每日经济新闻 2024-04-12 17:19:27
◎易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示，推进此类模式的难点和困惑点在于：
虽然杭州有过成功案例，但据悉此类项目推进了10年，说明中间的细节多、资金要求多、家家户户诉求不一等现实问题。另一方面，这一工作需要规划“放个口子”，否则严格按规划来算，容积率和楼层这一关就过不了，但若各类小区都推进此类模式，规划如何统一协调，确实是个问题。
每经记者 黄鑫磊 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
“满大街都在聊拆迁话题，这份指导意见来得相当及时啊！”
4月11日上午，浙江省住房和城乡建设厅召开浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会，有杭州本地居民在社交平台感慨。
《每日经济新闻》此前报道《杭州这个老小区火了！业主原拆原建，改造费1350元/平，二手房成交均价3.8万元/平》发布后，不少杭州市民纷纷留言表示，自己所在小区比浙工新村的房龄更老，房屋状况更糟糕，但更新仍然遥遥无期。
日前，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），提出通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”。
《指导意见》5月1日起实行。
杭州市上城区闸弄口新村年轻居民小乐（化名）4月4日在社交平台发帖，号召更多居民参与调研登记。
4月11日，小乐向每经记者表示：“我们家支持改造，有些老人顾虑比较多，年轻人大都是同意的，不扩面积的情况下其实不需要出多少钱。闸弄口位置这么好，对面华家池单价都七八万元了。”
据都市快报，3月底，杭州多个老旧小区几乎同时启动自主更新民意调研，尤其是闸弄口新村、东村、新苑等几个小区，业主们自发成立了“志愿者小分队”，甚至还组建了“民意调研微信群”，一时之间热情高涨。
此次涉及原拆原建的，是4个挨在一起的小区，为闸弄口新村、东村、铁路宿舍和新苑。其中，闸弄口新村共63幢、铁路宿舍9幢、东村11幢、新苑12幢，加起来共95幢房子，是一个5000多户居民的大型住区，分属闸弄口社区和天杭社区两个社区管辖。
小区建筑年代跨度较大，绝大多数在2001年以前建造，最早的一批建于1978—1979年，房龄已有45年。
也正因此，与拱墅区浙工新村500余户的原拆原建相比，闸弄口新村有着更大难度。
始建于1985年的闸弄口新村，3月挂牌均价34281元/平方米，2月份成交均价只有27872元/平方米。每经记者从链家APP上看到，目前闸弄口新村在售的17套二手房中，有5套挂牌价突破4万元/平方米，其余房东纷纷调涨了挂牌价。
“其实大多数老人在了解政策之后都是同意的，那些不同意的人里，大多数是对政策不清楚。闸弄口太大了，调研起来也是个大工作。有些房子出租的，房东很难联系上，另外还有公房等一些特殊情况，调研工作推进不快。”小乐坦言。
易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示，推进此类模式的难点和困惑点在于：
虽然杭州有过成功案例，但据悉此类项目推进了10年，说明中间的细节多、资金要求多、家家户户诉求不一等现实问题。
另一方面，这一工作需要规划“放个口子”，否则严格按规划来算，容积率和楼层这一关就过不了，但若各类小区都推进此类模式，规划如何统一协调，确实是个问题。
此外，改建本质上就是居住条件提升的工作，但居住者对于住房居住条件的诉求会变，尤其是这两年房地产市场在变化，对此类工作是否有困扰或影响，也是需要积极关注的。
此前，“浙工新村居民自掏腰包出资4.7亿元重建小区”登上热搜之后，成为2024年杭州各个高龄小区最羡慕的拆迁样板。
《每日经济新闻》记者曾二度前往浙工新村，走进业主家中。
事实上，浙工新村的样板要全面推广并不象想象中那么容易，这批“C级危房”戴上帽子也已超过10年了。
早在上世纪80年代浙工新村建成之日，入住居民就看出了其中危险，李爷爷（化名）就是其中之一。
据他介绍，上世纪70年代末，他和他的爱人就从衢州（浙江化工学院衢州分部）调回杭州任教，彼时浙江工业大学前身浙江工学院筹建，校址即选在当前浙江工业大学朝晖校区，由于学校搬迁，教职工宿舍匆忙上马，埋下了后来危房的根源。
他们刚搬来这里时还是老房子，房子后面是一条小河，这条小河后来被填平，成为了隔开浙江工业大学朝晖校区和浙工新村的潮王路。这条小河实际上是京杭大运河分支，浙工新村建在了运河分支的河滩上，加上工期较赶，大家对房屋质量一直不是很放心。
公开资料显示，与浙江工业大学朝晖校区一路之隔的浙工新村，是朝晖六区社区的中的一部分，曾是浙江工业大学教工宿舍。朝晖六区始建于上世纪80年代，既有福利分房，也有动拆迁安置房。据当地媒体报道，最早的一栋房屋建成于1983年，已有40年房龄。
但随着时间的推移，浙工新村周边配套已经相当完善和成熟，不仅小区内农贸市场、超市、学校一应俱全，方圆1公里内还有浙江省人民医院、朝晖文化公园、杭州市儿童医院、潮王路地铁站、西湖文化广场地铁站等公共设施。
另外，每经记者看到，朝晖六区所在的大木桥社区管理服务非常到位，社区服务中心和居委会内，工作人员不断接待到访办事的居民。
不过，在2014年以前，浙工新村已有4幢房屋被房管部门鉴定为“C级危房”，其中最早的一幢危房认定于1993年。
“一到台风天，朝晖街道就要将住在危房中的居民们转移去宾馆避险。”一位居民在接受《杭州日报》采访时表示。
据悉，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危旧房被纳入改造范围，涉及548户居民，整体更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决，从而达到收支平衡。
其中，业主承担的改造费用为1350元/平方米，并且保证重建后原地置换的房屋套内面积保证与原房屋基本相等。扩面价格为34520元/平方米，按最多能扩大20平方米，以及一个22万元左右的车位计算，一套原来75平方米左右旧房，到最终可拿到105平方米左右新房，花费约100万元。
74幢居民王奶奶告诉每经记者：“老房子面积在74平方米左右，翻建后选择了扩面，已定下98平方米的新房，算上装修大约要100万元。”
和王奶奶一样已经临时安置在附近“潮王人家”小区租住的赵奶奶透露，她住的是情况最严重的66幢，对拆旧建新的诉求非常强烈，但此前多年未能通过的阻力来自部分非危房住户，认为改建会影响他们的居住条件。
值得注意的是，浙工新村每户人家能领10万元装修补偿款以及临时租房补贴，按照63元/平方米的标准发放，每月不低于3000元，这笔补贴先行预付12个月，此后每次发放6个月。
回忆起从动员到搬迁的过程，杭州市拱墅区大木桥社区一位不愿具名的知情人士由衷地向每经记者表示：“整个过程中困难太多了。”
据他介绍，居民也可以选择不扩面，方案里有相应的房型可以选择，虽然有的老人掏空了大半辈子积蓄，但大家基本都选择了适当扩大面积，很多老人的子女还是愿意出钱资助父母改善居住环境。
每经记者留意到，拱墅区住房和城市建设局在2023年年末总结中就提出，将以浙工新村更新为试点，探索在城市危旧小区推进居民自主更新。
进入2024年，试点步伐越走越快：
1月初，拱墅区召开的一届五次全体（扩大）会议报告提出，推广浙工新村危旧房有机更新做法，用好“居民主体参与、资金总体平衡、小区整体提升、服务保障兜底”模式。
1月11日，浙江省住房城乡建设工作会议也要求总结浙工新村等老旧小区改造的经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。
日前发布的《指导意见》明确，住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。申请经所在地地方政府审核通过后，业主自主更新委员会根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括建设方案、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并由业主共同作出实施决定。
4月11日，上海易居房地产研究院在《原拆原建模式研究》报告指出，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大约占2%，规模约18亿平方米；而2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋大约占9%，其规模约66亿平方米。
从测算情况看，业主相比传统的置换新房模式，将可以少支付30%比例的支出。
通俗来说，过去可能需要100万元资金才能入住一套新房，而现在通过原拆原建，只需要70万元就可以入住同样一套新房。
封面图片来源：受访者供图
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