地价虽涨却未恢复2007年水平

每经记者  杨羚强   发自上海

　　经历了上半年的楼市火暴，但万科最新公布的2009年上半年报却显示，万科在2008年计提的13个作“存货跌价准备”项目中，有10个项目在2009年上半年依然维持2008年年末的评估结果，因此今年上半年万科依然有9.61亿元的跌价准备。和万科的情况一样，保利也有1.98亿的存货跌价准备。
　　缘何楼市回暖，一些地区的房价甚至回升到2007年同期的水平，但是开发商依然要在帐面上保留存货跌价准备？克而瑞（中国）昨日发布的一份报告，似乎能说明其中的原因。根据克而瑞的上述报告，2007年拍卖的地王，目前仍有一半以上未能解套。开发商不得不延迟开发时间，甚至亏钱卖房。
仅1/4地王项目在售
　　根据上述报告，2005年至今，全国典型城市成交的50幅地王地块中，仅有四分之一地块上市，有高达五成以上的地王项目还未开工，不到两成的地王项目处于在建中，个别地王地块还出现了退地现象。在未动工的地王地块中，去除部分09年上半年成交的地王地块，其余未动工地王地块绝大多数集中在2007年。
　　克而瑞对历年地王成交楼板价和周边物业成交均价进行比照发现，约有三成地王地价房价比在70%以上；约三成地王地价房价比在在50-70%之间；仅有44%的地王地价房价比在50%以下。
　　报告认为，当地价超过目前房价的70%以上，项目已经没有盈利而言，推迟上市时间也是不得已而为之。以北辰实业07年92亿元拿下的长沙开福区新河三角洲地块为例，08年底在举行奠基典礼以后，但时至今日依然没有明显的动工迹象，该地块的楼面地价高达3083元/平方米，而当前附近的商品房成交价格在5000元/平方米左右，上市销售因此一拖再拖。
　　而那些坚持如期上市销售的地王项目中，有一部分项目可能不仅没有盈利，而且还会亏本，。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建安成本、管理费用等其他税费，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本。
　　除此外，也有开发商选择退地。比如，07年8月份以44亿元的高价拿下上海黄浦区南京东路163街坊地块后，由于后期无力开发申请在2008年8月份将该地块退回；。
上市“地王”大半赚钱
　　报告指出，虽然由于地价高昂，开发商面临极大的开发成本，但仍有部分高价地王取得了较高的盈利，不过这些项目的地价在整个房价中所占的比例不到50%。在已上市的地王地块中，2008年开盘的项目中当前有42%项目推案去化率已经在70%以上，如北京唐宁one项目，通过打造高端产品，引进教育品牌等营销方式，使得项目在开盘后就取得热销，该项目在08年6月份上市销售，当前项目推案累计去化率已高达83%；2009年开盘的项目大多是集中于4月份之后开盘，当前去化状况也非常良好，去化率大多集中在16%-20%之间。而最近表现突出的的则是由星河湾2006年拍下的浦东花木新民地块，项目开盘上市后首月的去化率就高达51%。