时隔一年多终补仓北京！招商蛇口21%溢价拿地，楼面价比隔壁中海高出7300元/平方米

每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜黄博文    

6月23日，北京市通州区九棵树6016地块（以下简称“6016地块”）土拍落槌。这宗占地约2.11万平方米、规划建面约3.38万平方米、容积率1.6的纯住宅用地，吸引了中海地产、招商蛇口、保利发展、绿城中国、建发房产五家头部房企同场角逐。

经过近一个半小时、173轮线下激烈举牌，最终招商蛇口以总价10.217亿元（溢价率为20.95%）竞得该地块，成交楼面价超3万元/平方米，刷新2026年以来北京土地市场溢价率最高纪录。

时隔一年多终于补仓

6016地块挂牌起始价为8.447亿元，开拍前已有5轮线上报价，显示出各家房企对通州成熟板块的强烈兴趣。6月23日下午3时许，北京市政务服务中心土拍大厅内气氛紧张，中海地产举牌人甚至身着红色“战袍”亮相。

前期竞价由绿城中国与建发房产交替抬升，保利发展中途跟进，中海地产与招商蛇口“按兵不动”。最后几个回合尤为焦灼，招商蛇口和建发房产交替出手，直至第172手，招商蛇口越过中海地产应价再加一手，现场再无跟进。

然而，招商蛇口这次补仓并不轻松。在6月18日北京市丰台区丰台桥南9001地块的竞拍中，招商蛇口与厦门国贸一路竞价，但前者未能最终顺利拿地。

对于招商蛇口来说，6月23日拿地的意义远超财务账面。自2025年4月以27.082亿元、楼面价3.12万元/平方米竞得通州八里桥片区地块以来，招商蛇口已超过一年未在北京拿地，亟须补充土储。

《每日经济新闻》记者注意到，招商蛇口在此次拿地后火速发了海报，并标注了其这两年在北京市通州区开发的璀璨公元、朝棠揽阅等四个项目。

“受北侧退线要求影响（沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内禁建永久性建筑），6016地块虽损失部分可建面积，却因此形成开阔的公共空间与视觉通廊，将显著提升社区品质和居住舒适度。6016地块的区位和产品属性，与招商蛇口此前在通州的产品线高度契合，其更是在6016地块挂牌当天就发出了施工和监理招标计划，显示出极强的拿地决心。”克而瑞北京表示。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对记者表示，6016地块最大的底气来自其南侧“孪生兄弟”6017地块的成功。6017地块被中海地产于2025年11月以12.48亿元摘得，该项目销售均价约5.1万元/平方米。自2026年3月开盘以来，该项目网签已超九成（网签537套，成交额近21亿元），证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力。

“区域内二手房市场两极分化。老旧次新小区（如梨园、九棵树早年平层）挂牌及成交价多在每平方米3.5万元至4.2万元；而年代更久远的老社区则议价空间进一步拉开，成交价在每平方米2.3万元至2.8万元。新房与周边二手房之间存在显著的品质代差，这为新盘提供了明确的高溢价空间。”张凯表示。

半年地价涨超7000元/平方米

“招商蛇口举的不是号码牌，而是玖树满和业主的快乐。”6016地块紧邻中海玖树满和项目所在的6017地块，竞价期间，有网友在直播间刷出这样的字眼。

6016地块（招商蛇口）与6017地块（中海玖树满和）仅一街之隔，却被两家央企在不同时间以截然不同的姿态收入囊中。2025年11月27日，在6017地块竞拍中，仅中海地产与北京城建两家报名，最终前者以12.48亿元（溢价率为0.97%）低调入手，成交楼面价约22929元/平方米，容积率2.2，规划建面约5.44万平方米。

反观招商蛇口此次拿下的6016地块，则是5家国央企线下鏖战173轮、溢价20.95%的硬拼结果，且约30269元/平方米的楼面价比中海地产拿下的6017地块高出约7300元/平方米，地块可售楼面成本显著抬升，利润安全垫被压缩。

克而瑞北京分析指出，根据最初的供地文件要求，若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米，最终以审定的设计方案为准。

这很好地解释了直播间出现上述字眼的原因，两家不同的建设主体也为后续两个项目的差异化竞技埋下了伏笔。

随着6016地块落槌，北京2026年上半年宅地土拍正式收官，全市21宗涉宅用地揽金约340亿元，成交总建面和成交总金额同比分别下跌47.52%和66.18%。

封面图片来源：祝裕