10号将预售 15号杂草丛生 北京广渠门两地王命运各异
2010-07-08 01:44:17
每经记者 叶书利 发自北京
半年前留下巨大悬念的广渠门地块，终于到了即将揭开价格谜底的时刻。遥想拿地之时，开发商豪气云天一掷千金，频繁翻起的拍卖号牌丝毫没有理会市场对惊人楼板价的承受力。然而经历了4月的一场政策风暴，舆论中的“香饽饽”转眼间成了房地产业的“烫手山芋”——开发商愁的不是现金流，而是如何定价。如果广渠门、科学城这样的天价地王能顺利出货，并且落得真金白银，曾经失意于拿地现场的开发商，没有理由担心自己手上的“非地王”项目更难出手；但如果地王们报出了比偏僻地段更有杀伤力的价格，2008年全国楼市集体降价的连锁效应恐怕又将上演。地王们在熊市的卖楼故事，也许将成为未来一段时间房价走向的最佳风向标。
因此地王的卖楼记，不仅购房者关心，开发商及政策制定者也关心。
7月是房地产的传统淡季，从本周开始，《每日经济新闻》房产周刊推出“地王熊市卖楼记”系列报道，书写淡季中的精彩故事——
去年五六月份，北京广渠门相继诞生两大地王：10.22亿元的广渠门10号地与40.6亿元的15号地。由于极高的楼面价成本，两大地王皆选择了高端化的产品路线。但一年过去了，两地王却迎来了不同的命运：广渠门10号地上的产品富力十号将于7月15日开盘预售，而15号地如今仍是一块杂草丛生的荒地，动工时间待定。
10号地将入市：底线4万元？
去年5月21日成为地王的广渠门外10号地，如今的产品名称为富力十号。富力十号售楼处一位工作人员向《每日经济新闻》记者证实，“该楼盘将于7月15日正式开盘。”
据记者了解，富力十号项目包括4栋公寓楼、34套合院别墅以及一栋开发商竞标土地时被要求配建的廉租房。
“富力十号一期推出的房源包括108套板式小高层和6套合院。”上述工作人员说，目前具体价格还未定，但区间价格已定。小高层公寓的价格在4万~5万元/平方米，别墅的价格约为6万元/平方米。本次推出的房源，合院面积在400~480平方米区间，公寓的主力户型为227平方米的三居和279平方米的四居。
北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者说，富力十号当时近15000元/平方米的楼面价及东三环内的优越地理位置，在成本和区域上就圈定了项目的高端定位。一般来讲，在开发商全部销售额当中，拿地成本占三分之一。为拿回成本，该项目成品楼的售价至少要达到40000元/平方米。另外，相同地段的高档住宅40000元/平方米左右的均价也将广渠门外10号的市场预期抬高。可以说，从一开始，它的高档定位就势在必行。
“如果开发商将此地块打造成普通住宅，毫无竞争力。开发商只能将其定位为高端产品，高位兑现。”一位行内人士向记者说，广渠门外10号地去年5月21日中标时，楼面价高达15141元/平方米。当时，周边楼盘的均价已和其楼盘价相当，如冠城名敦道均价为20000元/平方米，Free自由季均价为14500元/平方米，首城国际中心二期均价为14800元/平方米。
其他拿下地王的开发商也深谙高买高卖的道理。在2009年6月30日以40.6亿元拿下广渠路15号地后，中化方兴房地产副总经理盖剑高在中标后即明确透露，公司将把该地块打造成一个高端项目；于2007年以17亿元拿下北京朝阳区西大望路27号创造地王纪录的万科，后来也将该地块上的项目定位为高端产品。
“该地块挂牌文件中并无‘70/90’限制，也为富力地产将其产品定位为高端提供了便利。”行内人士说。
15号地未动工：坐等升值？
广渠门外10号地王项目即将开盘，而诞生在它之后不久的地王广渠门15号地，目前却未有动静。
据记者了解，该地块出让合同规定的动工时间为1月31日，且市场上早有传言该项目将于下半年上市预售，但记者日前到北京东四环大郊亭桥西北角的广渠门15号地采访时却发现，这里杂草丛生，毫无动工的迹象。
“我们也不知道什么时候动工，正在随时待命。”工地上一位工人向本报记者说。
行内人士向本报记者说，拿下该块地王后，开发商方兴地产时下正处于消化不良中。
去年6月30日，方兴地产不惜血本地以40.6亿元竞得该块地皮，楼面价达15321元/平方米，创下北京土地总价与单价新纪录。
当时曾有业内人士分析道，该地块的土地成本约占总成本的30%~50%。以此计算，广渠门15号地项目的成本约在80亿元左右。而以当时的市场价推算，广渠门15号地项目的总销售额也在80亿元左右。换句话说，如果规划上不谋求变化，方兴地产在该项目上的投资将“平进平出”。
正因为如此，去年年底，为了增加利润空间，方兴地产向北京市规划局提出了该地块用地规划调整的申请：将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米。同时，在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。
业内人士说，如果被批准，通过这种不变更容积率与建筑面积，提升楼盘高度、增加房源套数的办法，方兴地产将增加20多亿元的利润。
后来鉴于各方压力，该次规划变更申请被否。一位业内人士向本报记者说，“提升楼高无果后，方兴地产或许正通过闲置土地以图地块升值的方式来消化广渠门15号地。”
《每日经济新闻》记者就该地块动工及预售时间等问题致电该地块开发商方兴地产投资者关系部负责人肖文胜时，他以“相关问题不方便回答”为由匆匆挂掉了电话。
随后记者联系上了方兴地产总经办负责媒体联络的一位工作人员，他向记者说，“你发一个采访提纲过来，我们会书面回复给你。”但截至记者发稿时，记者仍未收到他的书面回复。
地王进展折射开发商不同态度
杨明丽认为，拿地后，两个地王项目的不同命运，折射出开发商对市场的预期的两种不同态度。
富力地产最大程度地提高产品层次，逆市开盘，可见其对市场的大趋势走向偏乐观。而想通过提升楼高将利润最大化、拖延开工时间的方兴地产对市场的预期则偏于保守。无论如何，对开发商来说，两种路径都是策略性选择，其背后都是同一个目的——最大程度地降低风险、最大程度地盈利。只是对于时下的方兴地产来说，最大程度地规避风险就是最大程度的盈利。
富力地产虽然略显乐观，但在地产调控的背景下仍显谨慎。目前离楼盘开盘只有七八天，其销售价格仍然未定。杨明丽说，“这正是因为目前调整期内，市场呈现出‘一边倒’观望的结果。以往一向自信满满的开发商一时间不敢贸然报价，担心报价过高直接逼退客户。”
据悉，目前广渠门10号地周边的楼盘冠城名敦道均价为37000元/平方米，首城国际中心均价为38880元/平方米。而富力十号的预期销售价为4万~5万元/平方米。
至于仍未动工的广渠门15号地，该地块距离合同规定的动工时间1月31日已过去近半年。根据《闲置土地处置办法》第四条规定，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。以此计算，如果继续不动工开发，方兴地产将面临地块总价20%，即8.12亿元闲置土地费的罚款风险。
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