楼市上半年上演“国退民进”？

每经记者  杨羚强  发自上海

        “风水轮流转”这句俗语在今年上半年的房地产市场中再次被印证，去年销售额屡屡创造神话，并在土地市场上频繁夺得地王的央企，在今年上半年的表现却不尽如人意。

        《每日经济新闻》记者发现，上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家，减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。

        几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产业后集体趋于低迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在未来还会加剧吗？

销售业绩

08年来首次逊于竞争对手

        自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企业。中海地产、华润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被视为“红筹股”，比民营房地产公司更受追捧。但央企房地产公司今年上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的其他房地产企业。

        瑞信集团7月6日发布研究报告显示，今年初以来，华润置地录得的合约销售额同比跌17%，只占瑞信预期的全年目标的38%，表现或逊于市场预期。中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬表示，和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明显。

        曾在去年上半年以74.02亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业绩也并不高，仅仅只有55亿元。

        即使是销售额好于去年同期的保利地产、中海地产等央企地产领军企业，今年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。根据中国房地产测评中心的统计，去年上半年保利地产的销售额就达到了195.49亿元，但今年上半年销售额却只有208亿，增幅不足10%；中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的189.78亿元增加了不到6亿元。而根据中国房地产测评中心的测算，今年上半年销售排名前20的房地产公司销售业绩较去年同期平均增幅达到30%。恒大、碧桂园等公司的销售业绩增幅更是接近或者超过100%。

        倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各央企地产企业的业绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多，有接近10%左右的增幅。

拿地表现

“门外汉”退出“门内汉”低调

        不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非常低调。中国指数研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去年年底平均下跌了9%，但在增加土地储备最多的10家房企中，央企却只有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三，中国铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十。

        众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。万科上半年仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿地等也紧跟万科步伐，在上半年以相对便宜的价格买地。

        央企似乎只对高价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月份之前，3月份以后就在土地市场上失去了踪影。

        第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨昨日（7月7日）表示，由于前期购入过多的高价地需要消化，央企地产企业今年上半年很少出手和其他房地产公司竞争新的地块，这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。

        但陈延彬认为，去年购买了较多的高价土地只是央企地产商今年出手较少的原因之一。另一个原因是3月底、4月初时，国资委主任李荣融要求78家主业非房地产业的企业退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地产企业并没有被要求淡出房地产开发业务，但是之后这些房地产公司在土地市场上的表现变得谨慎很多，购买高价地的现象也随之减少。

央企人士

判断失误导致“青黄不接”

        不少分析师认为，去年央企地产商看错了宏观经济的方向，盲目购入了太多高价地块，这些高价地块给公司未来的盈利能力造成了重大不利影响，进而导致公司上半年业绩不佳。

        但是，中原地产分析师许萌却不这样认为。根据她的调研，各家央企地产商上半年的销售情况与同行业的其他企业其实差不多，唯一有区别的是，今年各家房地产公司可以销售的货源太少，这让它们上半年的业绩大受影响。

        这一分析，得到了中国海外和保利地产相关人士的认同。根据他们的介绍，由于上半年达到可销售条件的房源太少，导致他们不得不在下半年才开始销售。

        与其他房地产公司相比，央企本来该在上半年才上市销售的项目实际上早在去年底就已经出售了，这导致今年上半年公司可销售房源青黄不接，一部分央企上半年的销售业绩之所以表现不尽人意，最主要的原因就是上半年的供应乏力。

        中国房地产测评中心的销售排行显示，中海地产上半年的销售面积，较2009年同期下降了将近25%。保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10%，但与恒大地产接近50%的销售面积增长相比，显然要逊色很多。

        在许萌看来，央企房地产公司恰恰是因为在去年末大量消化了本该在今年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了今年调控前最好的销售时机。

        第一太平戴维斯中国区市场研究部助理经理张琳昨日表示，从目前来看，如果调控持续，下半年的市场将维持4月以后的颓势，以上海市场为例，下半年开发商要增加销售量可能需要大幅打折才能做到。

        一家央企房地产公司的营销经理昨日向《每日经济新闻》记者透露了央企地产商集体判断失误的原因。去年年底正逢新一轮房地产宏观调控政策出台，国务院上一年出台的大量优惠政策到期不再延续，公司判断市场会因为宏观调控有6个月的  “刹车”，所以在去年底前就大量卖房，并把新房供应的集中期放在今年下半年。因为，根据他们的判断，楼市一般在调控6个月之后会慢慢开始出现成交量的恢复，但不想今年上半年市场却出现了一波“反弹”，并引来了中央更为严厉的宏观调控，使得他们错过了今年最好的卖房时机。

        不过，昨日有分析师表示，央企地产商目前看上去的决策失误未必会让公司真正损失。一旦市场突然出现反弹，下半年拥有大量货源的央企地产商可能会因为市场的  “神经性”变化受益。

        张琳在昨日接受采访时也表示，如果国务院放松宏观调控政策，或者在调控政策的用词上不再像之前那么严厉，那么楼市的成交量迅速恢复是有可能的。



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