上海国资改革另一重头戏：地产集团庞大资产或注入中华企业

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

地产集团整体上市，无疑是上海房地产国资改革的另一重头戏。《每日经济新闻》记者注意到，中华企业、中星地产以及地产集团旗下的其他优质地产开发项目会不会合并，最终组成一个庞大的上海地产开发航母，成为投资者最为关注的内容。

周转速度拖累盈利能力

中国房地产业协会公布的2013中国房地产开发企业500强测评榜单显示，中华企业排名第144名，中星地产则排名178名。从上述排名来看，两家公司的规模和实力非常接近，再加上地产集团旗下其他的地产资源，一旦上海地产集团整体上市成功，其实力显然要比目前的中华企业实力强得多。从毛利水平来看，中华企业或是目前地产股中利润率最高的几家地产公司之一。从2010年到2012年，中华企业连续三年的毛利率都达到了40%左右的水平，高于行业水平。

但高毛利并没有为中华企业的股东带来良好的股东回报。东方财富网根据中华企业2012年年报数据测算得出，其净资产收益率仅为9.94%，还不到万科的一半，低于行业平均水平。

中金公司研报称，中华企业3季度单季度财务费用1.8亿元；公司净负债率较年初提升55.9个百分点至208.6%，上述融资成本对中华企业来说显然是偏高的。根据公司三季度报告，前9月中华企业的净利润总额不过2.69亿元。

中金公司预测，中华企业主要融资渠道以高成本信托为主，单季度的利息费用在1.5亿~1.8亿元之间，高融资成本使得公司未来两到三年难以获得快速业绩增长。

然而，导致中华企业净资产收益率偏低的原因，不仅有高额融资成本带来的影响。存货周转速度偏低，同样是导致中华企业净资产收益率偏低的原因。据东方财富网显示，万科的存货周转率为1300、1400多天，而中华企业去年的存货周转天数高达3800多天。

或成国资地产整合平台

周转速度的放慢，不仅令公司的净资产收益率下降，也加大了公司方面的资金压力。

那么，为何中华企业的周转速度会比同行慢很多？

克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，造成一个公司周转速度慢的原因有很多，其中最为重要的是销售和产品方面。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍则进一步透露，周转速度慢很多时候是企业有意为之。如果一个开发商拿地成本很低，而目前同区域的其他地块价格已卖得非常贵了，在这个时候，开发商通常会有惜售心理，不愿意快速卖房。

上述说法与目前中华企业的现状很接近。尽管在过去三年时间，中华企业和旗下的古北集团曾多次参加土地拍卖，但斩获的新增土地非常少。在土地价格水涨船高，新增土地又少的情况下，中华企业显然很难像万科那样采取高周转的策略，将房屋平价销售。

不过，公司方面否认了上述观点。中华企业称，不存在不愿意牺牲利润率而导致降低周转率的情况，对于存货周转天数较长的问题，公司正在积极研究。公司方面强调，作为房地产企业，利润指标始终是放在首位的。

在这样的背景下，国资改革对中华企业来说就会有非常重要的意义。国泰君安研报称，一旦国资启动改革，中华企业将迎来巨大利好。研报认为，中华企业符合“大集团、小公司”特征，大股东上海地产集团与公司存在同业竞争问题，公司有望成为上海国资地产整合平台。

事实上，一旦包括中星地产在内的房地产企业及项目并入到中华企业，后者的土地储备有望迅速大幅增加。

记者统计，截至今年上半年，中华企业在上海开发的项目总共有6个，总建筑面积达到160万平方米。而中星集团正在销售中的住宅项目就达到6个，其中部分项目因为拥有稀缺资源而售价较高。

不过，能够真正提升中华企业经营能力的，还是国资改革带来的企业激励机制的变化。兰德咨询公司总裁宋延庆告诉记者，此前国资委对央企的重组，曾经促成很多房企负责人着重考虑净资产收益率的提升。他们通过加速存货周转速度，降低售价的方式，来提升净资产收益率，并获得了不错的成功。