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原建设部政策研究中心主任陈淮:楼市黄金十年才刚开始

每经网 2014-11-27 09:34:11

“真正的黄金十年才刚刚开头而已,但这个黄金十年是发展的十年,又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年。”

每经记者 白亚静 发自深圳

中国内地的楼市,也许并没有那么糟糕。

11月26日,经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在某地产论坛上称,“真正的黄金十年才刚刚开头而已,但这个黄金十年是发展的十年,又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年。”

虽然2014年房地产行业量价齐降,被视为地产“小年”。但数据显示,2014年的最终成交量或将仅次于2013年。诸多地产人士均曾表示,2014年全年的成交规模仍有可能是内地楼市历史上的第二高。

“大惊小怪”的房地产

陈淮称,很多政策被过度解读,动不动就是打压或者救市。他个人认为,只要降息,就不会是一次,不论哪个国家都没有一步到位的,会反复调整。

此外,对于降息给房地产行业带来的影响,他不同意所谓买房贷款会更便宜的说法,他提醒大众,要注意名义利率和实际利率的区别。

在采访陈淮时,他对“白银时代”这个字眼较为反感。在他看来,房地产行业有5~8年的累计需求,其供求关系要从长期来看,只统计几个月的成交量、去化率根本不能说明问题。

房地产行业最近出现的问题,并不是2014年才有,陈淮称。他认为,过去十年,除了一线城市外,包括很多省会城市在内的其他城市都有供大于求的问题,比如呼和浩特、合肥和太原等。

有关2014年成交量下降的现象,陈淮认为,从2013年出台“国五条”,给了市场反向刺激开始,当年量价齐升,因而提前释放了2014年、2015年的需求,所以2014年会是“小年”很正常。

真实的城镇化

原华远地产(600743,SH)董事长任志强前不久公布了一组数据,2014年全国楼市的平均成交规模和价格变化上下波动不超过5%到6%,然而开工总面积、住宅面积却出现较大波动,分别呈现萎缩和负增长。因此,陈淮指出,在明后年很有可能会发生“供给小年碰上需求大年”的情况。

陈淮看好后市,认为未来十年房价仍将上涨,只不过不再是单边上扬,而是波动性上涨。他表示,未来10~20年中国的房地产行业还会是世界上增长规模最大的,只要城镇化进程在继续,房子就还是要快盖、盖好。

鑫星伊顿首席执行官、上海交通大学海外学院金融研究所所长金岩石则认为,现有关于城镇化的统计存在误区,所有国家到达50%以上都经历了50年到100年,“而我们只经历了30多年”,这使得在统计时,相当一部分并不会进城的老龄农村人群还没有自然消亡。

在陈淮看来,新一届政府的调控思路有去行政化的趋势,放松限购,其实是在市场特定情况下,使得政府顺畅退出市场。

陈淮认为,波动上涨将使得房地产行业自发进行优胜劣汰,未来死的只会是企业和开发商,而不是资产,因为房企手里有的无非是现金、土地、在建工程,这些资产都是最优的,不会死。

因此,在市场机制逐渐显现,行政化逐渐退出之际,陈淮称,真正的黄金十年才刚开始,整个产业素质将全面进化,行业抗风险能力、房企的国际竞争能力都将不断提高。他认为,过去十年,房企也许会认为对手是政策,但现在,对手是市场竞争。

不过,金岩石似有不同意见。在其看来,新的城市规划也许会激起反向刺激,加速人群流向特大城市。

责编 邬晓丹

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