上海等12个重点城市的统计显示，2010年居住用地面积增长约27%，而商办用地增长约46%。具体城市来看，商办用地增长最明显的有沈阳、长春等二线城市，而深圳、北京和上海也有较大增长。商办用地增长迅速，占经营性出让用地（住宅和商办）比重明显增长，2007年为14%，2009年为18%，至2010年达到21%。预计2011年宏观政策仍将保持对住宅市场的调控，因而商办市场的热度将持续。

        中国指数研究院华东分院数据信息中心研究副总监陈延彬说，2010年的商办用地出让骤增，很大程度上取决于房企的策略调整，这使得商办用地的成交变得非常活跃。另一方面，很多二线城市的城市中心，对商业地产项目仍有很大的需求，这也客观上刺激了当地土地出让金的暴增。

        土地出让金的增加，是否代表城市对开发商的吸引力在增加，城市的发展潜力在提升？

        陈延彬的回答是否定的。他认为，在令土地出让金暴增的多种因素中，只有土地价格上涨一项，可以说明开发商对城市未来发展前景的看好，如天津、武汉和南京，就是过去一年中土地价格上涨最快的几个城市。

        中原集团研究中心陶琦则认为，只有被大型地产集团购买了大量住宅用地，才能说明这个城市的发展吸引力和投资前景在增加。陶琦格外看好武汉和长春，认为这两个城市的土地出让面积最多，最有潜力。

        实际上，被看好2011年土地财政收入仍能够大幅增加的，依然还是那些有大量土地上市的城市和开发商正在扎堆开发的区域中心城市。

地价涨幅超过房价

        在全国土地出让收入前十的城市中，南京是住宅用地价格涨幅最高的，达到了63%。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年12月，南京的商品住宅成交价格涨幅达29.37%。

        和南京的情况相似，武汉2010年12月房价同比涨幅只有17.4%，而地价涨幅却超过49%。同样的例子还有天津，房价的涨幅只有31.18%，但地价的涨幅却高达51%。

        在土地出让收入居前十的城市中，只有杭州、重庆等少数城市的地价涨幅低于房价涨幅，其他城市的住宅用地，都较房价的涨幅更高。

        另一个可供参考的土地溢价数据上，中国指数研究院的数据显示，在全国土地溢价排行位于前列的汕头、金华等地的土地平均溢价率超过了100%，远远高于上海、广州等一线城市。而在全国溢价率最高的十幅地块中，绝大多数是三四线城市的土地，对于这些城市来说，未来房价上涨的可能性将会很大。

        中原集团研究中心分析认为，地价继续向上的走势还将延续。其中一个重要的原因是，出重金买地的企业有相当数量是财大气粗的国有房企，其中又以地方国资房企2010年的买地势头最为凶猛。在15个重点城市中，地方国企买地花费的资金较上一年增长了超过七成，而中央和地方两类国资房企流入土地市场的资金在2007年以来翻了一番，目前土地市场中有四成资金是来自国有房企。

        开发业的高利润也支撑了土地市场的热度，外行业资金的挤入更令竞争愈演愈烈，从而形成高地价、高房价、高利润的“三高”状态，集中地体现在占据区域中心地位的城市。

        除此之外，由于2009年销售情况良好，开发商手中积淀了大量资金，这些资金在过去的一年时间里大量地流入了土地市场，年底的通胀更是加重了开发商买地的紧迫感，导致土地价格受到强力的支撑。而这些刺激土地价格继续上升的因素，今明两年仍然将会影响土地市场。

        “除非出台诸如首付提高到七成这样的极端调控政策，总体来看，2011年的土地价格仍然会上涨。”陶琦表示。

房价向左向右？

        虽然，土地价格上涨，令很多城市未来的房价上涨预期更甚，但是陶琦认为，地价上涨未必能推导出房价上涨的结论。在他看来，造成高地价的原因很多，有可能是因为2010年出让的土地中有相当数量的是城市中最核心的位置，所以有了大量高价地王的产生。但这些高价“地王”仅仅是有可能拉升地王周边地块和房屋的价格，并不能影响到其他区域的房价。

        与此同时，保障性住房的建设，也为楼市价格的走向增添了变数。

        同策咨询机构分析师许之静告诉《每日经济新闻》记者，上海2010年住宅用地价格之所以较2009年不涨反跌，主要是因为大量保障房用地的投入有关。由于上海过去一年中有70%的居住用地投入到了保障性用房，真正投入到商品住宅开发的土地实际上不到400万平方米。

        不过，许之静认为，保障房入市并不会对房价产生太大影响。保障房不会覆盖至刚性需求的购房群体，因此保障房用地的扩增，同样也不会限制刚性客户的需求。

        既然，较高的土地成交均价并不能直接传导到城市房价，那么高地价和高溢价又能说明什么？

        陶琦认为，它代表了未来市场的热点城市所在。陶琦说，溢价率和较高的楼板价格，说明了开发商对这些地块的看好，并极有可能扎堆开发。而这样的做法，显然会令所在城市的城市建设速度加快，提升配套生活设施。



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