首开股份强势回归土拍市场，上半年经营性现金流大幅改善，融资端突破成重要业绩支撑

首开股份近期释放的回归信号有些强烈。

9月5日，北京市朝阳区呼家楼9001、9002地块出让，首开股份以4.46亿元底价拍下，楼面价约8.1万元/平方米。这是时隔两年，首开股份再次现身北京土拍市场。

天朗数据显示，2021年至今，朝阳区四环内共公告5宗住宅用地，能建东誉府、中建玖合府、中建星光里、朝阳区太阳宫CY00-0215-0627地块（公告中）和本次成交地块，供应可售商品住宅面积16.66万平方米，地块稀缺性凸显。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，在当前政策环境逐步宽松、市场分化加剧的背景下，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，其成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标，对未来市场走势具有显著的指示意义。

值得一提的是，今年上半年，首开股份不仅经营性现金流净额大幅改善，同比增幅达到258.0%，还收获了2022年以来的最佳成绩，多项关键财务指标均呈现向好趋势。

2022年以来最佳成绩

今年上半年，首开股份实现营业收入180亿元，同比增长105%；毛利润22.3亿元，同比增长168%；毛利率为12.39%，较期初上升7.6个百分点。

值得一提的是，首开股份现金流出现大幅改善。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额从去年同期的-44.86亿元增至70.88亿元，同比增长258.0%；实现销售回款155亿元，高于签约金额114亿元。

这是2022年以来首开股份交出的最佳成绩。

克而瑞在报告中指出，首开股份上半年营收规模及毛利率有显著增长，主要是由于期内房屋集中交付体量较大，如北京端礼著、望京樾等项目，期内营业收入合计达93亿元。而这两个项目均为公司在2021年后陆续取得的，毛利率有明显改善。

资产处置与库存去化方面，从合并范围内的存货来看，上半年首开股份的存货账面价值969亿元，较期初下降11%；但从存货结构来看，开发产品的账面余额较期初上升3%，占比从期初的33%上升至39%。

首开股份表示，对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。

与多数房企类似，首开股份上半年也实施了近年来最大规模机构调整，完成了公司北京内外19家二层级单位整合重组。具体来看，北京内公司重组为“京北大区”与“京南大区”，对京津冀（及太原）区域集中统一管理；北京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。

房地产开发业务依然是首开股份最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约680万平方米。目前，公司北京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；北京外片区主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入175.78亿元，结算成本154.13亿元。

据克而瑞统计，年初，首开股份计划签约金额278亿元、销售面积155万平方米，而2025年前7月，首开股份已完成签约金额121.79亿元、签约面积77.63万平方米，占年度目标的44%及50%。

降本增效成效量化可见

今年上半年，融资端的突破成为首开股份业绩的重要支撑。

据克而瑞方面统计，6月16日，首开股份顺利完成2025年度第一期规模19.31亿元的CMBN项目发行。7月，首开股份再次先后成功发行中票及公司债：7月3日发行2025年度第四期中期票据10亿元，其中2+2年期品种发行规模5亿元，票面利率2.77%；3+2年期品种发行规模5亿元，票面利率2.99%，后者为首开股份2025年以来3+2年期品种票面利率首次破3%，降本增效成效量化可见。

随后，首开股份在资本市场再传积极信号，成功完成私募公司债券“25首股03”（债券代码：259163.SH）的簿记建档。本期债券发行规模达12亿元，采用2+2+2年期的灵活期限结构，最终票面利率锁定在2.79%。

在当前房地产市场复苏进程中，首开股份作为国有房企，其国企属性所赋予的信用优势愈发突出。此次公司以显著低于市场水平的利率成功发行中票及私募债，且获资金积极认购，凸显出公司即便在复苏阶段，仍能保持持续稳定的低利率融资能力。这为公司后续有效压降财务费用提供了支撑。

报告期内，首开股份销售商品、提供劳务收到的现金为91.39亿元，较同期提升25.80%，公司持续努力去库存增加销售回款的成效有所显现。报告期内，公司通过归还高息债务降低融资成本等手段，实现公司利息费用总额有所降低。筹资活动产生的现金流量净额为净流出100亿元，筹资净流出的主要原因还是公司努力去杠杆。

而截至报告期末，首开股份合并范围内有息债务总额为1045.7亿元，较期初略有下降6%。以此计算，期末剔除预收账款后的资产负债率为75%，净负债率为193%，现金短债比为0.83倍。

值得一提的是，首开股份顺利完成本期全部债务行权及到期偿付，上半年偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元，并获首开集团15亿元新增流动性支持，为公司行稳致远提供了有力保障。

当前，我国房地产行业正处于转型升级的关键时期。政策利好尚未充分传导，市场回暖尚需时日，行业整体仍在深度调整过程中。在此背景下，多数上市房企面临营收下滑的压力，行业内普遍实行“瘦身健体”。

从半年报看，上半年首开股份的存货账面价值969亿元，较期初下降了11%。对此，首开股份表示，将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销售回款。对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。

针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。

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