14年拉锯、曾被研判“不具备经济可行性”，深圳一老牌住宅小区更新改造终迎关键转折

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜魏官红    

一场横跨14年的小区改造拉锯战终于迎来了关键破冰节点。

7月20日，深圳市南山区城市更新和土地整备局对外公示《南山区沙河街道荔园新村城市更新单元计划（草案）》。据公示信息，该项目由南山区沙河街道办申报，拟拆除范围用地面积约4.08万平方米，拟更新方向为居住。

作为华侨城核心片区的老牌住宅，荔园新村早年受地铁2号线施工影响，部分楼栋出现结构损伤，尽管后续实施维修加固，但居民长期担忧建筑状况，改造意愿十分迫切。

2025年受建筑新规、成本平衡压力影响，项目曾被初步研判不具备经济可行性，旧改推进一度陷入僵局，而此次公示意味着荔园新村朝着更新改造迈出关键一步。

荔园新村项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

从棚改搁浅到更新重启

公开资料显示，荔园新村建成于1993年，坐落于沙河街道杜鹃山西街西侧，小区包含17栋8层无电梯板式住宅。

7月22日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在项目现场了解到，小区楼栋外墙斑驳、年代感较强，全部楼栋未配备电梯；小区内仍留存旧改相关宣传横幅。片区知名大型旧改白石洲项目与小区相距不远。

据在荔园新村从事房屋租赁工作的夏先生（化名）介绍，目前小区两房一厅月租约6000元，片区二手房均价在5万元/平方米左右。小区紧邻世界花园幼儿园，学位配套优质，是不少刚需租客的首选。

“现在旧改还处于初步阶段，后续还要立项、洽谈条件，落地周期漫长，短期内无需担忧搬迁问题。”夏先生说。

荔园新村拟拆除范围图  图片来源: 深圳市南山区城市更新和土地整备局

事实上，荔园新村的旧改筹备工作早在2012年就已启动。

彼时小区业委会主动对接益田集团推进旧改前期筹备工作，但受业主户数多、诉求难以统一等因素影响，多年意愿征集始终未能达标，首轮民间自主旧改最终停滞。

2020年，项目迎来转机，沙河街道正式启动荔园新村棚改意向调查，由南山人才安居集团主导棚改相关工作。经过多轮征集，2021年项目棚改意愿征集同意率突破“双95%”，不少居民当时预期小区搬迁改造很快落地。

但政策调整，让这场万众期待的棚改计划陷入停滞。

随着深圳棚改实施标准收紧，荔园新村棚改路径难以继续推进，项目再度搁置。对比周边片区更新节奏，相距不远的白石洲旧改稳步推进，荔园新村改造工作却长期原地踏步。

2024年12月，项目调整改造路径，不再推进棚改方案，转向拆除重建类城市更新；中海华南（深圳）有限公司成功中标项目前期服务商，为项目重启盘活奠定基础。

荔园新村项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

赛道切换并未立刻让项目走出困境，政策却在悄然发生转变。2025年5月，全新《住宅项目规范》正式实施，对老旧小区改造的容积率、建筑高度作出严格限制，明确旧改项目容积率不得超过3.1，建筑高度最高80米。

新政落地+核心地段成破局关键

从官方判定“拆不起”，到顺利公示重启更新，荔园新村的逆势突围，并非偶然。

记者注意到，今年以来深圳旧改政策的松绑红利，叠加项目的核心区位优势，让这个搁置多年的老项目重获市场价值。

2026年3月，深圳市住建局、市规划和自然资源局联合出台新规，优化城市更新项目管理规则，明确自3月16日起，尚未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房。

这一政策调整，精准破解了当下深圳旧改市场的核心痛点。

7月22日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，荔园新村的破局是政策减负、核心地段价值与政府主动推进三者共振的结果。

“今年3月深圳的城市更新新政通过取消强制配建保障房、弹性核定土地移交率，重构了项目盈利模型，成为重要触发点。而华侨城核心地段的稀缺价值、超低原始容积率，叠加街道统筹、央企入场的高效推进，共同让项目摆脱了亏损僵局。”柏文喜分析称。

每经记者在现场了解到，小区地处华侨城核心居住区，邻近欢乐谷、世界之窗两大城市地标，地铁站临近1、2号线世界之窗站。此外，项目临近益田假日广场、深业鹤塘岭、白石洲旧改等项目。

另据记者从荔园新村周边中介门店了解，目前项目周边的二手房主要包括深业鹤塘岭、世界花园、湾畔花园等小区，二手房挂牌价均价普遍在5万元/平方米—9万元/平方米。其中，深业鹤塘岭一套72平方米房源，业主挂牌价450万元，折合单价约6.25万元/平方米。

同时，在项目更新拟拆除红线范围内，每经记者粗略计算，小区现状容积率约1.88，距离3.1的规划上限存在明显空间，即便在新规约束下，也具备形成合理开发收益的基础条件，这是多数老旧小区不具备的先天优势。

荔园新村项目周边二手房销售价格情况  图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

2026年以来，南山已有多个城市更新项目迎来提速。

除荔园新村外，7月15日蛇口新街旧改公示规划调整方案，通过优化片区路网、绿地布局，进一步完善蛇口核心配套，增补居住房源；7月17日西丽洲磊新能源更新项目敲定实施主体，补齐西丽高新北片区产业载体及产业配套居住短板；向南村旧改一期已完成100%签约工作，片区启动租客清退，即将进入拆迁阶段。

在中国城市发展研究院投资部副主任袁帅看来，荔园新村实现从“拆不起”到推进更新公示的跨越，是政策减负、地段价值与民生需求多重力量共振形成的结果。今年3月更新新政明确未完成规划审批项目原则上可不配建保障性住房，有效缓解旧改成本压力，为停滞项目打通盘活通道。

“不过政策红利难以掀起房企扎堆入局旧改的热潮，企业会更加审慎。这类长期搁置项目普遍存在历史遗留纠纷、拆迁谈判、市场周期波动等多重风险，房企不会盲目进场，只会筛选核心片区、历史问题清晰的标的理性参与。”袁帅表示。