每日经济新闻 2024-04-11 15:35:51
◎东莞中原地产研究院执行院长车德锐表示，当下东莞整体的市场仍呈现出较为明显的“以价换量”趋势，价格下探导致部分购房者的观望态势，也使得东莞楼市“小阳春”成色不足。“之所以有数据上的好转，本质上还是因为2月份基数太低，整体来看，东莞楼市还是处于一种低位运行的状态。”
◎某房企华南莞惠区域营销负责人向记者表示：“从企业角度来说，当然是希望‘小阳春’早点到来，但目前东莞的行情顶多只能算得上‘弱阳春’。当前东莞楼市成交还处于历史低位，虽然3月以来成交出现了低位爬坡，但这种回暖只是局限于滨海湾、松山湖等热门区域，属于结构性的。”
每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺
“相比新房市场，目前东莞的二手房市场回暖要更为明显，不少自住买家经过一段时间观望后，发现不少二手住宅价格已到了可接受范围，选择在年后出手。”
在东莞从事房产中介工作的小鲁告诉《每日经济新闻》记者，目前东莞楼市整体还是降价跑量的趋势，部分新盘推出清栋、清盘等活动，相比开盘价格优惠明显。而二手房市场因为降价幅度更大，整体成交情况要好于新房市场。
据合富研究院数据，3月东莞新房成交1531套，环比2月上涨37%，但同比下滑52%；二手房网签1920套，环比增加1.2倍，但同比去年同期仍下降达五成。
东莞中原地产研究院执行院长车德锐4月10日通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当下东莞整体的市场仍呈现出较为明显的“以价换量”趋势，价格下探导致部分购房者的观望态势，也使得东莞楼市“小阳春”成色不足。“之所以有数据上的好转，本质上还是因为2月份基数太低，整体来看，东莞楼市还是处于一种低位运行的状态。”
多位地产行业人士在接受记者采访时表示，目前东莞房地产市场整体处于低位回升的趋势，尤其是春节以来，不少刚需客户结束观望入场，加之东莞首套房贷利率下调，整体带看量和成交均有所回暖。但从整体市场行情来看，目前东莞市场仍然只算得上结构性回暖，分化较为明显，且大量房源存在较为明显的议价空间，尤其在二手房市场表现更为明显。
“从企业角度来说，当然是希望‘小阳春’早点到来，但目前东莞的行情顶多只能算得上‘弱阳春’。当前东莞楼市成交还处于历史低位，虽然3月以来成交出现了低位爬坡，但这种回暖只是局限于滨海湾、松山湖等热门区域，属于结构性的。”某房企华南莞惠区域营销负责人向记者表示。
该营销负责人还表示，目前多数房企的营销策略，基本是以抓去化及回款为主，甚至在部分热门楼盘，集团还会分配其他策划协助项目营销。“随着今年以来东莞新增供应减少，预计市场这种结构性回暖还会持续一段时间。”
记者从中原地产获取的东莞一季度新盘网签排行榜显示，东莞新盘成交较好的区域主要集中在滨海湾、松山湖、虎门等区域，成交排名前五的楼盘分别是滨海润府、金地青云峰、松湖润府、南部湾万科城5期和金众柏悦公馆。
而且值得一提的是，今年东莞的供地也比往年出现了大幅减少。
3月29日，据东莞发布的《东莞市2024年度建设用地供应计划》显示，东莞今年仅计划挂牌出让6宗住宅用地，相比2023年的33宗计划大幅减少。这6宗宅地分别为：东城主山社区1宗、东莞CBD南城2宗、火炼树1宗、塘厦龙背岭2宗。
“目前东莞楼市的成交数据呈现出了复苏趋势，但从绝对的成交量来看仍然处于底部，这在一定程度上反映出东莞今年的‘小阳春’起步比较低，整体的复苏的含金量并没有过往那么强劲，处于低位回暖的情况。如果接下来市场需求端未能正常复苏，这波楼市‘小阳春’或难以持续。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，
目前，虽然东莞也有部分热门楼盘开启了降价让利模式，想要以价换量，但购房者对于这种让利似乎也变得更加谨慎。
记者在采访中了解到，一方面因为东莞的二手房量价齐跌，使得新房的降价优势并没有那么明显；另一方面，目前东莞二手房挂牌量较大，成交情况也明显优于新房。
据中原地产研究院数据，截至4月8日，东莞当月二手房累计成交459套，新房累计成交275套。另据贝壳找房，截至4月11日，东莞的二手房挂牌量为71622套。
记者通过公开渠道获悉，在东莞新盘中，包括南城的德天凯旋府、虎门的南部湾万科城5期等楼盘，均推出过各种让利活动。如德天凯旋府加推项目曾打出了低至2.88万元/平方米的优惠均价；南部湾万科城5期均价约2.5万元/平方米，在售建面约143平方米的房源最高特惠甚至高达130万元。
“东莞二手房整体价格下跌是比较厉害的，不少楼盘从高点算下来已经跌了将近四成。随着价格下跌，加之本身二手房挂牌量大，这也就导致了二手房成交情况要显著优于新房，这种情况从去年8月开始就一直维持。”车德锐告诉记者。
据安居客数据，截至4月，东莞二手房挂牌均价为1.96万元/平方米。而东莞的二手房均价高点出现在2023年2月，彼时均价为2.32万元/平方米。
在车德锐看来，包括深圳、广州、东莞等在内的部分大湾区城市，目前的房地产市场已经进入到了存量市场。比如广州和深圳，早在2006年其二手房成交量就高于新手，现在只不过是又恢复了以前的存量行情，这是市场发展的客观规律，当市场保有量达到一定程度时，就会出现这样的结果。
“目前东莞新房供应量是大幅下滑的，按照这样的情况去推演，预计东莞新房的供求关系在明年年底可以达到平衡。达到供求平衡后，市场就会开始企稳跟稳步回升。”车德锐表示。
封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
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