每日经济新闻 2024-11-21 15:59:48
◎楼市利好政策密集出台,推动以上海为核心的长三角房地产市场迅速回暖。作为前10月进入TOP10房企销售榜的两家民营房企之一,龙湖集团在长三角多城布局,尤其是在上海、苏州等地的项目销售显著提升。
每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
随着9月底楼市利好政策密集出台,以上海为核心的长三角房地产市场迅速回暖。
在中指研究院公布的今年前10月房企销售榜上,进入TOP10行列的民营房企仅有两家,即滨江集团和龙湖集团。滨江集团以深耕杭州及浙江为主,11月20日刚刚以总价39.54亿元拿下杭州奥体“新地王”。而龙湖集团则在国内热点城市均有布局,尤其是长三角区域。
《每日经济新闻》记者注意到,近年来,龙湖集团在长三角多城拿地布局。在这一轮楼市新政影响下,其在上海、苏州等地的多个楼盘项目也迎来止跌回稳。如上海龙湖·观萃9月底首开2小时销售额达15亿元,苏州东吴御湖境10月销售额环比增长85%。
在与国企央企同台竞争的新环境下,民营房企如何发挥自身优势?同策研究院联席院长宋红卫11月20日在接受每经记者微信采访时指出:“当前楼市进入到存量市场,资产价格重构会持续,房地产市场的投资区域会分化且收缩,也就是核心城市的核心区域具备较高的投资价值。因此,大部分头部房企都把投资重点聚焦在核心城市核心区域,这也是少量‘地王’项目逆势回归的重要原因,龙湖集团的投资战略符合未来发展的趋势。”
据中指研究院统计,今年上半年,龙湖集团在上海、北京、苏州等在内的高能级城市获取7块新地,新增土储总建筑面积为60万平方米。其中,龙湖集团在长三角地区新增面积占新增收购土储总建筑面积的48.5%。
事实上,近年来龙湖持续在上海拿地。今年4月,上海一批次第二轮土拍,龙湖参与了奉贤新城10单元08B-01地块竞争,最终以15.37亿元、溢价9.55%拿下该地块。
记者注意到,龙湖集团在奉贤有着丰富的开发经验,位于该区域的已建成住宅项目包括龙湖春江天玺、龙湖春江天越和龙湖天曜,两处商业综合体龙湖上海奉贤天街和龙湖上海金汇天街建成并运营,新老项目形成区位联动的优势。
在获得奉贤新城10单元08B-01地块5个多月后,龙湖·观萃项目于9月27日迎来首次开盘。当时正值新一轮楼市利好政策落地,使得该项目成为奉贤地区一年多来首个触发积分的新盘。该项目开盘两小时销售额达到15亿元,二批次认筹首日即触发积分,最终认筹率达200%,第二次开盘28分钟即售罄。
据克而瑞数据,10月份,龙湖·观萃以12.98亿元排在上海楼盘成交金额榜第四位,以29811平方米排在上海楼盘成交面积榜第三位。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析10月份上海楼市交易结构时指出:“新政将上海外环以外的社保年限从3年降为1年,而市场交易的基石就是刚需和刚改的力量。以往上海以每平方米8万元、9万元,甚至10万元以上的产品,成为交易的中流砥柱,但这部分的交易量仅占市场整体的10%甚至更少。所以,单靠这一种产品作为市场的支撑,成交量是走不远的,也不能释放特别明显。新政之后,市场交易活跃度比较高的是每平方米4万至6万元的产品,刚需以及首次改善需求真正成为市场交易的主力军。随着政策的正向引导,这部分的市场活力将进一步被激活。”
值得一提的是,龙湖·观萃推出约107—185平方米的大平层产品,售价约4.38万元/平方米。而项目附近的二手房挂牌价普遍超过5万元/平方米。日前,龙湖·观萃第三批次144套房源加推,并展开认筹工作,为年底“抢收”作好了准备。
据克而瑞苏州房产测评发布的今年前10月苏州房企销售TOP30榜单上,龙湖成为全口径及权益销售金额最高的民营房企。
每经记者梳理发现,龙湖集团在苏州的项目布局较为密集。据不完全统计,龙湖集团的项目主要布局在苏州市区范围,苏州其他区域仅有常熟、张家港有个别项目在售。位于苏州吴中城南的龙湖御湖境、相城高铁新城的龙湖未来御湖境、相城陆慕龙湖青云阙、华侨城龙湖启元等项目均在这一轮新政后有不俗表现。
以苏州东吴御湖境为例,该项目10月全月的到访达1239组,较9月增加40%;共成交71套,总金额为2.8亿元,较9月增长85%。
新政实施后,大户型潜在客户观望情绪有所缓解。据龙湖集团方面介绍,为促进去化,一方面案场进行了大面积洋房推介,另一方面通过加大营造销售节点氛围增加了成交量。在全力推盘之下,东吴御湖境洋房客户成交明显增多,环比上升200%,同时平墅产品的成交也创下项目面世以来的新高。
再看苏州未来御湖境项目。该项目10月全月客户到访达2191组,日均73组;共成交77套,成交金额3.1亿元。据了解,该项目于9月21日开盘后,曾进行了两轮提价,消除了购房者不买首开、首开后降级的顾虑,同时也提振了项目销售团队的信心。
龙湖集团方面告诉每经记者,作为苏州市场新的第四代住宅,未来御湖境网签数据的出炉,表明客户对第四代住宅的观望情绪正在减弱,并开始接受此类新产品。
每经记者注意到,在两大主力项目销售助力之下,龙湖在苏州大市的销售排名也有所上行。
今年前10月,龙湖集团以61.95亿元的全口径金额位列苏州房企销售榜第三名,全口径销售面积同样排在第三位。
而今年前8月,龙湖集团在苏州的全口径销售金额为45.79亿元,月均销售额不足5.8亿元。9月份,龙湖集团在苏州的全口径销售金额达到7.74亿元,10月销售额升至8.42亿元。显然,在“金九银十”,龙湖集团在苏州的销售迅速回暖。
不过,从榜单来看,保利发展、招商蛇口、象屿地产、建发房产等央企和国企仍然在苏州房地产市场占据了绝对优势。
宋红卫分析指出:“从投资的时间点来看,优质央企国企性质的房企,包括民营房企龙湖,现在正是逆势调整仓位布局的好时机。一方面,国家积极推行房地产融资‘白名单’,对闲置土地进行收储;另一方面,大部分房企失去了再投资能力,因此土地市场竞争相对较弱。同时,在融资方面,尤其开发贷方面,利率十分优惠,成本很低。”
在谈及民营房企如何平衡安全性和发展机遇时,宋红卫向每经记者分析指出:“民营房企要摆脱过去的投资路径依赖和模式,一是投资重点以利润为导向,而非规模,尤其是回归到单个项目的利润上;二是严控土地储备,最理想的模式就是以销定投,招拍挂的项目要实现当年动态零库存的模式(城市更新除外),土地储备过大就是成本包袱;三是投资布局的重点回归到核心一二线城市为主、核心区域为主,要做到精准投资,保障流量和利润的平衡。”
封面图片来源:龙湖在沪苏微信公众号
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