专访中原集团创始人施永青：2026年香港楼市将“峰回路转”，预测内地楼市仍以“休养生息”为主

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜陈梦妤    

“从2025年第四季度开始，香港楼市迎来了重要拐点，此前的底部增持阶段已结束，2026年将进入明确的高涨期，预计2026年香港住宅房价的涨幅将超过10%。”1月20日下午，中原集团创始人施永青在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示。

而在去年年底，施永青名下的基金会也开始加码在香港置业。截至2025年12月底，施永青名下基金累计斥资逾1.3亿港元，购入香港9个住宅单位。

中原集团创始人施永青 受访者供图

2025年第四季度成香港楼市拐点

NBD：去年年底，您关联的基金斥资1.3亿港元在香港置业，您个人也参与了大额物业投资，这背后的考量是什么？香港楼市是否已迎来最佳布局时机？

施永青：基金1.3亿港元的物业投资并非我个人决策，而是旗下基金投资团队的独立操作，我没有参与具体标的选择、定价等环节，仅给团队传递了核心原则：投资房地产的关键并非单纯追求价格低廉，更要着眼于长期价值。

我个人实际参与的是香港学生宿舍类大型项目，投资规模较大，与基金的小额零散投资形成差异。之所以看好这类项目及香港楼市整体走势，核心是判断市场已度过底部阶段。2025年第四季度是香港楼市的重要拐点，此前的底部增持阶段已结束，2026年将正式进入高涨期，房价上涨的幅度与速度都会显著提升。

2025年香港房价涨幅约5%，预计2026年香港住宅房价涨幅超过10%。而一旦涨幅突破10%，市场情绪会发生根本性转变。此前很多潜在购房者担忧楼市“熊市”未过，即便有刚性需求也选择租房而非买房，这压制了房价。而当房价上涨信号明确，房产的投资属性会激活置业意愿，观望群体将加速入场，带动交投量与需求同步攀升。

NBD：您认为支撑香港楼市进入高涨期的核心逻辑是什么？金融与实体经济层面是否有足够支撑？

施永青：房价上涨是“心理预期+基本面”双重作用的结果。心理层面的转变是直接驱动力，但必须有实体经济与金融环境的支撑，否则信心难以持续。

目前香港金融市场表现强劲，每日成交额稳定在2000亿港元以上，较此前千亿元的成交水平大幅提升；IPO规模位居全球第一，市场信心持续提振。同时，香港多数行业居民工资水平呈上升趋势，也为置业购买力提供了保障。多重因素的叠加，让租售比回归合理区间，部分租房人群开始转向买房市场，成为需求增量的重要来源。

对内地大湾区城市传导效应有限

NBD：香港作为大湾区核心城市，其楼市回暖是否会对内地大湾区城市产生传导效应？

施永青：香港楼市向好确实会对大湾区内地城市产生一定正面连锁反应，但这种传导效应有限。香港楼市不仅吸引本地置业者，也受内地投资者青睐，这是其核心竞争优势。

内地楼市的核心矛盾是开发过度，建成房屋数量远超人口与经济发展需求，导致大量房源空置、租金低迷，市场进入漫长消化期。加之部分房企的流动性危机，进一步削弱了市场信心。尽管国家出台了降低首付比例、下调房贷利率等支持政策，但扭转开发过度带来的后遗症还需要时间。

因此，香港楼市回暖的正面影响，无法抵消内地市场自身的不利因素。我预计2026年内地楼市仍将处于消化调整阶段，房价能逐步站稳已属理想状态，价格上涨难度较大。二三线城市需严控新房增量，聚焦存量消化；一线城市可适度增加开发、鼓励投资，吸引社会闲置资金入场，盘活开发商与银行的存量资金，为行业复苏奠定基础。

NBD：您认为内地楼市出现哪些特征，才意味着真正进入企稳状态？政策层面可从哪些方面发力？

施永青：内地楼市企稳需先后出现两大核心信号，且存在明确逻辑递进关系。首先是核心区域空置率下降，带动租金回报率站稳甚至小幅上升。当前整体空置率难以快速下降，应优先推动核心区空置率回落，让核心区租金企稳，当房产租金回报率优于银行存款时，才能吸引投资者入场，为楼市筑底提供支撑。

其次是二手市场交投量显著增加。内地二手市场调整速度快于一手市场，一手市场受价格备案机制影响，开发商无法灵活降价，导致去化缓慢、资金回流受阻；而二手市场可自主调价，交投量回升是市场复苏的重要前兆。当交投量增加，业主套现难度降低，就不会被迫大幅降价，市场“笋盘”减少，房价才能逐步企稳。

政策层面，进一步下调房贷利率是有效助力。利率下降能降低购房成本，同时提升租金回报率，吸引更多闲置资金进入房地产市场，推动行业完成筑底。此外，与其依赖政府财政和银行资金支持，不如调动社会投资者积极性，取消过多购房地域限制，减免契税、印花税及租赁相关税费，让资金更规范地服务于市场。

“峰回路转”和“休养生息”

NBD：香港经历过完整的楼市周期，而内地楼市2021年前长期单边上涨，这种差异能为内地房企提供哪些经验教训？

施永青：两地楼市周期差异显著，香港历经多轮涨跌，而内地2021年前长期处于上涨阶段，即便房价短期脱离居民负担能力的范围，也仅横盘消化，极少大幅回落，2021年后的深度调整是市场首次经历的调整，冲击极大。

长期上涨让内地房企形成“拿地越多越好”的思维，因地价涨幅曾高于房价涨幅，部分房企曾以高杠杆融资方式加码土地储备，将项目开发资金调配至拿地环节，最终导致企业资金链出现紧张甚至断裂问题。很多房企只看到行业向好的一面，未对调整期做好准备，在市场下行时陷入危机。

目前内地民营房企整体处于深度调整期，除部分央国企外，多数民企面临阶段性经营挑战，即便存活下来的企业，也需长期“休养生息”才能恢复状态。这背后的核心原因就是过于激进、盲目扩张。房地产行业存在明确周期规律，房企必须敬畏周期，做好风险储备，不能被单边上涨行情蒙蔽，否则可能在一轮调整中彻底出局。

NBD：如果分别用一个词形容2026年的香港和内地楼市，您会选择哪个？

施永青：香港楼市是“峰回路转”。历经调整后，市场已逐步走出低谷，进入明确上涨周期，置业和投资需求将持续释放，这是最大的机遇。而内地楼市则是“休养生息”，整体处于消化存量、修复信心、盘活资金的阶段，核心任务是站稳脚跟，等待复苏时机，2026年暂无明显价格上涨机遇。

内地楼市要加快调整进程，关键要做好两点：一是让房价充分见底，降低购房门槛，激活刚需群体；二是夯实复苏基本面，搞好整体经济、鼓励生育催生新增刚需，同时停止盲目新增土地供应。香港在1997年亚洲金融危机后，通过暂停卖地、降低税费、房贷利息抵扣个税等政策逐步复苏，这些经验值得内地借鉴。

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