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“水带财”原来是真的!深圳楼市暴雨中狂捞70亿!

邦地产 2015-05-24 19:51:51

周末的暴雨红色预警,也没有浇灭深圳市民的购房热情。新入市的三个楼盘全部“日光”,销售总额约70亿元。

每经编辑 白亚静    

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邦地产记者 白亚静

周末的暴雨红色预警,也没有浇灭深圳市民的购房热情。新入市的三个楼盘全部“日光”,销售总额约70亿元。

“3.30新政”后,深圳楼市彻底结束筑底过程,在去年反弹的基础上,开始大幅上涨。国家统计局的住宅销售价格数字显示,深圳仅上涨1.8%,但如果你聚焦热门区域,会发现房价的上涨幅度完全非理性,如半年内新房房价接连突破三万、四万的龙华片区。

周末“日光”

上述三个楼盘所在的区域,原属深圳楼市的房价洼地,但在近半年的“抢房”潮中,这些“中小板”被迅速填平,甚至有反超“蓝筹”福田片区的架势。目前,福田片区的二手房每平方米均价亦处于4万水平。

龙华片区的上涨行情,始于一宗被拍出的地块。去年10月以前,龙华乃至深圳楼市都已低迷半年有余,量价齐跌。9月30日,央行放松限贷政策后,楼市回暖,10月,深圳拍出全年唯一一块住宅用地,每平方米楼面地价2.5万元。

在拍出“地王”的鼓舞下,龙华片区迅速释放了之前市政规划的利好。邦地产记者发现,几个新盘现场甚至出现了来自香港的置业者和炒房者。去年11月,中海锦城以均价3.25万元开盘,龙华新盘房价首次“破3”,今年5月23日,中海锦城又加推项目,将龙华新房带入4万时代。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,龙华片区楼价“破4”不奇怪,主要缘于市政规划。目前,深圳北站商务中心的建设已全面启动。该片区还聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商业综合体。等到广深港高铁全面开通后,深圳北站还将具有口岸功能,免过关,30分钟直达香港西九龙。

南山西丽片区的情况与龙华类似。2014年以前,入市项目寥寥无几。自从2010年市政规划将此定位成深圳硅谷和南山国际知识创新村后,包括万科、特建发在内的房企纷纷进驻,于是从2014年开始成为深圳住宅供应热区。

供需真相

一名上市房企高管向邦地产说,一方面,深圳土地供应太少,另一方面,人口净流量又持续为正,且常住人口平均年龄仅34岁,所以,在传出深圳即将成为直辖市的消息后,不少炒房者甚至来到位于深圳与惠州交界处狂买房。

的确,从2011年开始,深圳的招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低,已逼近无地可供。2013年,仅出让三宗,共计13.2万平方米,较2012年出让面积缩减70%多。2014年,更是直接减少到只出让一宗地。这使得深圳地价每平方米从3618元(2011年)、10649元(2013年)一路上涨到25093元(2014年)。

深圳住宅市场还有来自城市更新(旧改)的项目补充,但是,深圳规土委相关负责人表示,一直以来,城市更新用地都侧重于战略性新兴产业用地,未来占比会较现在更明显。这意味着,住宅用地供应还将会压缩。

减少住宅用地的主要原因,在于深圳近2000平方公里的空间已达到了50%的开发强度,继续开发易引发生态问题。而且,深圳出让地块性质大多为产业地产。

不过,从住宅市场的几个数据上看,深圳楼市的供需似乎又并没有那么紧张。

深圳商品住宅销供比在经过2009年的高点后,整体呈下降态势。从2010年到2014年的5年间,批准上市面积为2521万平方米,销售面积1800万平方米,批准上市套数约27万,销售套数约20万套,平均供销比为0.71。这意味着,至少有30%的房源成为了库存。

另外,自从2008年新开工面积(471万平方米)与竣工面积(444万平方米)大致持平外,此后深圳的新开工面积一直远远大于竣工面积。2013年高点时,甚至达到910万平方米:196万平方米。

要知道,在2002年到2014年的13年间,上海新开工面积仅比竣工面积多了174万平方米,相当于只多了2万套住房。

深圳这座城市似乎正处于楼市大供应的前夕。

 

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