冯海宁：取消商品房预售制须警惕利益集团要挟

冯海宁

        该不该取消商品房预售制？由于利益诉求的不同争论多年，这几天终于在南宁看到答案了。尽管南宁取消预售制的具体政策措施还在制定当中，但这已释放出一个明确的信号，即存在多年饱受诟病的预售制走向坟墓只是一个时间问题。

        中国商品房预售制始于1994年。当年出台的《城市房地产管理法》第四十四条对房地产预售作出了明确的管理规定。这一制度不但培育了开发商群体，而且促进中国楼市由小变大。今天，预售制不但已经完成了历史任务，而且“制造”了一大堆麻烦，如重复预售、再抵押骗贷、延期交房、“货不对板”、“烂尾楼”、“楼脆脆”……

        有人给预售制总结了七大  “罪状”，如法律关系复杂增加了法律风险、从预售到现房交付期限过长、剥夺了购房人对实物的知悉权等。事实上远不止七大“罪状”，开发商捂盘囤房、收钱“排号”、房地产泡沫等问题实际上也与预售制有关。显然，预售制是利于开发商但不利于购房人的不公平制度，理应早日考虑取消。

        今天无论是从开发商的资金实力、融资渠道来看，还是从楼市秩序、购房人权益角度而言，种种迹象显示，取消预售制的时机已经成熟。但让人遗憾的是，国家监管部门打击开发商捂盘一直在预售环节打转转，却没有取消预售制的意思。

        面对近年来取消预售制的呼声越来越高，监管部门拒绝取消的理由是，商品房预售制是《城市房地产管理法》确立的一项制度、适应中国国情、部分国家有类似制度等。但这些理由难以立足：预售制不但弊大于利，更不适应当下中国国情；再说，某些国家实行的预售制与我们的预售制有着本质区别，如美国的预售制能有效保障购房者的权益。

        事实上，监管部门不愿取消预售制的真正原因是，担心取消预售制后房价会更加疯狂；就在南宁市即将试点取消预售制的消息传出后，就已经有分析人士称，由于开发商没有足够资金，未来南宁楼市很有可能开发量严重不足，导致房价上涨。而在我看来，即便取消预售制后，房价真的会更高，也应该取消——长痛不如短痛，不能让预售制永远“绑架”中国楼市。而且我认为，取消预售制后，由于开发商没有预售款这项收入，资金压力增大，不利于囤地捂盘，反而有利于促进土地利用和房屋供应；按现房销售，不但能减少房屋倒手的次数，而且会增加投机者的资金成本和风险，减少投机炒房。因而，取消预售制后房价不一定大涨。

        尽管南宁有望试点取消预售制给了公众一丝希望，但我认为要格外警惕各种反对力量干扰试点。因为楼市已经形成了一个不可忽视的利益集团，取消预售制必然触及他们的利益，不排除某些人、某些机构会以各种方式干扰取消预售制的试点，企图把取消预售制消灭在萌芽状态。

        首先要警惕官商利益集团。某些地方政府、职能部门或者官员个人，已与开发商结成了利益同盟。取消预售制触及开发商的利益，就等于触及掌握权力的某些部门、某些官员的利益。而且，开发商干扰的手段更多，如要挟、“公关”等。其次要警惕某些行业组织，如房地产协会、商会，他们是开发商的利益代言人，既有靠山又有活动能量。再者要警惕某些被开发商资助的专家学者的反对言论。

        因此，南宁要想成功试点取消商品房预售制度，首先要尽可能让相关制度完善，不给反对力量干扰的机会；其次要有充分准备应对各种挑战，尤其要准备应对各种质疑；第三，对试点情况要及时充分公开。



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