房产早参 | 广州停止审批新增公寓等类住宅项目；上海一豪宅竞价1904轮拍出1.28亿元

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

| 2024年4月10日 星期三 |

NO.1 广州停止审批新增公寓等类住宅项目

据新京报，4月9日，网传消息称，广州停止审批新增公寓。当天下午，记者从广州市规划和自然资源局多个处室获悉，该局确实于2024年4月2日发布过《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》。据广州市规自局多位工作人员透露，为加强广州市商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序，广州市规自局提出相关意见。其中规定，在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

点评：这体现了地方政府为维护房地产市场秩序、坚持房子是用来住的不是用来炒的定位所做出的政策调整。该措施可以从源头上遏制将商业服务业用地等变相用于住宅开发的现象，促使土地资源更多地用于商业和产业发展，有助于引导房地产市场健康发展。对开发商而言，新政策的变化将会影响到项目布局和利润空间，企业需及时调整战略应对政策变动。

NO.2 代建TOP5企业新增签约规模占比近六成

据中指研究院统计，今年一季度，房地产代建企业累计规模前五门槛近200万平方米，前五企业新增代建规模占比为58%。其中，蓝城集团以548万平方米新签约规模位列行业第一；蓝绿双城和旭辉建管的代建新签约面积分别为495万平方米和336万平方米，位列第二和第三。2024年初，融创对外正式官宣了融者共创这一代建平台，在今年前3个月以245万平方米的新签约代建面积位列行业第四；碧桂园旗下的凤凰智拓建管则实现新签约代建面积190万平方米，位列行业第五。由于房地产代建的本质是品牌和管理输出，较早入局、拥有较强品牌影响力的头部企业前期积累了大量的经验，在业务拓展方面具有优势，行业整体保持着较高的集中度。

点评：房地产代建市场因门槛较高、对企业品牌和管理经验要求较严苛，导致头部企业拥有明显优势，且通过规模化经营进一步巩固其市场领先地位。这种高度集中的市场结构可能会对新进入者构成挑战，可能导致竞争局势长期维持稳定，但也可能抑制行业创新和价格竞争力的提升。

NO.3 成都中心城区4宗宅地揽金近14亿元

4月9日，成都中心城区出让4宗宅地，全部成交，共收金约13.9亿元。其中，备受关注的地块是高新区大源板块两宗“连襟”地块，出让面积分别约为16亩和13亩，均为纯住宅用地，容积率2.0，起始楼面价均为18000元/平方米。最终，16亩地块经过53轮竞价，由新绿色置业以楼面价23200元/平方米竞得，溢价率28.89%；13亩地块经过48轮竞价，亦由新绿色置业以楼面价22800元/平方米竞得，溢价率26.67%。这两宗地块均刷新交投于2022年7月12日以楼面价22500元/平方米摘得的桂溪街道地块价格，目前占据高新区楼面价TOP1、TOP2的位置。

点评：尽管房地产市场整体处于调整期，但优质地块仍然具有较高投资价值，尤其是在核心区域或发展潜力大的地区。新绿色置业高溢价得地，表明开发商对于成都房地产市场的信心，但过高的溢价也可能增加未来项目的成本压力，对后续的销售价格以及市场供求关系产生影响。

NO.4 去年房地产大宗市场交易量同比回升

据第一太平戴维斯报告，2023年全国房地产大宗市场交易量同比回升，录得总成交金额约2292亿元。其中，一线城市成交额录得约1693亿元，同比上涨超过22%。一线城市成交占全国成交总额约74%。对于2024年的房地产大宗交易市场展望，第一太平戴维斯预计，宏观环境——房地产政策及财政政策的放松，将进一步刺激投资人进行资产配置。与此同时，内资买家仍将成为主要驱动，写字楼仍为主流标的物。随着房地产结构性调整、人口老龄化、服务消费疫情后增长等因素，保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资人中长期的关注。

点评：这反映了市场对优质资产的稳定需求，尤其是在宏观环境和政策放松的背景下，投资者对房地产市场信心增强。而非传统房地产资产类型如保租房、康养设施等因应社会需求变化而受到关注，也预示房地产投资重心可能在向多元化与专业化领域转移，这对行业来说既是机会也是挑战。

NO.5 上海一豪宅竞价1904轮拍出1.28亿元

4月9日，阿里拍卖平台显示，上海市长宁区剑河路2000弄57号房产，最终经过1904轮出价，以1.28亿元价格成交，溢价率33.59%，楼面单价21.34万元/平方米。根据拍卖文件显示，该标的资产建筑面积600.31平方米，评估价1.127亿元，一拍起拍价9584.99万元，保证金就需要缴纳900万元。即使如此，此次拍卖依然吸引了3人报名参与竞价，并吸引了19027次围观，凭借此热度还登上了阿里拍卖平台“上海法拍房围观榜”TOP10。

点评：法拍房的热度及高溢价说明市场中仍有大量的流动性和对于高端房产的追捧。上海作为一线城市，优质房产尤其是位于中心区域的豪宅，因其稀缺性和不可复制性依旧吸引着高净值人群。但如此激烈的竞价也可能反映了目前房地产市场中部分区域、部分细分市场的价格泡沫，这对于追求短期高回报的投资者可能是有利的，但也存在一定的投资风险。

封面图片来源：每经制图