公募REITs二级市场上周环比下跌，首批REITs指数基金将发售

每经记者｜李蕾    每经编辑｜叶峰    

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs二级市场环比下跌。截至上周五（6月26日），中证REITs（收盘）指数收于709.51点，环比下跌2.4%；中证REITs全收益指数收于944.9点，环比下跌2.4%。

根据Wind数据，已上市的86只公募REITs产品中，环比上涨的仅有9只。涨幅最大的三只产品分别为国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和中信建投国家电投新能源REIT，周内分别上涨2.52%、2.02%和1.63%。环比下跌的则增加至77只，其中跌幅最大的三只为建信中关村REIT、华安外高桥REIT和华夏合肥高新REIT，周内跌幅达到惊人的12.86%、12.68%和10.86%，此外还有2只产品跌幅超过10%。

行业方面，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下的中证REITs全收益指数证券投资基金将于7月1日至7月7日集中公开发售；此外，上周公募REITs市场延续扩容态势，又有4只商业不动产REITs获批。

公募REITs二级市场环比下跌，产业园区、仓储物流板块跌幅较大

上周，公募REITs二级市场环比下跌。截至上周五（6月26日），中证REITs（收盘）指数收于709.51点，环比下跌2.4%；中证REITs全收益指数收于944.9点，环比下跌2.4%。

开源证券数据显示，上周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs涨跌幅分别为-0.95%、-2.95%、-2.11%、-6.6%、-5.62%、-1.46%、-3.57%，产业园区、仓储物流等板块跌幅较大。

单只产品方面，已上市的86只公募REITs产品中，环比上涨的仅有9只。涨幅最大的三只产品为国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和中信建投国家电投新能源REIT，周内分别上涨2.52%、2.02%和1.63%。

上周涨幅排名前十的公募REITs 

环比下跌的则增加至77只，其中跌幅最大的三只为建信中关村REIT、华安外高桥REIT和华夏合肥高新REIT，周内跌幅达到12.86%、12.68%和10.86%；此外还有2只产品跌幅超过10%，分别是中金联东科创REIT和中金亦庄产业园REIT。

上周跌幅排名前十的公募REITs 

针对公募REITs二级市场近期的调整，中金公司分析，6月以来REITs市场加速下跌，截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%。板块分化，基本面承压的物流仓储（-10%）跌幅居前，经营权REITs以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。

缘何下跌？该机构指出，本轮REITs市场下跌系供给、需求与流动性三方共振所致：宏观层面，当前资本市场风险偏好科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；市场层面，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限——保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场；供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

“我们认为当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动（如新发产品供给、限售份额解禁等）影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议积极把握结构性机会。”

指数产品落地在即，又有4只商业不动产REITs获批

上周业内还有多项重磅动态。

首先，6月25日，根据四家基金公司公告，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于7月1日至7月7日集中公开发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资的新阶段。

申银万国证券分析指出，这4只产品每只募集份额上限均为3亿份，合计募集规模约12亿元；业绩比较基准均为“中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%”，跟踪目标设定为日均跟踪偏离度绝对值≤0.35%、年化跟踪误差≤4%。REITs投资策略采用完全复制法，即严格按照中证REITs指数成分券构成及权重构建投资组合，并随指数调整进行相应调仓；根据合同约定，基金管理人需在基金生效之日起6个月内使投资组合比例符合相关要求。“2026年以来，指数成分券、非成分券累计跌幅分别为4.65%、11.75%，后续随着指数基金陆续建仓，建议择机把握优质成分券的布局机会。”

其次，商业不动产REITs扩容提速，获批节奏明显加快。

6月22日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs获批，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资公司商业不动产REIT。随后，华安锦江商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT也陆续获得批文，6月22日以来第二批商业不动产REITs数量已达到6只。这也说明，继首批4只商业不动产REITs上市后，一周内已有10只商业不动产REITs进入投资者视野，扩容进程持续提速。

以华夏凯德商业REIT为例，该产品首批纳入两个资产，分别是深圳来福士广场综合体项目和凯德广场·涪城购物中心项目。资产总建筑面积约为34万平方米，资产总估值为约48.11亿元，拟募集规模为38.73亿元。

值得一提的是，凯德投资作为发起人及运营管理机构，将在华夏凯德商业REIT上市后继续负责底层项目的运营，同时作为战略投资者，持有20%的基金份额。

封面图片来源：每经媒资库