投资电影的地产商已所剩无几，阿那亚是中产的理想国还是现实的试金石？

每经记者 毕媛媛  丁舟洋    每经编辑 梁枭    

《热辣滚烫》《我和我的祖国》《悬崖之上》《脐带》《雪豹》⋯⋯春节档剧情片、小众文艺片、主旋律商业片，在这些风格各异的影片背后，有一个影视圈“陌生”的熟悉面孔：地产商阿那亚。

图片来源：马寅微博截图

从“世界最孤独图书馆”到阿那亚戏剧节，投资电影、举办电影周，阿那亚围绕“中产”精神生活的朋友圈还在继续。经过几轮市场洗牌，万达、融创、建业等房企都已淡出电影生意，阿那亚成为当下地产行业里所剩无几的还在跨界电影的房企之一。

与此同时，从北戴河、金山岭到武汉、宁波象山，在行业下行周期，阿那亚还在扩张。然而，这片被描绘成理想生活的乐土背后，有怎样的现实冲突与利益考量？《每日经济新闻》记者近期走访了位于河北滦平县的金山岭阿那亚，并采访到多位阿那亚的业主、房地产资深人士。

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

摆在眼前的是理想与现实交织的复杂图景——品牌的扩张、高昂的房价、40年的产权限制以及与周边地区房价的巨大落差。阿那亚诸多项目房价走势将会如何？是什么支撑阿那亚定位较高的房价？记者也就此采访了阿那亚品牌方，截至发稿未得到回复。

从京城豪宅到最文艺的地产商

礼堂、美术馆、音乐厅、剧场、图书馆，一个个地标建筑，以一条海边慢跑道串联起来，共同构成了阿那亚的精神地标。

经过近10年的发展，如今北戴河阿那亚已经变成了一个文化地标，那里不仅常态化举行戏剧节、画展，LV、法拉利等国际大牌也将发布会选址于此。很多人说，阿那亚是中国的当代乌托邦，是海边的新故乡。

图片来源：阿那亚官网

3月中旬，因为参加一个文化类活动，《每日经济新闻》记者来到举办地金山岭阿那亚，才发现阿那亚的版图已扩展到北戴河之外。

金山岭阿那亚沙盘 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

11年前，阿那亚只是一个位于秦皇岛北戴河，处于生死边缘的偏僻楼盘。从挣扎求生到北京中产文青的“精神理想国”，阿那亚的故事由项目创始人兼CEO马寅编织。

接手阿那亚前，创始人马寅是房企亿城集团的总裁。在房地产从业十多年，马寅尽享中国房地产的繁荣与机遇，他经手的项目万城华府、西山华府、燕西华府，均在北京。

尤其是在2003年购买北京海淀万柳地区万城华府的业主，属于改革开放以来的第一批财富创造者。到现在，万城华府也稳居京城豪宅的行列，在二手房交易网站上，该小区4月2日报价约为17.65万元/平方米。

2013年，39岁的马寅决定创业。当时，亿城集团在秦皇岛昌黎县有一个海景房的地产项目，销售情况不佳。马寅向银行贷款，收购了这一海景房项目。他打算争取3个月到半年把它卖掉，赚取中间差价，依然还是“建房、卖房，赚差价走人”的短平快逻辑。

可是形势变了。“掉坑里了，拿了这么一块地，房子也卖不掉，房价也不涨，银行也不给贷款，”马寅在播客中说，“那种情况下，就逼着自己转型。好在当时大环境都还好，给了我这么长时间慢慢转型。如果搁今天，让我现在去做转型，我也来不及。”

从2014年起，阿那亚从卖房子转型为做服务。“靠土地增值去赚‘老钱’的事不能再干了，而靠服务和运营，和年轻的客户在一起，去赚这些新钱，才是长久之道。”马寅说，这些年，阿那亚光设计费用就花了7亿元，超过传统地产设计费的十倍。

北戴河阿那亚 图片来源：阿那亚官网

良渚文化村、麓湖、乌镇，与阿那亚同期诞生的不少类似地产项目，都是这种“乌托邦属性”，对服务、文化等软实力提出极高要求。

与前者的“孤品”模式不同的是，阿那亚以北京中产客群为核心，将项目从北戴河拓展到河北金山岭、河北雾灵山、三亚、广州。这些项目一以贯之的就是强调“精神属性”，北戴河阿那亚可以在图书馆里对着大海看书，金山岭阿那亚就更“形而上”了——对着流水抄经。可以想象这些情景发朋友圈的效果，能营造出怎样的人设。

40年产权、5万元/平方米，谁在买河北滦平县的阿那亚？

3月中旬，《每日经济新闻》记者驱车前往位于滦平县的金山岭阿那亚。驶出北京地界后，进入一段盘山公路。沿途，一些平房依山而建，不少挂着“农家乐”的招牌。

行驶约十公里后，就能看到“aranya”的招牌。这是金山岭阿那亚的入口，迎接的安保人员露出弧度恰好的笑容。旁边，数辆挖掘机正在作业。

不同于北戴河阿那亚广为人知的海岸线，金山岭阿那亚的招牌是“山”。阿那亚首席品牌官田海成在2018年的一次演讲中称，每个人心中都有一座山，这座山投射的是自己。山是值得敬畏的，跟海的欢乐不一样。

在置业中心，《每日经济新闻》记者以购房者的身份咨询了销售贺冰（化名）。据贺冰介绍，这里致力于打造“小而精的山居社区”。在整体沙盘前，贺冰进一步介绍了未来的发展规划。她指着后方正在建设的区域说，许多设施都已规划完毕，并计划在今年6月到10月陆续开业。不远处的一处位置将于2025年开业“理想国酒店”。“私密感”是区别于金山岭区别于其他阿那亚的一个标签。

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

贺冰称，金山岭阿那亚已经开发到了三期。一期540套联排别墅，当时没有对外销售，许多明星和博主都有入手，价格均价约为2.5万元/平方米，已全部售罄并于2018年交房；二期涨到了4万元/平方米，包括书店、民宿、澜山酒店等，部分已交房；三期包括艺术家工作室和两层联排别墅，预计年底到明年8月交付，部分房型的单价已接近5万元/平方米。

“以小院房型为例，135平方米的三居室，价格差不多在580万元一套左右。我们所有项目的小院都是明星产品。金山岭的定位是以自住为主的社区，北戴河是投资的多。”贺冰进一步表示。

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

业主权益也是阿那亚的卖点。“冬天不想到山里，业主可以去三亚或者广州的社区，享受酒店住宿折扣。”有些权益就类似于买了一辆200万元的豪车送一把雨伞的程度，“从北京来金山岭可以坐我们的大巴车，车费为业主50元、访客100元。”

“出门隔一条马路，对面的小区孔雀城，里面也有酒店、住宅，也有海滩，房价可以和北戴河阿那亚相差十倍。”北戴河阿那亚业主郑凡（化名）在电话中对记者表示。金山岭阿那亚也是如此，二手房平台显示，滦平县多处二手房的均价在5000元/平方米左右。

尽管目前金山岭阿那亚的游乐活动与餐馆数量都相当有限，但在贺冰的描述中，这里的调性不言而喻。金山岭阿那亚将对接国内外的许多活动，尤其是夏天的音乐山谷，将举办钢琴独奏、古典乐、爵士乐等多种音乐会。

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

“禅院耗资8000多万元，它是下沉式的，三面环山，我们请日本的园林大师枡野俊明做了院子里的枯山水景观，”金山岭阿那亚的销售带着记者参观讲解，“这里可以对着流水抄经，再往下走有冥想室，还有图书阅览室。”

不过，对于文旅地产的置业者来说，房价的涨跌才是他们共同关心的。在郑凡眼中，投资阿那亚不为去海边图书馆看书，也不为去冥想室抄经，他看重的就是投资收益。郑凡对记者表示，秦皇岛阿那亚已经成为旅游景区了，所以这边的房子容易出租。除非是热门景区，否则就不挣钱，投资文旅地产就这么个逻辑。

据阿那亚置业中心的销售人员介绍，金山岭阿那亚均为40年产权。

当房产不再是投资首选，阿那亚开到武汉、宁波

2021年6月，阿那亚联合中国旅游集团旗下公司中旅投资以总价7.61亿元竞得武汉东湖生态旅游风景区内的地块。也是在2021年，计划总投资80亿元的“阿那亚·象山海岸”项目签约并开工。

据《湖北日报》报道，2023年12月，马寅在武汉市“自然资源规划大讲堂”上表示，阿那亚已在全国落地六个项目，但这六个项目只能算一个大项目，因为服务主要人群都是北京周边客人，而东湖项目算是阿那亚品牌进入其他城市的第一个项目。“今后阿那亚面对的是全国乃至全世界的客户。”

目前，阿那亚在武汉、象山的项目正在建设中，雾灵山、金山岭的社区运营还在完善中，这些都需要大量资金。任何一个项目滞销，开发商都可能面临资金风险。

在贺冰的描述中，阿那亚的资金不用愁。“员工福利也很好，现在能准时发工资的地产（企业）不多了。”“我有一位业主，打算把北京朝阳区的房子卖了，在我们这买个小院。他北京的房子卖的时候降价70多万（元）。”

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

在销售看来，金山岭阿那亚比北京朝阳区的房子更保值、更抢手。

然而，这一说法与购房者们的基本判断不同。郑凡前后在北戴河阿那亚买了四套房，但他还是认为，北戴河阿那亚的那么多期项目里，“大多数买了收益比不够”。

“海边度假楼盘不值钱，别说200万（元）了，20万（元）也不会有人买。服务、运营这些，我觉得也是锦上添花的事情。北戴河阿那亚这么大，9期、10期都开盘了，每一期都能形成热门景区吗？热门景区是天时地利人和，再开一个盘能不能成功真的是个问号，”郑凡进一步解释道，“起步阶段我不可能买，得等它商业模式都出来了才会考虑。所以我不担心买不到，文旅地产永远是卖的人多。”

另一位阿那亚业主小花（化名）已经抛售出手了。“原因很简单，我是房地产行业的，买房其实就是当时有闲钱，（现在）没有了。”

金山岭阿那亚 图片来源：每经记者 毕媛媛 摄

“北戴河阿那亚当年也算是中国的‘四大神盘’之一，它有一帮‘原住民’铁杆粉丝，这些人形成一个比较牢固的客户圈层。它们的产品也的确不错，重金请了知名设计师。成都的麓湖、上海的中海项目都有这种相似性，市场在下行了，还能创单日开盘纪录。”房地产资深人士庄泽宝在电话中告诉《每日经济新闻》记者。

“但所有的投资都会存在风险，”庄泽宝话锋一转，“现在的房地产肯定不是投资首选了。100套房子，可能只有10%买到才有机会赚到，大部分你买了来自己住，那你不亏。如果是投资，回报就很难讲了。”

买房已经不再是稳赚不赔的投资方式了。这将是今后阿那亚对外扩张之路上的最大变量。