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“有客户半夜转来定金”“很久没有这么疯狂了”“项目优惠将收回”⋯⋯ 上广深楼市新政出台后首日,市场燃了!

每日经济新闻 2024-10-01 00:11:45

每经记者 包晶晶  刘颂辉  陈荣浩  孔泽思  黄婉银    每经编辑 陈柯名 魏文艺    

“今天上午9点开始,1个小时接待了三波看房人。”上海浦东的房东赵女士9月30日告诉《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者):“本来我都想好了,220万元就签字,现在我想卖240万元。”

9月29日深夜,央行、国家金融监督管理总局公告明确,商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为不低于15%。同时,央行还明确,各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。

紧接着,上海、广州和深圳三个一线城市均宣布优化房地产政策。

其中,上海新政内容主要包括:非上海市户籍家庭以及单身社保满1年即可在外环外购房;居住证积分达120分,社保满3年可享沪籍家庭购房待遇,即可买2套住房;临港新片区工作、存在职住分离的群体,可在临港多购1套住房;首套首付比不低于15%、二套首付比不低于20%;个人住房销售增值税年限“5改2”;取消144平方米以下普通住宅认定标准。

广州则宣布,自9月30日起,该市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。深圳新政规定,深圳户口非核心区可多购一套房,非深圳户口核心区购房需一年社保,非核心区买房无需社保;个人住房销售增值税年限“5改2”;降低首套、二套首付比例;取消限售、开发商自主定价。

在系列房地产利好政策之下,9月30日,A股和港股均延续上涨态势,尤其是房地产板块,更是迎来集体狂飙。当日,《每日经济新闻》记者第一时间实际走访了上海、广州和深圳的房地产市场,了解这一波新政对当地楼市的实际影响。

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上海保利·琅誉营销中心 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png上海:新政出台当晚,市场已经沸腾

新政次日,上海市场反应热烈。

多位二手房中介向每经记者表示,新政更利好原先超过144平方米的住宅,以及产证不满五年的房子,节前工作日暂时变化不大,还需等细则出来。“因为新政缘故,带看和窗口交易等等工作排得满满的。”

实事上,据每经记者观察,市场对新政早有预期,9月27日上海多个新房项目开盘即售罄,其中远郊的龙湖观萃项目首开,3小时卖了15亿元。

而此次上海新政出来后,上海郊区项目率先热起来了。闵行区华漕板块的中国铁建花语前湾项目咨询量激增。该项目一位置业顾问向每经记者介绍,新政出台后接到了很多购房者来电咨询,之前犹豫不决的客户也来再次咨询。“昨天晚上同事们全都加班加点和客户联络。今天来的人不多,客户直接在线上转账定房,国庆期间肯定还会加码促销。”

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上海中国铁建花语前湾销售中心 图片来源:每经记者 刘颂辉 摄

记者在现场看到,由于是工作日,中国铁建花语前湾售楼处现场并不算热闹,沙盘旁边零星有几组购房者在咨询。现场一位工作人员表示,来访量和前一天差不多,一般工作日接待30多组人,只有周末才会翻倍。“明天国庆放假肯定人多,所以今天一些同事先调休了,明天肯定要增加接待人员,今天的主要工作是为国庆期间的销售做些准备。”

漕盈路附近一家房产中介门店,中介罗先生直接带着一位购房者去新楼盘看房。据他介绍,这位购房者在七莘工业园附近上班,7月份卖掉了黄浦区内环的老房子,到这里的两个月里一直在看房,但迟迟没有决定,就是在等待房地产政策。此次新政一出来,这位购房就决定把原来500万元的购房预算提高到了700万元。

“本来首付资金也够的,只是这位购房者对房地产市场的信心不足,少贷些款,怕买完贬值太多。”罗先生介绍,现在新房客户的购买信心强了,想买大户型,有一些二手房东则开始调价,总价增加了几十万元,“虽然我觉得没必要涨价,但确实有这样的房东。”

位于上海内环内的改善型项目保利·朗誉,新政出来后的当天夜里就预定出了两套房。该项目置业顾问小张告诉每经记者:“政策一出,客户很快下了决定,晚上12点线上转账,订了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”

记者在该项目现场还遇到两组前来看房的买房人,其中一组是初次到访的,另有一组家庭则是特地过来签购房合同的,这也让售楼处现场显得颇为热闹。

小张坦言,有些客户之前都来过,户型、面积、朝向都看得差不多了,就是一直在观望。政策出来后,下个月可能有些赠送和优惠措施就会收回,这些客户可能也怕楼盘优惠力度有变化,所以就快速作出决定。

在位于市中心静安区的静安玺樾项目现场,同样不断有新客户到访。据记者了解,该项目开盘已有一段时间,二期将在国庆节后加推。置业顾问还向记者透露:“二期98平方米中小户型确定会涨价。”

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上海静安玺樾营销中心 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

“当前,上海外环外新房市场销售规模占全市的比重超70%,二手房市场占比也超过50%,本次上海明显优化外环外限购政策,有望带动外环外市场活跃度提升。”中指研究院政策研究总监陈文静向每经记者指出。

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png广州:全面取消限购,楼盘来访显著增加

作为首个全面取消限购政策的一线城市,广州本次新政的示范效应更高。

广州“5•28新政”出台后,对市场成交确实有一定提振,但未有长效作用。克而瑞统计显示,今年前8月,广州住宅市场容量(新房+二手房)累计同比下跌14%,政策对成交助力有限,市场需求容量进一步压缩。二手房价格敏感度较高,率先进入下滑通道,且价格跌幅远超新房。

9月30日,广州一位房企人士向每经记者表示,由于当天是工作日,项目上没有特别明显到访增长,还需要等到国庆期间观察效果。“今天是新政(出台后)首日,广州购房者一般反应没这么快,这次全面解除限购最大的影响,应该就是改变市场预期。”

不过,作为传统的热销节点,开发商也依然为国庆假期准备了优惠促销活动。记者从广州万科方面了解到,国庆期间,万科旗下的黄埔新城、都会四季、增城万科城等项目都有购房券优惠,每套优惠在2万至5万元不等。其中,都会四季项目团购最高可享额外16万元购房大礼包,增城万科城项目老带新成交新老业主额外得iPhone16一台。

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广州番禺龙湖御镜湖销售现场 受访者供图

龙湖广州·御湖境相关负责人向每经记者表示,叠加央行各种刺激政策后,客户反应呈现出多样化的态势,看房量显著增加。随着客户信心的回升和看房量的增加,区域板块内活跃度也有所提升,市场氛围逐渐回暖。

不过,上述负责人同时表示,尽管政策利好不断,但部分购房者仍持观望态度。他们担心房价未来可能再次波动,因此选择继续等待更好的入市时机。“另外,首付比例下调虽然降低了购房门槛,但同时也意味着贷款额度增加,一些购房者担心未来还贷压力较大,因此在作出购房决策时更加谨慎。”

此外,记者从越秀广州方面了解到,越秀观樾项目近期来访量明显增多,较平日接待量上涨50%,越秀万博城新客到访量有一定上涨。

“广州仅有的限购门槛取消后,已经成为四个一线城市中仅有的完全敞开限购限贷大门的城市。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受每经记者采访时表示,目前来看,广州楼市的两大任务依然是“去库存”和“调结构”,因此政策效应首先会体现在接下来国庆黄金周楼市的人气提升上,而之后复苏的持续性则需要经济基本面不断地给予正向反馈,距离回到健康平稳发展的轨道还需要一定时间。

“整体而言,在中央政治局会议定调之后,房地产市场止跌回稳的短期目标已经确立,市场各方的信心也将逐步回升。”肖文晓补充道。

据克而瑞统计,截至今年第38周(9月16日至22日),广州全市商品住宅存量面积微降至1161.6万平方米,去化周期较今年第37周微升至20.79个月。

另据广州中原研究发展部监测,今年国庆假期,广州一手住宅开盘或加推楼盘13个,合计1493套单位。推盘个数比去年国庆假期减少12个,总推货量则减少53%。

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png深圳:多个楼盘表示将收回优惠措施

深圳楼市新发布当晚,房产中介小汤只睡了4个小时,这次楼市新政力度和市场反应都出乎他的意料。

“现在全国客户都可以在深圳非核心区买房了,而且无需社保和户口,首付只要15%。”汤勇9月30日告诉每经记者,因为很多潜在客户本身就有购房需求,现在政策出台进一步激发了这些购房者的入场决心。

“已经很久没有这么疯狂了!”汤勇拿出手机指了指手机App上的客源维护线索,上面显示凌晨4点多还有客户在咨询买房的事情。

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有深圳房产中介凌晨4点还在回复客户咨询 图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

尽管新政出台次日是工作日,部分售楼处看房人仍然明显增多。在鸿荣源珈誉府的项目现场,等候区基本已坐满购房者。现场置业顾问相当忙碌,接待记者的项目置业顾问小刘一边为购房者算着价格,一边不时回复着手机上的各种咨询信息。

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深圳某楼盘售楼处现场购房者庆祝成交 图片来源:每经记者 陈荣浩摄

记者在现场看到,在不到半小时的时间里,已有两批客户敲响了营销中心的购房“金蛋”,这意味着有两组客户成交或交了购房定金。上午11时左右,项目现场人流量又明显多了起来。小汤勇告诉记者:“今天已经成交了11套了,保守预计当天能成交20套以上。”

此外,每经记者还走访了深圳宝安、龙华等多个楼盘。在位于龙华龙盛地铁站附近的卓越珺奕府现场,置业顾问小卢告诉记者,预计会马上收回折扣,项目采用的是阶梯式售价方式,如果成交得越多,后面的折扣就越少。

“当天能定下来的话,可以享受九七折、九五折、九八折等叠加优惠,整体算下来差不多让利了13个点。”小卢介绍,一般不同楼层、楼栋价格都会有差异,先上车的相对折扣要大一点,等房源卖得差不多了,项目的去化压力没那么大了,对应的折扣就会陆续地收回。

以一套中高层89平方米的三房为例,原价496万元,折后总价435万元,相当于开盘价打了八八折。小汤当日下午3点向记者发送信息显示:“您之前看中的房源已经被定了,截至当日15时,已经成交了10套。”

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鸿荣源珈誉府售楼处现场 图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

在看房现场,中介小王也列举了部分购房者的实际情况:“在今天成交的购房者中,有几个本身之前就来看过项目,原本是在二手房和我们新房项目之间犹豫。但是政策出来后,一些二手房业主立马开始涨价,后来他们一听说我们项目近期也要收回折扣了,当天立马就过来成交了。”

“比如我之前接待的一个客户,原本是打算买南山诺德假日花园的66平方米两房,最开始业主挂牌卖500万元,但业主只能出价470万元。按照以前的市场行情,大概率能敲定下来了,但新政出来后业主决定不卖了,现在该小区同面积段房源最低一套售价已经520万元了。正因如此,一些买家不得不将目光转向了新房市场。”汤勇说。

在龙华区中洲迎玺花园售楼部现场,金蛋和礼花碎片散落一地。

置业顾问小许的手机信息几乎就没有断过,在和记者说话间,他打开一个微信群聊:“你看又有客户定下来,隔空交的定金”。

“这个月整体来说市场不是很好,这个盘只卖了20多套,但今天一上午又卖出去十几套。”小许告诉记者:“总共265套待售,照这种情况下来,国庆卖一个月,11月和12月清下尾盘就差不多了。”

小许以一套8层的97平方住宅举例,备案价格约683万元,折后总价580万元,相当于八五折。而每高一层楼,总价还会上浮几千到万元不等。

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深圳宏发悦见和府项目售楼部现场 图片来源:孔泽思 摄

从言语中,记者能感受到销售人员对去化的信心,小许多次称,项目折扣只会越来越少。“说句不好听的,能送东西就是难卖,开发商才会做这些。因为新政出来后,很多开发商都已经收折扣了。”

宏发悦见和府项目也为冲刺国庆黄金周做好了准备,公司以备案价八七折准备了10套优惠房,原预计10月1日推出,但新政出台后,其中几套已经被客户提前拿下。

该项目销售人员小郑告诉记者,目前龙华区已经不限购了,这对刚需客户来说是一个利好,随着政策放宽,许多原本观望的客户开始入市,有客户9月29日晚上就直接转了定金过来。

小郑表示,项目二期今年5月开盘,每平方米售价比去年开盘的一期项目优惠约3000元,开盘时一次性缴纳购房款的可以给予九折优惠,贷款可以九二折优惠。他提醒记者,目前90多平方米的小户型比较抢手,最低可以给到备案价的八六折。

两位销售人员都提到,股市对楼盘去化带动功不可没,“现在很多客户都是从股票里脱身的,就是赚钱太快了,客户就没太多犹豫。”

记者|包晶晶  刘颂辉  陈荣浩  孔泽思  黄婉银 

编辑|陈柯名 魏文艺 盖源源校对|王月龙

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