“城市更新”引地产界集体躁动 深圳楼价或遭抑制

每经记者  翟敏  发自深圳

        一纸即将从12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》，让深圳地产界集体躁动。

        该办法的实施，将把土地资源十分有限的深圳，对于城市空间的利用发挥到极致，一批地产公司将从中受益。专家认为，此举或对深圳的高房价有一定抑制作用。但对于那些只能以“招拍挂”模式拿地的房产公司，该办法的实施，带来的或许更多是冲击。  

【新规解读】

开发商拿地模式有重大突破

　　　　12月1日，《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）将正式实施。专家分析，它意味着深圳的城市发展，正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变迈出了重要一步。国家住房与城乡建设部也刚刚确定了以“部市共建”的方式，将深圳市确定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。

“新政”两大突破

        在过去相当长的时间内，由于深圳的城市发展迅猛，现代化的城市建筑群中，遗留下来大量的城中村和旧工业厂房。这些旧建筑的改造，成为困扰深圳市政府多年的“顽疾”；另一方面，深圳市中心区目前土地开发趋于饱和，关内土地稀缺，房价飞涨，如何更好地将寸土寸金的土地加以合理利用，也是政府考虑的问题之一。

        《更新办法》由此应运而生。“为规范城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展”成为其主要目的。

        据专家解读，《更新办法》有如下重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，《更新办法》还明确了更新改造的地价收取标准。

        据悉，《更新办法》出台之后，规划已获批准的25个更新改造项目，将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。这25个更新改造项目，涉及总用地面积109.7万平方米；总建筑面积397万平方米。其中，住宅面积202万平方米左右。

        此外，《更新办法》突破了原有的框架范围，将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。

        中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《更新办法》的实施给予肯定。他在接受《每日经济新闻》采访时认为：“这是从深圳的市情出发而采取的一项新政策。深圳土地十分有限，现在必须通过自身挤压的办法来腾出空间。而《更新办法》将最大限度、最高效地利用城市空间。”

实施仍存难度

        “毕竟这是一个全新的模式，可能会制造新的不公平、不合理。”对于在《更新办法》执行过程中应该注意的问题，宋丁指出，“在这个过程中，加强监管最为重要。一方面要让每一寸土地都得到有效利用，减少在过去发展中所犯的错误。另一方面，在实施的过程中肯定会有一些新的问题出现，也应该有明确认识，及早补救，有效减弱有可能带来的震荡。”

        中金公司的观点认为，《更新办法》执行尚有难度，该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中。同时该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益，即使通过协议的方式仍很困难，仍需要政府的支持。而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。

        《更新办法》也引起了不少人的担忧。其中针对“城市更新可以不用招拍挂，变相式协议用地又被允许”这一点，便有声音质疑道：“一方面将快速推进存量土地的盘活，另一方面也可能会产生权力寻租、暗箱操作等问题”。在新浪网针对该办法所进行的在线调查中，54.3%的网友表示，不应该允许协议出让。

        对此，宋丁称：“这是不得已而为之，可能也确实能解决深圳面临的问题。”他进一步解释，因为旧房拆迁、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍挂”方式进行的话，将会创造出更高的土地价格。最终可能没有开发商愿意去做这么高成本的生意。而如果把开发出来的产品定位在很高的价格上，又不一定能得到市场消化。这些现象说明，传统的“招拍挂”模式可能会引起一系列不良反应，因此需要尝试一些新的模式去解决问题。

        “有力的执行，才能够保证政策的最终效果。”宋丁最后强调指出。

【市场影响】

地产商或现“冰火两重天”

　　　　《更新办法》尚未正式实施，但其“威力”已经在证券市场上先行体现。从近期股价表现来看，深天健、深长城、深华发等众多深圳本地房地产企业均被市场热烈追捧，股价连续大涨。

地产公司“冷热不均”

        昨日（11月26日），包括世纪星源、深华发、深天健在内的8家深圳上市公司齐齐发布公告，说明上述新规对公司的影响。

        世纪星源称，公司已根据新规申报了所属南油地区福华厂区的更新改造申请（更新改造项目占地4.27万平方米，拟申请建设住宅12万平方米、商业3万平方米），该申请尚需政府相关部门批准。

        *ST华控也表示，目前公司位于深圳市内的工业土地占地约20万平方米，公司正在密切关注政策动向，积极研究这些地块功能改变的可能性。

        深长城、深赛格、深天健等公司均表示，具体的更新改造成本和收益仍具有不确定性，公司目前无法做出明确判断。

        深华发表示，公司存在部分土地可由工业用途转变为商业用途。公司已于11月24日召开董事会会议，审议通过以非公开发行股票的方式募集资金，进行上述项目的开发建设。

        分析人士认为，在《更新办法》出台后将会有更多企业展开行动，深华发仅仅是个开端。

        联合证券研究报告认为，根据《更新办法》中的相关原则，原先就拥有一些旧厂房或旧工业园区的公司将从中显著受益：第一，可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；第二，躲过了“招拍挂”制度下高昂的地价；第三，改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。无疑这类手握旧厂房或旧工业园区的公司将是《更新办法》的最直接受益者。

        但另一方面，那些没有旧厂房或旧工业园区等形式的“存量土地”，只能以“招拍挂”形式拿地的房产公司，《更新办法》的实施，对他们的影响或许更多的是冲击。因为这意味着，可能在同样的区域，两种方式拿地的成本会有较大差距，这也将使得这类公司的产品销售面临更大的竞争压力。

或可平抑深圳高房价

        房价是《更新办法》公布之后，购房者最为关注的话题。多数购房者和专家认为，“新规”会对房价有一定抑制作用。

        新浪乐居一次有2014位网友参与的调查结果显示，52.4%的网友认为，土地被盘活能起到平抑深圳房价的作用。

        智多盈投资分析师余凯计算，这些更新项目相当于深圳近几年新增供应量的三成左右，可以在一定程度上稳定住房供应结构、缓解市场新增供应不足和区域布局不平衡的情况。结合远期来看，通过存量土地的盘活和挖掘，能够释放出来的商品房供应可能会达到数千万平方米之巨。另外，由于在未来10年间深圳要完成大部分的城市更新，因此，这数千万平方米的住房，可能大部分也会在未来10年逐步释放，这意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅，通过城市更新释放出来。此举有望扭转深圳商品住宅新增供应短缺的状态，为深圳住宅新房市场持续地注入大量的新增供应量，对于平衡供需关系有积极的意义。

        宋丁指出，深圳之所以实行  《更新办法》，也是将房价考虑在内的。

        财富同道会首席经济学家王亮分析认为：“首先是大量的土地供应将会给深圳的房地产市场作为补充；另一方面，协议出让也将会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，《更新办法》的实施，将一定程度上堵住房价持续上升的通道。”

        不过，也有分析师认为《更新办法》对于房价的影响并不大。广发证券房地产行业分析师沈爱卿向记者表示：“《更新办法》实施后，更新的土地中最终转化为房子的规模尚不确定。而且，转化的过程也需要时间，这个过程实际上十分缓慢，对于市场而言影响甚微。退一步讲，再怎么更新、改造，深圳的土地也所剩无几。”不过他强调，《更新办法》对一些公司还是较大的利好，特别是工业土地存量较多的公司。



如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。

每经订报电话

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  无锡：15152247316