专访｜首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池：现房销售对中小房企是巨大挑战，未来楼市城市分化仍然会加剧

每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜廖丹    

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份文件，围绕商品房销售制度、信贷管理等推出一揽子措施，引发行业高度关注。与此同时，8月以来，北京、上海等核心城市也相继发布楼市政策，涵盖公积金、首付比例等多个领域。

“8月28日一系列新政，是从销售制度、信贷规则、资金监管、融资体系、供地规则等全链条进行顶层设计和制度重构，在供求关系发展重大变化的存量时代，构建了房地产新发展模式的制度基础。系列配套制度则旨在告别过去‘高杠杆、高周转、高负债’的开发模式，促进房地产企业转型，适应房地产发展的新形势，也是供求双向发力、逆周期调节的重要举措。”

8月30日，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表示，近期北京、上海等城市需求端政策叠加全国一揽子新政，会提振市场信心，扭转市场悲观情绪，既是止跌回稳的加力，又是切换到房地产新发展模式的标志。房贷首付款降低、贷款期限延长等，会降低购房入市的资金门槛，减轻购房人的负担，促进刚需与改善性住房需求早日入市，进而平衡供求关系，促进楼市止跌回稳。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池 图片来源：受访者供图

贷款期限延长是“双刃剑”

NBD：新政支持刚需和改善，但首付降了、月供因40年贷期也降了，可收入预期和就业不稳仍在。你认为这一轮释放的是积压的真实居住需求，还是“政策窗口下的恐慌性上车”？

赵秀池：两者都应该有。

贷款期延长，首付和月供下降确实降低了购房的资金门槛，降低了购房人负担，促进了刚需和改善性住房需求早日入市，早日圆“住有所居”的住房梦，这是积压的真实需求。

即使在收入预期不稳的背景下，部分购房者确实存在“怕踏空”的心理。因为楼市是国民经济的晴雨表，伴随着宏观经济的波动，房价有所波动也是正常现象，从世界各国的经验来看，楼市经历低谷之后，必然会出现复苏，房价会收复失地，这也是客观规律。

NBD：新政把个贷从30年延到40年、预售房放款从封顶改竣工备案，这对购房者是减负，对银行是风险转移吗？“40年贷”会不会造成“退休还在还贷”的新焦虑？

赵秀池：房贷制度改革有降低银行风险的作用，由过去购房者垫资建房，改为房企垫资建房，风险从购房者和银行转移给开发商，避免了烂尾之后，购房者拿不到房，还要背负债务的情况发生；也避免了抵押物形同虚设，购房人因此不还款，给银行造成的风险。

40年贷款期限是政策上限，不是默认选项，不会普遍出现“退休还在还贷”的局面。当然也会出现退休后还在还贷的情况，之前贷款期限设定为30年时也有这种情况发生。对银行而言，确实有一定风险，如果退休人员收入下降，还款能力降低，不能还款，对银行而言就是风险。但对购房人而言，贷款期限延长，确实降低了月供，减轻了还款压力。购房人可以根据自身和家庭实际情况，量力而行，选择适合自己的贷款期限。

贷款期限延长是一把“双刃剑”，虽然降低了入市的资金门槛，但贷款的总利息也增加了，而且有可能到还款日，购房人已经退休了，是否还有还款能力是值得考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况，作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计，防范金融风险。

现房销售对中小房企是巨大挑战

NBD：你一直说“住房短缺时代结束，‘三高模式’没有土壤”。这一轮制度设计里，哪一条最能体现从刺激销售转向重构基础制度？

赵秀池：最核心标志是销售制度和信贷政策的调整。即优先现房销售；预售商品房个人住房贷款由封顶放款调整为项目竣工备案之后再放款，并配合预售资金全额纳入监管账户。

过去“三高模式”的逻辑是建立在预售制度上的，住房还没有封顶，购房者就已经完成贷款申请，提前给开发商垫资建房，开发商依靠预售回款滚动拿地扩张，用很少的自有资金可以撬动很多项目，实现快速扩张，快速获利。改革之后，住房竣工具备交付条件才释放信贷资金，购房者在收房前后才真正开始背负房贷，切断了“靠卖楼花快速滚动扩张”的旧循环，从根本上改变了之前预售制下的资金流转逻辑。优先现房销售，购房人不选择预售方式，则项目更是没有了“三高模式”的土壤。

NBD：现房销售有力有序推进，你之前曾提醒“现售对开发商冲击很大”，这轮政策可能会给央国企和中小房企（包括出险房企）带来什么影响？地方政府在供地时应怎么拿捏现售比例，才不会误伤中小房企？

赵秀池：现房销售意味着无成本融资模式（即购房人垫资建房模式）结束。现房销售会加大房企的融资负担。对于央国企而言，自有资金充裕，融资成本低，影响不大；对于中小房企而言，融资能力有限，融资成本较高，现房销售是一个巨大挑战；对于出险房企而言，不具备参与新房现售项目的资金条件，基本退出新增拿地，以风险化解、保交楼为主。

地方政府在供地时，既要执行新制度规定，又要落实新制度精神，不搞100%现售一刀切，根据新老项目情况，实施不同的销售政策，仅对新出让、尚未取得建设工程规划许可证的地块优先现售；存量已经办规划证的项目鼓励现售但不强制，避免存量项目集中承压，对市场造成不利影响；对现售项目，允许适度优化开发贷、拉长开发贷款期限，审批提速；土地出让时，出让条件要结合现售地块，适度优化竞买门槛；要根据市场需求情况，以需定供，将现售比例和本地库存去化周期挂钩，避免完全实行现售造成新房供给断崖式收缩。

未来楼市：城市分化仍然会加剧

NBD：白名单扩围、股权债券ABS（资产支持证券）重启、收储可拿专项债，根据你的观察，接下来一段时间，是民营房企回到发债市场，还是只对央国企和少量示范民企利好？

赵秀池：利好仍集中在经营状况较好的央国企和少数示范民企。因为债券市场的底部逻辑没有改变。发债能力取决于两个前提：一是销售现金流能否稳定，二是抵押物和担保增信是否到位。只有销售端持续回暖，民企经营状况改善，才能具备发债能力，否则政策通道也形同虚设。

NBD：以需定供、控增量下，上半年开发商已从广撒网拿地转向只抢核心城市、核心地块，不少房企则退出拿地，转做代建或区域深耕，新政之后，你认为这一趋势会有什么变化？对一线城市和三四线城市整体市场的影响有什么不同？

赵秀池：这一趋势不会发生根本改变，区域选择反而可能强化。

“区位、区位、区位”是房地产的至理名言，对于购房人和开发商都适用。核心城市、核心地块，有较好的优质公共资源配套，宜居宜业，对人口的吸引力较大，住房销售和回款都好于其他地块，这也是开发商的理性选择。

未来楼市，城市分化仍然会加剧。有人口吸引力的一二线城市会在一系列新政叠加下，率先走出止跌回稳行情，三四线城市要看未来城市发展的吸引力和人口的变化。宜居宜业宜游，能够不断增加人口吸引力，则楼市会回暖；没有人口吸引力的三四线城市，依然处于去库存周期，市场以存量消化为主。

城市更新、存量改造是存量房时代新形势下的需要，给所有开发商提供了新机遇。对于没有资金实力的开发商而言，退出拿地、转型代建也是未来重要的发展方向。

NBD：稳定房地产市场仍是2026年主基调，在你看来，现在政策空间用到哪了？还剩哪些工具没动？

赵秀池：目前贷款期限已经创历史新高，绝大部分城市限购已经放开，销售制度、信贷底层规则、房企融资渠道已经进行了重构。

下一步需要结合“8·28”一揽子新政出台配套实施细则，从供求双向发力，促进房地产市场平稳健康发展。

未来首付款比率、贷款利率还有下行的空间；住房公积金提取额度还有上升的空间；购房税前扣除金额应该加大，与租房税前扣除（1500元）一致，且夫妻双方都应该做税前扣除；公积金异地互认、异地贷款、异地提取都有待落实。