首开区封顶，西安太古里将带来什么？

每经记者｜张文瑜    每经编辑｜贺娟娟    

开工近三年后，西安太古里迎来进展。

9月21日，太古地产宣布西安太古里首开区建筑群实现结构封顶。

作为太古地产在内地打造的第四座，也是规模最大的太古里项目，西安太古里位于小雁塔历史文化综合改造片区，总楼面面积达26万平方米、总投资额约100亿元。

随着项目推进，预计2027年初实现整体结构封顶，并于明年晚些时候分阶段竣工交付及陆续开业。

对于西安而言，太古里建成后，有望在SKP和赛格之外，形成第三个百亿级商业增长极。

内地最大太古里

相比太古里已运营的三座项目，西安项目的体量优势一目了然。

据官网数据，北京三里屯太古里面积约15万平方米，上海前滩太古里约12万平方米。西安太古里以超26万平方米的总建筑面积，成为太古地产迄今为止在内地规模最大的太古里项目。

业态配置同样呈现“升维”态势。

北京三里屯太古里以零售物业和酒店为主，有超250间零售店铺和餐厅；上海前滩太古里约250间店铺；成都太古里拥有逾300间店铺，以及拥有100间客房及42个服务式住宅‌的精品酒店居舍等。

西安太古里的规划则包含了29座单体建筑，采用低密度、开放式街区布局，可聚集近500家不同业态的顶级商户，并融入零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等多元业态组合。

速度，是观察西安太古里的另一关键维度。

2022年3月，太古地产通过旗下腾运有限公司与西安城桓文投组成联合体，以总价25.75亿元竞得项目地块；仅一年半后，2023年11月项目便举行开工仪式。

这一节奏在地处文保敏感区域的西安大型商业项目中颇为罕见。参照荟聚中心2017年9月拿地、2020年底才开工的先例，太古里在西安的推进速度足以说明其效率之高。

西安太古里位于唐长安城外郭城108坊之一的“安仁坊”区域内，紧邻世界文化遗产小雁塔和始建于唐代的荐福寺，文化资源密度在全国商业项目中较为罕见。其所在的碑林区是西安老城核心，人口密度高、土地存量紧、增量空间稀缺。

此外，项目地处西安南北中轴线黄金商业带，地铁2号线与5号线在小雁塔站换乘，双线站口直达，具备较强的人流导入能力。

地方国企参股三成

西安太古里的实施主体为西安腾运置业有限公司。

其中，太古地产通过旗下腾运有限公司持股70%，曲江新区管委会下属国企西安城桓文投持股30%。

从太古地产的视角看，70%的控股确保了其对项目定位、招商、运营的绝对主导权，延续了太古里品牌一贯的管理标准。对于地方政府而言，30%的权益不仅意味着可以分享项目长期经营收益，更意味着在区域产业规划、品牌引入方向上拥有了实质性的参与权。

据太古地产2025年年报数据，集团在中国内地投资物业组合的租金收入总额为50.32亿港元，同比上升3%，主要受益于各城市购物中心优化租户结构、强化高端品牌阵容。

若参照成都太古里2025年零售销售额上升7%、租金收入总额上升5%、租用率97%的表现，以及北京三里屯太古里同期零售销售额增长11%、租用率99%的表现，西安太古里进入稳定运营期后，30%权益所能带来的收入预计较为可观。

来源：太古地产公告

2022年，太古地产宣布了1000亿港元投资计划，其中一半投向中国内地，预计2032年前，太古地产于内地的总楼面面积将增加一倍。截至2026年6月底，内地投资额度落实比例超过九成。

目前，太古地产在内地拥有6个已落成综合项目，总楼面面积约130万平方米；另有西安太古里、北京太古坊、三亚项目、陆家嘴太古源、前滩太古里扩建项目及广州聚龙湾太古里等7个项目处于开发阶段。

再添想象空间

太古地产宣布进军西安时，市场最关心的问题是：太古里能给西安带来什么？四年后的今天，答案正逐渐清晰。

短期来看，太古里将提升西安高端商业的品牌丰富度与消费体验，填补街区式高端商业的空白。但拉长时间线，其真正价值在于“城市名片”效应：一座成功的太古里，足以重新定义一座城市在商业版图上的地位。

以成都太古里为例，它环绕千年古刹大慈寺而建，保留多个院落与古建筑，将潮流商业融入川西民居特色的传统建筑布局。这种“新旧交融”的模式，使其成为城市地标与热门旅游目的地，并在社交平台上持续保持高热度。

如今，成都太古里已成为成都对话世界的“城市名片”之一，跻身全国商业项目坪效与客流第一梯队。

西安作为西北地区的消费中心，拥有广阔的腹地辐射范围。

2025年，西安社会消费品零售总额达5721.21亿元，同比增长5.3%，增速高于全国1.6个百分点，位列副省级城市第三。西安商业存量空间达1199万平方米，全国排名第11位；商业力指数为8.81，全国第10位。

更值得关注的是，西安在“首店经济”上的爆发力。2025年，西安引进各类首店376家，其中区域首店171家，仅次于深圳。首发经济区域辐射力居全国第二。

然而，西安商业格局的一个显著特征是“一超多强”。

根据各家商业研究机构发布的数据，西安赛格国际购物中心近几年的年销售额在120亿元左右，长期是西安唯一一家百亿级商场。西安SKP虽品牌阵容顶尖，但受制于体量和客群定位，销售额始终在百亿门槛之下徘徊。在全国17家百亿商场中，西安仅占1席。

西安太古里瞄准的正是这一结构性缺口。

西安SKP此前已引入香奈儿、爱马仕等顶奢品牌，但以百货业态为主；西安太古里以“一塔一院”为核心，采用开放式街区形态，将商业空间编织进城市公共文化网络，能够为奢侈品品牌提供独栋旗舰店的展示空间。

其承载的不仅是购物功能，更是一种沉浸式的消费场景和文化体验。

随着西安太古里于2027年分阶段开业，西安有望在SKP和赛格之外，形成第三个百亿级商业增长极。