北仑银泰城引进260多个品牌换了180多个 银泰系拟卖8个商业地产股权

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◎每经记者 于垚峰

地产业界风云起，有人进亦有人退。

近期，云南城投（600239，SH）和银泰集团联手在资本市场上奉献了一出“进出大戏”，云南城投拟收购银泰系旗下8家标的公司股权，一时引起业内外关注。

据云南城投此前公告披露，银泰集团拟出售8家标的公司股权，共涉及到8个地产项目，包括成都银泰中心、泰悦豪庭、银泰海威国际、理想银泰城、宁波北仑银泰城、温州平阳银泰城、奉化银泰城、苍南银泰城。

对于上述收购目的，云南城投表示，这些项目主要位于成都、杭州、宁波和温州等经济较发达地区，符合其区域战略定位和主营业务需求，优化了公司项目地域布局。

业内有观点认为，在当前传统商业地产转型阵痛之下，银泰系不得不“甩掉”一些重资产，轻装上阵。

上述商业地产项目运营现状如何？近日，《每日经济新闻》记者先后奔赴宁波、温州两个城市，实地探访银泰系的宁波北仑和温州平阳两个项目，发现部分项目在城市中处于较为偏僻地段，缺乏人流量，进而影响到银泰城的招商进展以及引进的品牌形象。

●北仑银泰城：品牌更换率近七成

宁波北仑银泰城位于宁波市北仑区中河路，紧邻地铁1号线。公开查询信息可见，其总投资达23亿元，其中商业21.1万平方米，大部分物业已经完成销售。

11月4日，《每日经济新闻》记者以意向入驻商家的身份在北仑银泰城招商部了解到，目前其主要招商是面向二期，二期主要招募的商家定位于大型生活配套。

记者在北仑银泰城二期看到，整个二期并未开业，商铺大部分未有商家入驻。一楼除了有一家医疗机构外，基余店面大部分处于空置状态或者正在装修；二楼的店面有的空置，有的正在招租；三楼有一家培训教育机构和一家健身机构已营业。一位招商经理表示，教育培训机构和健身机构因为是从其他地方搬过去的，本身就有培训学员，虽然二期尚未开业，但是也并不受影响。

上述招商经理告诉记者，目前，北仑银泰城二期大部分商铺都已经租出去了，还有部分没有租出去，可选择性并不多。

上述零售业专家认为，作为一个大型商业体，银泰要实现持盈利，仅仅将商铺租出去还是不够的。另外，引入的品牌必须具有一定的高度和美誉度，能够吸引忠实的客户，稳定商场的人流量，“足够基数的人流量是商户盈利稳定的基石，而商户的稳定又能保障租金和物管收入。”

据招商经理介绍，在已经完成了招商工作的一期，品牌的更换力度也是非常大，“一期共引进品牌260多个，但是调整的品牌有180多个，品牌更换率近七成。”

“品牌更换，意味着商家不赚钱，才会主动要求退出，或者因为店面异常冷清，会被商管劝退。”一位从事女装销售的老板告诉记者，如果生意不好，商家撑不下去了，自然就会离开。

北仑区一直被称为宁波城郊地段，不过宁婆地铁一号线中河站的一个出口直通北仑银泰城二楼。招商经理表示，地铁的开通能够给北仑银泰城每天的人流量增加8000人，“开业一年后，人流量到了一个瓶颈，平常差不多只有1.5万人左右，现在基本上平时可以维持在2.5到3万人。”

11月4日，周五晚上，记者来到北仑银泰城，相比一些地处城市繁华地段的综合体，这里人流量明显偏少，在四楼餐厅鲜有见到在门口排队的场景。

●平阳银泰城：人流量不多尚处市场培育期

平阳银泰城是融住宅、写字楼和商业为一体的大型综合体。公开信息显示，其开发总面积22万平方米，其中住宅13.26万平方米，商业7.74万平方米。

截至2016年5月31日，平阳银泰城商业部分已经全部结顶，于2015年12月18日开始营业，零售商业本来预计于2016年6月30日交付使用，但目前尚未实现。

《每日经济新闻》记者从平阳银泰城营销中心了解到，目前住宅已经全部交房，大部分房源已经销售出去，只余下少部分房源可售，单价在11000元~12000元之间。另外，商业街的店铺绝大部分都已经销售出去了，可选择的空间并不大。

平阳银泰城位于平阳县鳌江镇车站大道，该地段处于新老城区结合处，附近即有新开发的楼盘，也有一些入住率相对较高的老楼盘。与平阳银泰城同在车站大道上的还有万达商业，两个大型商业体相距也就两公里左右。有当地业内人士称，在一个小镇上，同时出现两大商业体，就更加分散了人流量，即使是在周末，两大商业体的人流量都显得非常少。

11月5日晚，记者在平阳银泰城商场内看到，即使当天是周末，来逛的人也并不多。在一家童装店，一位店员向记者说起，人流量一直不高，再加上现在处于淡季，店内更是冷清，经常半天都没有一个顾客。到了饭点，集中于四楼的餐厅，能够坐满的餐厅极少，记者观察了许久，只有一家饭店门外面排起了队。

平阳银泰城一位招商主管坦承，目前商场内的人流量确实不多，但是市场是需要经过培育的。截至目前，商场内总铺位有130多个，引进的品牌有110多个，调整的比例在30%~40%，“主要是一些女装品牌相对低端，目前的男装品牌还不错。”

谈到租金，上述主管表示，三楼的月租金是150元/平方米，物业费是55元/平方米，租金还有一些下降的空间，但是物业费是统一的，少不了。“免租期一般是三个月，如果需要更长的免租期，需要向上面申报特批。”

环绕在银泰商业综合体周边的商业街，目前仍然处在销售和招商阶段，尚未开业。整个商业街只有三楼入驻了两家美容店，已经开始营业了。还有一家快餐店，主要供应商场工作人员的餐食。

值得一提的是，就在平阳银泰城的外墙上有一幅巨大的海报，上面写着“我们确实让平阳人民失望了，请再给我们120天，共同见证新银泰。”

●银泰系旗下：多个项目尚未盈利

公开资料显示，银泰集团创立于1997年，经过多年来的自身发展，主营已涉及商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务。

有零售业专家认为，银泰系此番出售旗下多家公司股权，是转型轻资产化的一个体现。“银泰系旗下有一些表现不错的地产项目，也有一些表现并不十分优秀的项目，这些项目就应该以轻资产方式处理。”

另根据云南城投11月2日公告，其拟出资5.175亿元，收购中国银泰投资有限公司、北京银泰置地商业有限公司、宁波银泰投资有限公司以及宁波市金润资产经营有限公司分别持有的天津银润投资有限公司（下称天津银润）等8家标的公司股权。

云南城投此次收购的8家标的公司股权分别为，北京银泰持有的天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司70%股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%股权、成都银城置业有限公司19%股权及奉化银泰置业有限公司19%的股权、宁波市金润资产经营有限公司持有的平阳银泰置业有限公司70%股权、中国银泰持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权、宁波银泰持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%股权。

完成后，除杭州理想银泰外，其余7家公司均将纳入云南城投合并报表范围（该公司通过天津银润分别持有奉化银泰、成都银泰、宁波经济技术开发区泰悦各51%的股权，实际控制此三家公司各70%的股权）。

云南城投同时公告了8家标的公司企业价值评估报告书，评估基准日为2016年5月31日。报告书显示，天津银润连续三年的财务状况并不乐观，截至评估基准日，该公司所有者权益为负1.49亿元，2013年~2015年公司净利润分别为亏损19.06万元、1.99万元和2万元。

报告书还显示，天津银润账面总资产11.2亿元，评估价值为7.57亿元，减值率为32.45%。在负债评估价值与账面价值无减值的情况下，净资产评估价值为-5.12亿元。

理想银泰的净资产账面价值为1.03亿元，评估价值为2.54亿元，增值率为147.34%。不过，理想银泰最近三年的营业利润同样是亏损，2013~2015年分别亏损2491.36万元、3469.36万元和3668万元。

泰悦置业2014~2015年度盈利分别都达到8000多万元，但是截至2016年5月31日，公司亏损约1.10亿元；平阳银泰2013~2014年连续两年亏损，2015年盈利6616万元，2016年截至5月31日，亏损1110万元；银泰海威国际2013年~2015年分别亏损596.37万元、150.29万元和1879.87万元。