大悦城再申消费REITs：天津核心资产入池，复刻成都样本背后的“投融建管退”全闭环

2026年7月10日，大悦城控股正式发布公告，第十二届董事会第三次会议全票审议通过天津大悦城商业不动产REITs申报相关议案，这一动作距离2024年首单华夏大悦城消费REIT成功上市，刚好走过两年时间。从首单项目用超预期运营数据站稳市场脚跟，到第二单核心城市标杆资产正式启动申报，大悦城正在用连续落地的REITs实践，为行业交出一份“存量盘活+增量扩张”的全新样本。

成都样本：用运营实力跑赢市场预期

作为首批上市的消费基础设施REITs底层资产，成都大悦城从挂牌之初就被市场寄予厚望，而它最终交出的答卷远超行业预期。2026年一季度运营数据显示，项目期末出租率为96.13%，仍高于首发招募说明书中96%的同期预测值，项目当期平均租金单价同比涨幅7.23%，对应EBITDA为5379.44万元，同比增长9.12%，EBITDA Margin提升至59.4%。当期项目销售额同比增长24%、客流同比增长16%，延续了2016-2025年销售业绩16.8%的复合高增态势，处于二次高速增长阶段。按基金初始募集规模测算，对应一季度的年化分派率达到5.64%，在同期上市的消费类REITs中稳居第一梯队，彻底打破了部分投资者对商业地产REITs“依赖地段红利、后续增长乏力”的刻板印象。

（成都大悦城实景图）

这份亮眼成绩的背后，是大悦城沉淀多年的精细化运营能力。项目没有停留在“收租”的传统模式里，而是通过持续的业态调改、首店引入和场景更新，不断激活年轻消费群体的到访意愿。从落地城市级首店矩阵，到打造主题化沉浸式街区，再到用数字化工具精准匹配品牌与客群需求，成都大悦城实现了租金水平和客流质量的双向提升，证明了优质商业资产完全可以在存量时代走出独立行情。这份从0到1的REITs发行与存续管理经验，也为大悦城后续的资产证券化之路打下了坚实基础。

天津接力：核心城市标杆资产再入囊中

如果说成都项目是大悦城REITs的“开门红”，那么此次公告中正式启动申报的天津大悦城，就是这套成熟模式的第二次精准复制。根据公告披露信息，该项目以中粮置业为原始权益人，联合华夏基金、中信证券搭建完整产品架构，底层资产为位于天津南开区南门外大街的核心商圈购物中心，完全承接了首单REITs的成熟发行逻辑。

（天津大悦城实景图）

作为天津老城厢商圈的地标项目，天津大悦城早已是北方市场公认的商业标杆，2026年上半年就落地了35家城市级首店、旗舰店，覆盖餐饮、二次元文创、潮流零售等多个赛道，用“首店经济”持续构建差异化竞争力。不同于行业内常见的“填空式招商”，天津大悦城建立了“首店破空白+圈层抓客群+情绪做产品+场景定选址”的四维招商体系，依托五大特色主题空间反向匹配品牌需求，让每一家新入驻品牌都能找到适配的客群土壤。即便周边区域新增商业项目持续入市，这套常态化品牌迭代机制依然能有效对冲竞争冲击，保持项目的客流活力与租金韧性。从资产质地来看，天津大悦城完全承接了成都项目的运营优势，是又一个具备长期稳定现金流、拥有持续增值潜力的核心商业资产。

闭环成型：穿越周期的商业新范式

从成都REITs成功发行，到天津项目正式启动申报，大悦城正在完成一次关键的模式跃迁。公告同时披露，该REITs相关议案将于7月27日提交公司2026年第一次临时股东会审议，标志着项目正式进入落地冲刺阶段。过去，商业地产行业普遍陷入“重资产持有、资金沉淀、扩张受限”的循环，而REITs的出现，为行业打开了全新的空间。大悦城依托自身“开发+运营”的双能力优势，已经摸索出一套完整的路径：通过成熟的商管体系把培育期商业项目打磨成稳定盈利的核心资产，再通过REITs发行实现资产上市退出，将回笼的低成本资金重新投入到新项目的拓展与存量资产的升级改造中。

2025年末，大悦城有息负债同比压降39亿元，一年内到期债务占比仅23%，2026年4月30亿元公司债实现全额接续，充足的债务安全垫为这套模式提供了稳固支撑。从成都大悦城到青羊大悦城的筹备，市场已经看到了 “培育-证券化-再投资”的正向滚动，这不再是单个项目的资产变现，而是一套可复制、可循环的全生命周期资产管理体系。

当行业还在讨论商业地产如何穿越周期时，大悦城已经交出了自己的答案：以强大运营能力为底座，以REITs为连接器，最终打通“投融建管退”的完整闭环。这条路径，不仅让大悦城自身获得了穿越行业调整期的稳定动力，也为整个商业地产行业探索出一条存量时代的高质量发展新范式。

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