2010-03-25 04:03:00
每经记者 吴文坤 发自北京
破败的社区、几十栋1957年的残破小楼，有部分居民还使用着公共厕所……这是 《每日经济新闻》记者昨日（3月24日）下午在北京朝阳区红庙北里社区看到的一系列情景。让人惊讶的是，这样的房子居然要卖3.5万元/平方米甚至更多。相比去年年初的均价1.4万元～1.5万元，其价格已经翻了一番还不止。而与其隔路相望的金台里社区二手房均价才2.5万元/平方米。如此巨大的价格差，完全是由于CBD东扩，部分社区面临拆迁的利好所引发的。
昨日，CBD东扩方案尘埃落定，CBD东扩区拆迁将达200余万平方米。在公示的规划方案中，东扩区的空间布局以商务设施为主导功能，沿快速路、主干道等城市重要道路分布，呈现出未来“一主一副”的“双十字”格局，即原有CBD的“金十字”与西大望路、朝阳路交叉形成的新“十字”并存的空间格局。
尽管补偿方案没有最终落定，但此拆迁区域堪比黄金宝地，吸引大批“扫房客”蜂拥而至。
半年时间53年破败老宅变金屋
“从去年10月至今，我们店已经卖出10套红庙北里的房子。”红庙北里附近一房地产中介汤彪（化名）对《每日经济新闻》表示，10套房子成交均价在3万元/平方米以上，在他看来，如果从居住价值来讲，使用了50多年的房子，简陋的小区环境，顶多卖到1万元/平方米。
据《每日经济新闻》记者了解，红庙北里小区始建于1957年，大部分属于北京第一热电厂的职工宿舍，房屋均为砖瓦结构，有平房也有多层小楼。整个社区约有楼房100栋，相比于周边其他社区，环境完全可以用“破败”来形容。
但是受CBD东扩规划出台的巨大利好影响，其房价的攀升速度是周边其他社区所望尘莫及的。
在公示的东扩方案中，《每日经济新闻》记者发现，红庙北里社区属于CBD东扩区核心商务带，且部分区块标记为红色。链家地产金台路店一置业顾问表示，从规划上看，红庙北里社区属于核心区域，且无疑将会是在第一批拆迁之列。《每日经济新闻》记者查阅了此前有关媒体的报道，CBD东扩区的拆迁最先开始的将是红庙、小庄地块，其拆迁面积为40万～50万平方米，涉及5000户左右居民。
随着上述方案的最终确定，东扩区域的房价应声而涨。2009年初，该区域包括红庙北里小区最高房价仅为1.5万元/平方米。到了2009年底，均价已涨至2万元/平方米～2.3万元/平方米。步入2010年，各方面消息进一步明晰，特别是规划的逐步确定，让房价接着上涨。
红庙北里小区被列入第一批拆迁的范围变得毫无疑义，53年的老房子瞬间变得炙手可热，堪比金屋。
据附近我爱我家一置业顾问透露，其昨日经手了一套红庙北里小区房子，每平方米价格达到了3.5万元。与该小区属于同一行列的还包括柴家湾、延静西里等小区，后者建于上世纪七八十年代，目前均价也突破3万元/平方米。
相比而言，同样受CBD东扩利好影响，附近正在兴建的某高档公寓住宅，其售价也仅4万元/平方米。
求房心切“扫房客”蜂拥而至
“现在不是价格的问题，而是有没有房源。”汤彪告诉《每日经济新闻》记者，由于拆迁所带来的机会已经让众多炒房者看上了红庙北里社区，但由于该小区有部分属于公房，且众多退休老人仅有这一套房可以居住，因此，让这里的房源变得十分紧张，“基本上是出一套，一天就卖掉。”
前述置业顾问透露，其经手的第一套这样的房子是以近3.3万元/平方米价格出售的。“我们报出这个价的时候都有点心虚，但对方并没有疑虑，立马要求与卖主见面，并迅速签约。”在那之后，越来越多的炒房客开始光顾，这些人被中介称做“扫房客”。
据《每日经济新闻》记者调查了解，该区域的中介公司基本每个职员下边都有几个职业 “扫房客”资源，后者甚至专注于该区域的投机。
汤彪透露，其手中就有一个孙姓“扫房客”，曾通过自家房屋被拆迁获得了3000万元的补偿，随后，该人士就看上了红庙北里的拆迁题材。据汤彪粗略估计，后者以2.5万元/平方米左右的价格开始入手，目前已经有了7套房，全部位于红庙北里。前述置业顾问则表示，其手上的“扫房客”，平均有上述类型房产两套左右。
《每日经济新闻》记者在红庙北里社区发现，众多小纸条被贴在各个角落，上面写着“全款买房”，并留下了手机号。《每日经济新闻》记者拨通了其中一个电话，告知对方自己有红庙北里拆迁房一套出售，3.3万元/平方米，且价格有商量余地，对方立即要求见面看房，求房心切可见一斑。
据《每日经济新闻》记者了解，还存在一种“扫房客”，并不购买红庙北里小区的房子，其选择金台里红庙西里等价格较低的房源，做短线。汤彪手中的一个客户则专职于此项，月收入已达数十万。
预期不确定高额补偿未必能实现
众多 “扫房客”蜂拥而至的原因，无疑是看重未来拆迁时能获取高额补偿。
《每日经济新闻》记者在红庙北里社区随机采访了几位居民，他们对拆迁补偿的心理价位，无一人低于5万元/平方米。
该社区96号楼一位72岁的李姓老大爷说，自己从1957年起就住在这里，儿子一家也和自己一起，仅有这一套房。而如果拆迁后，全家将搬到六环外，生活成本大大提高。他根据周边房价，认为给予5万元/平方米的补偿才合理。
在采访过程中，大部分居民表达了不出售等待最终拆迁的决定。
汤彪认为，当前出售房源的业主一部分是由于急等钱用，更大一部分则是对未来的拆迁存有不确定预期。《每日经济新闻》记者昨日拨通了某位房屋已经卖出的业主电话，他表示，大家对补偿方案的高预期不一定能实现，即使能实现，也要晚两年，“补偿的钱还能够在这周边买到房子吗？”他于是果断以3.3万元/平方米的价格将自己一套60平方米的小户型卖出。
中易安担保公司市场总监徐东华对《每日经济新闻》记者表示，拆迁出现“扫房客”是近两年的事情，北京现在流传着“拆迁拆迁、一步登天”的说法，但像红庙北里小区这样，价格一路追涨，则需要投资者更理性。
徐东华说，如果按照小区居民5万元/平方米的拆迁补偿预期去测算，红庙北里小区光拆除成本就要达到20万元/平方米甚至更高。据了解，北京内城拆除平房的拆除价格到10万元/平方米就已经相当不错了，20万元/平方米的价格则只有黄金地段才能实现。
徐东华预测，这样推高房价，将使得未来CBD东扩的地价成本更高，这样对房地产商的拿地成本会形成压力，政府推迟拆迁、推迟土地进入招拍挂市场也不无可能，“扫房客”们的盈利预期由此也难免“一落千丈”。
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