公募REITs首份年报出炉！二级市场表现回归平淡

每经记者 李蕾    每经编辑 彭水萍

近期公募REITs开始陆续公布年报。3月14日晚间，公募REITs首份2023年年报出炉——博时蛇口产园REIT公布了2023年年度报告、2023年度财务报表及审计报告和房地产评估报告。

根据年报，截至2023年底，博时蛇口产园REIT基金收入达到1.81亿元，与2022年相比上涨了59.84%；净利润为7139.97万元，同比大涨超过80%。而从博时蛇口产园REIT的前十大持有人来看，险资和产业资本在2023年下半年都有所增配。

从二级市场的表现来看，经历了前段时间的报复性反弹，公募REITs行情开始回归平淡。Wind数据显示，全市场已上市的33只产品中，环比上涨的有12只，其中中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT、嘉实物美消费REIT领涨，涨幅分别为3.31%、1.68%、1.47%。与此同时，环比下跌的产品有21只，其中4只产品跌幅超过2%。

行业方面，上周首批消费基础设施REIT的上市吸引了全市场的目光，3只产品的表现跑赢REITs整体。

同时，上周还有产品宣布拟扩募并新购入基础设施项目，也十分引人关注。

首批消费基础设施REIT上市

上周，公募REITs的二级市场表现整体归于平淡。

中金公司指出，3月11日至3月15日，中证REITs全收益指数和价格指数下跌0.68%。C-REITs市场总市值收于1000亿元，环比上升9.4%；若剔除新上市的3单消费REITs，则环比下降0.37%。

华泰证券研报显示，从不同类型的资产来看，上周公募REITs价格涨跌表现分化，保租房、环保和消费类REITs平均涨幅分别为0.03%、1.17%和0.58%，高速公路、产业园、仓储和能源类REITs平均跌幅分别为0.17%、1.18%、1.05%和1.08%。

再把时间维度拉长，最近一个月，保租房、环保类、高速公路、产业园、仓储和能源类REITs平均涨幅分别为2.12%、5.42%、1.77%、2.35%、1.83%和4.26%。

具体而言，全市场已上市的33只产品中，环比上涨的有12只。其中中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT、嘉实物美消费REIT领涨，涨跌幅分别为3.31%、1.68%、1.47%。

与此同时，环比下跌的产品达到21只，是近期最多的一周，其中4只产品跌幅超过2%。华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT、红土创新盐田港REIT领跌，跌幅分别为4.24%、3.2%、2.17%。

值得一提的是，首批上市的3单消费基础设施REITs首周表现尚可。其中，嘉实物美消费REIT连续上涨，收涨1.47%；华夏金茂商业REIT先涨后跌，周涨0.49%；发行规模最大的华夏华润商业REIT微跌0.2%。

从市场活跃度和换手率方面来看，这3只消费基础设施REITs中除市值规模超过60亿元的华夏华润商业REIT外，另外两单REITs的换手率较高，体现市场对新板块的关注度高，交易较为活跃。

整体而言，上周全市场公募REITs加权日均换手率1.07%，较前一周的1.48%下跌0.4个百分点；日均成交金额为4.7亿元，较前一周的6.7亿元下跌30%。

平安证券指出，REITs具有长期配置价值，但月度以下短周期维度市场或回归平淡。在具体的产品选择上，该机构建议，一是产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金有可能再度向经营权板块流动；二是仍以基本面为基石，在经营状况较好的个券中选择估值相对低的个券。

首份年报出炉，又有产品宣布拟扩募并新购入项目

3月14日晚间，首份公募REITs年报出炉。

根据博时蛇口产园REIT公布的2023年年报、2023年度财务报表及审计报告和房地产评估报告，截至2023年底，博时蛇口产园REIT基金收入达到1.81亿元，与2022年相比上涨59.84%；净利润为7139.97万元，同比上涨超过80%。

可供分配金额方面，博时招商蛇口产园REIT在2023年可供分配金额达到1.18亿元，可供分配金额完成率为99%，略低于2023年第一扩募之《招募说明书》的预测。博时基金在公告中表示，这主要是2023上半年处于疫情恢复期，年初起始出租率水平处于较低位，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。基金管理人联合运营管理机构已采取有效措施，各项基础设施资产自二季度开始出租率逐步提升，下半年出租率已达到预测水平，营业收入基本符合预期。

《每日经济新闻》记者注意到，从已公布的博时蛇口产园REIT的前十大持有人来看，险资和产业资本2023年下半年有所增配。中金公司对此指出，长线资金的加速布局有利于承接增量供给并提高市场稳定性。

除此之外，还有产品的扩募状态和多则待上市项目动态也值得关注。

3月15日，中航京能光伏REIT发布拟扩募并新购入基础设施项目的公告。根据公告，中航京能光伏REIT拟扩募购入云南省苏家河口和松山河口水电站项目，同时该基金将于3月29日解除7.4亿份场内战配份额，占比24.7%。

封面图片来源：视觉中国-VCG111332455580