地产大咖论特色小镇：要赚钱还是为了情怀？

每经编辑 隋丕宁

特色小镇市场前景如何？

欧阳捷：第二个问题，特色小镇的市场前景到底怎么样？市场到底有多大？

张涛：我们一直在考虑特色小镇，中央有了文件以后也做了一些深入的探讨和研究，以住宅为主的开发商在这里面到底有什么机会？这个公司内部还是有分歧，跟社会上一样的，也有比较大的分歧，我们多数意见认为既然中央有这样一个政策，而且社会有需要，因为城市在发展，城市规划也有一些问题，因为很多城市建立一些新区，很多做得不太好。

特色小镇我的理解它跟新区概念不一样，因为中央的文件指出到2020年，要发展一千个特色小镇，就是四五年的时间，新建是不现实的，而且不符合它的要求，更多的是培育，在现有的技术上进行规划、调整、扶植，这样一个概念我的理解就类似于乌镇，它有投资商，有规划，政府政策的扶持，发展起来，我觉得它弥补了以前在城市发展新区的规划中间的一个不足。

但是，这也面临着很大的风险，这个风险在哪呢？我们看过国外很多的特色小镇，是根据市场发展过来的，经过很多年的培育。我们三五年就要发展一千个特色小镇，我不知道会不会有很多会死掉，或者发展不起来，最终会不会形成“烂尾”。

沈力男：特色小镇如果是企业行为的话，企业导向是什么？肯定是盈利。从盈利的角度来判断这件事情，每个企业可能有各自不同的判断，比如说现在目前从总量来看，这4年做1000个特色小镇，这是不多的。

做小镇，一定要判断人口、交通组织，及各种相关方面。如果你像过去的开发模式，两三年要怎么的，我觉得可能还是要相对的积极又审慎，因为小城故事多，有好的故事，可能也有悲伤的故事，这些故事不是现在发展，我们可以想见在未来发生，而且之前也发生了不少。

罗立平：这是一个新的市场的机遇，对整个城市和整个国家的发展，确实也是对社会有很大的价值和意义。

欧阳捷：关键有多大？

罗立平：这个蛋糕的给予我不认为是很大的机遇，实际上是非常有限的。一方面是和整个资源条件有关，要么你给一些大的人口的都市周边区域，要么在有特色的资源的区域，还有对运营的要求是非常高的，对产业的整合能力，还有包括整个综合发展的能力，而且很多时候是从零人口的基础，就是目标人口从零人口的状况开始，确实是很大的挑战和压力，更重要的是，小镇不是一天建成的，现在这种如果做得不好的话，很容易成为一拥而上，造成一个陷阱。

欧阳捷：你跟张总的意见是一致的。

罗立平：我觉得需要有长远的战略目标，有耐心，有综合能力，也要精心的挑选项目的选址，才有可能成功的，这个机遇是留给少数人，不是更多的人。

王曦：我们肯定是非常坚定的看好。

欧阳捷：你觉得这个市场空间有多大？

王曦：我们认为是百万亿级的量，为什么这么说呢？首先现在是三者共振的黄金时代，第一个是政府的导向，第二个是企业的行为，第三个是市场的需求，这三点已经形成共振，可能是迎来小镇发展的黄金时代。

欧阳捷：刚刚您讲到这个是百万亿级的？蓝城说要做一百个小镇，一万亿的市场，相当于要做100个蓝城？

王曦：在10年里面我们发展一百个小镇，每个小镇以100亿元计算，包括销售额，包括服务产生的营业额，10年百镇万亿。从今年蓝城专注于做小镇开始，到现在已经签约10个以上的小镇，到明年用9个月左右的时间，至少有20个小镇项目同步启动，假定蓝城在社会占有1%~5%的市场份额，刚刚说政府导向的可能是1000个小镇，市场还有非常多的补充，大概是这样一个情况。

杨现领：我对特色小镇的市场不是太看好，为什么？它只是房地产蛋糕中的甜点，原因是不符合人类的基本发展规律，第一它没有规模经济，你干一个小镇对你干第二个小镇没有很强的支持能力。