“城市更新”助推深圳待拆房3个月涨5000元

每经记者  翟敏  发自深圳

        2009年12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），让深圳地产界躁动不已。

        3月5日，在深圳市规划和国土资源委员会网站上，公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，包括深纺织、深华发、深康佳、世纪星源、ST华控等深圳公司所属地块榜上有名。近日，随着首批89个城市更新项目的公布，上述公司股价再度遭遇爆炒。

        与资本市场的热闹遥相呼应的是，城市更新项目中待拆旧房价格也迅猛上涨：短短三个月，城市更新项目中待拆旧房单价涨幅最高已达5000元。

旧房身价直线飞涨

        近日，深圳89个城市更新项目对外公布，深圳城市更新迈出了实质性的一步。

        业内人士分析认为，《办法》将把土地资源十分有限的深圳，对于城市空间的利用发挥到极致。《每日经济新闻》记者调查发现，《办法》中即将面临“更新”的房子，其价格从去年底便开始了疯狂的上涨，到目前，短短三个月时间，部分房子已经上涨近5000元。

        深圳市南山区南苑新村便是其中之一。“这个小区便是深圳城市更新项目之一，将面临拆迁的命运，最近已经批下来了。”中联地产南山片区置业经理赵亮称，“很多项目确定更新以来，房价几乎呈直线上涨。”

        “价格比前两天又涨了2000元，估计还会上涨，现在我们手里也没有房源，绝大多数业主根本就不想卖。”赵亮对记者表示。

        据悉，南苑新村的二手房在深圳房价飞涨的去年底，也才勉强站上1万元/平方米的关口。不过到2月份，已经上涨到1.4万元/平方米。近日入围深圳城市更新项目名单之后，立马涨到1.5万元/平方米以上。

业主普遍惜售

        据了解，像南苑新村这种因城市更新导致旧房飙涨的现象，在深圳很多可能拆迁的老旧小区普遍存在，并且单价都高得离谱，中心城区甚至能达到2万元/平方米。但业主普遍“惜售”，中介处往往还没有房源。

        据悉，通常旧物业传出要拆迁的消息后，房价都会迅速飙升，而业主普遍不愿意卖的原因，则是寄希望于高昂的拆迁补偿。

        此外，拆迁后可以选择新房补偿也被许多人看重。以深圳华侨城、香蜜湖一带为例，这些地方的豪宅开盘价格可达到5万元/平方米，南山区的一些豪宅价格也能达到3万~4万元/平方米。

        上述有关负责人介绍，拟纳入第一批计划草案的城市更新单元，共计89项，申报拆除重建用地面积约6.8平方公里。

        在这些计划更新的土地当中，工业区改为商业办公、商住更新单元24项，拟拆除重建面积154.5公顷；城中村更新单元24项，拟拆除重建面积153.8公顷；旧城22项，拟拆除重建面积239.3公顷；旧居8项，拟拆除重建面积44.7公顷。

        其中，包括深纺织、深华发、深康佳、世纪星源、ST华控等深圳本地股榜上有名。资料显示：ST华控，其所属宝安区27区原惠中厂区，占地面积7.25万平方米；世纪星源，其所属南油地区福华厂区的更新改造申请（更新改造项目占地42651平方米，拟申请住宅12万平方米，商业3万平方米）；深康佳，其所属总部厂区，占地39160平方米；深华发，共有两宗土地被纳入更新单元计划，分别是公明华发电子城的11.62万平方米，华发大厦工业用地的1.13万平方米；深纺织，所属深纺大厦C座占第三更新单元建设面积空间增量的14.8％，参与改造的宗地面积为4151.8平方米。

专家看法不一

        上述有关负责人介绍，日前公示的今年首批89个城市更新项目将为市场提供大量商品房源供应。同时，由于许多项目配建相当比例的保障性住房，全市的保障性住房供应渠道将进一步增加。

        财富同道会首席经济学家王亮指出：“这些更新项目将为深圳提供大量的商品房供应，这将促进供求关系和住房供应结构的平衡，同时，在改造为住宅的城市更新项目中，还将配建相当比例的保障性住房，对房价有一定平抑作用。”

        王亮分析认为：“首先是大量的土地供应将会给深圳的房地产市场作为补充；其次，协议出让也将会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，《办法》的实施，将一定程度上堵住房价持续上升的通道。”

        在中国指数研究院华南分院研究员杨奕看来，城市更新造成房价上升的可能性更大。她指出，进行大规模的城市更新，除了拓展城市增长空间，也会提高土地的价值。同时，土地增值也意味着开发成本的增加，特别是更新地区居民的拆迁补偿等，未来新建房屋的价格也自然上升。

        不过，也有分析师认为《办法》对于房价上升或者下降的影响都不会太大。

        广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示：“《办法》实施后，更新的土地中最终转化为房子的规模尚不确定。而且，转化的过程也需要时间，这个过程实际上十分缓慢，对于市场而言影响甚微。”



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