原国家房改课题组组长孟晓苏：“阶段性失去收入来源导致还款困难可灵活调整还款计划”终于写进国家政策文件，将从源头上减少法拍房增量

每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜杨翼    

“文件一出来我就看到了。说实话，读到第二十六条的时候，我心里很感慨。这条写的是——对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。”

8月29日，中国房地产指数系统创始人、原国家房改课题组组长孟晓苏在接受《每日经济新闻》记者专访时感叹，“为了这段话，我呼吁了整整两年。两年里，我到处奔走、反复建议。今天，它终于写进了国家文件”。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），其中的第二十六条共89个字，从制度层面明确阶段性收入中断的借款人可同银行协商延后还款、展期等。

“我的呼吁，一句一句地写进了国家政策。延后还款时间就是我在讲的延期还贷，贷款展期就是我在讲的停息延贷，延迟还本就是我说的‘缓一口气’，一个都没有少。国家听到了，政策转化了。”孟晓苏说。

孟晓苏 受访者供图

NBD：《意见》第二十六条允许银行与阶段性失业、减薪的借款人协商展期延后还款，您说呼吁了两年，其间您得到过什么回应？

孟晓苏：这两年，我曾在多个场合反复讲过一个观点，法拍房正在侵蚀市场信心。法拍房从表面上看，不过是银行收贷、法院执行的一个标准债务流程。按照此前的处置方式，抵押房产会被法拍，购房者只能被动接受评估价打七折，成交价甚至腰斩。首付没了，房子没了，个人信用也随之崩塌。

当一个小区内出现一套低价法拍房时，其成交价会迅速成为该小区房价估值的新基准。购房者、投资者以及评估机构在参考该法拍房价格时，会普遍调低对整个小区房价的预期，导致小区房价的整体估值被拉低。全国法拍房加银行直供房，总量不过80万到100万套，但对市场价格体系和金融稳定造成了远超其体量的破坏。它不断造成新的边际价格，导致资产价格节节下跌。

我跟很多人一遍一遍地讲“中止法拍”，得到的答复基本都是“不符合市场化原则”“银行有金融纪律”“国家政策不支持”等，这两年里的论坛、专访、内部研讨会，只要有场合，我就讲这个事。现在我很高兴，说明国家听到了，政策转化了，我这两年碰的壁、受的委屈，都值了。

NBD：您呼吁“中止法拍”的主要依据是什么？

孟晓苏：我一直呼吁“中止法拍”，底气来源于我国过去是有类似做法和成功经验的。20世纪90年代中后期，东南亚金融风暴与我国经济低迷叠加，造成许多企业陷入债务困境，股权和资产面临法拍。彼时，国务院果断采取了“三中止”政策，即中止司法拍卖（暂停对困境企业的资产进行强制司法拍卖，防止资产被低价清算）、中止贷款追息（暂时停止对困难企业贷款的利息追缴，减轻企业债务负担）、中止下岗分流（暂缓大规模的下岗裁员行动，以稳定就业和社会预期）。到2002年，我国经济全面复苏，困难企业纷纷恢复活力，各种风险有效化解了。“三中止”对于当年经济恢复起到了重要作用。

现在回过头看，情况与当年有一定的相似。那些断供的购房者，绝大多数是普通人，有人可能被裁员了，有人可能降薪了，有人可能家里出了变故。他们只是阶段性失去了收入来源，这属于不可抗力。

拿当年的方式转向对待普通购房者，这思路是完全成立的。现在，央行和金融监管总局的新政终于把这个意思写进去了，允许银行跟阶段性困难的借款人协商展期、延后还款，就是给这些买房人一个喘息的机会。延期还贷、停息延贷，以拍卖中止机制保居民“安身之所”，以停息缓息政策减债务负担，以差异化征信保护家庭未来。

NBD：《意见》第二十六条落地后，对购房者和行业来说会有什么影响？

孟晓苏：对购房者来说，保住了房产与信用。具体来看，会在以下三个层面产生影响。

第一，给困难群体一个缓冲期。“阶段性失去收入来源”这九个字，精准覆盖失业、疾病、突发变故的家庭。延后还款、展期、延迟还本，不是免债，是告诉这一群体：不要怕，国家看到了你们的困难，给你们更多时间。市场下行周期，与其让债务人被迫断供、房产被低价拍卖、银行资产进一步缩水，不如给困难群体一个喘息的机会——以时间换空间，让缓冲换稳定。房地产是周期性行业，正因如此，断供才是阶段性的，才配得上用“三中止”式的缓冲，而不是用永久不良去清算。

第二层，尊重市场化、法治化。新政写的是自主协商，不是行政命令“一刀切”。银行和借款人坐下来谈，既护了百姓权益，也留了银行自主经营权。但核不核准、展多少期，仍由银行按市场化、法治化原则把关，困难群体有处可谈，银行则留有识别老赖、防道德风险的口子。这是一个成熟、理性的制度设计。

第三层，从源头上掐掉了法拍房增量。大量法拍房是怎么来的，根源就在于断供后银行收贷、司法拍卖这个链条。有了《意见》第二十六条，能在早期协商调整还款计划，相当一部分家庭不用走到法拍那一步：百姓保住房子，银行避开坏账，市场少一轮低价冲击，三方各得其所。从源头上掐断这个链条，对稳定市场价格体系意义重大。

这条政策不是一句泛泛的倡导，而是一项具有操作性的制度安排。它意味着那些因为失业而焦虑、因为断供而恐慌、因为法拍而无助的普通居民，现在允许坐下来和银行平等地协商——能不能晚一点还贷，能不能少还一点息，能不能先喘一口气？

从当初“三中止”帮助国企脱困，到2026年《意见》第二十六条帮助困难家庭渡过难关，历史在告诉我们同一个道理：在市场最困难的时候，制度应该保护遇到困难的人。我希望看到这项惠及百姓的政策落地实施，让千千万万普通家庭真正感受到制度的温度。