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拿完地就有民间卖房群,开发商48小时定设计方案⋯⋯楼市卷出“杭州速度”,业内称“房企用时间换利润”

每日经济新闻 2024-02-29 22:02:13

◎一位接近滨江集团的知情人士向每经记者透露:“目前并没有建立销售群,公司不鼓励这种销售行为,并且发现之后会及时叫停。”

◎这种民间卖房群的火速建立,背后也反映出杭州市场在营销端的充分竞争,这是杭州城区新房“摇号”背景下,营销人员对各自蓄客池的围堵。

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

华润滨江西站项目群、文晖三里亭绿城项目群、城东安琪儿项目群……杭州龙年首场土拍刚结束,卖房群都已经拉起来了,行业戏称杭州房企已经“卷上天”。

《每日经济新闻》记者以买房人身份加入其中几个新群后发现,此次拿地的几家房企营销顾问都已经早早入群,各群人数已在180人上下,并且发布了群规——不得私自在群内加人。

2月27日,杭州2024年度首批宅地挂牌出让,7宗宅地全部溢价成交,其中2宗溢价率超20%、4宗超15%,1宗13.71%。滨江、绿城、西湖房地产集团、海威置业、兴耀房产等杭州本土房企承包了全部地块。

客户群二维码满天飞

记者在各新建卖房群看到,群管理员并非相应项目的置业顾问,而是类似第三方平台的机构代表。

一位接近滨江集团的知情人士向每经记者透露:“目前并没有建立销售群,公司不鼓励这种销售行为,并且发现之后会及时叫停。”

这种民间卖房群的火速建立,背后也反映出杭州市场在营销端的充分竞争,这是杭州城区新房“摇号”背景下,营销人员对各自蓄客池的围堵。

“杭州市区尤其是红盘的话,基本上都要摇号,中签率比较低,没摇到的潜在客户可能就会分流。”中指研究院华东大区常务副总高院生对每经记者分析,“现在就是存量博弈,买了这个项目,客户就少了一个,置业顾问还是想把没摇中的客户留在自己的群里,继续成为自己的意向客户。”

不过,上述知情人士也透露,开发商之所以不提倡这种做法,是因为这么早拉群,聚拢的并不是精准客群,而且目前项目资料都没有的情况下,在群里也不能做任何有价值的操作,几个月下来,其实客户变数是非常大的。

“营销团队的官方操作是,在开盘前两个月左右开始蓄客,将项目情况、产品细节展示给客户,这时候的蓄客才是真正有效的。”他对记者说。

拿地48小时就定了设计方案

尽管开发企业并没着急到立刻拉群蓄客,但“杭州速度”着实令人惊讶。

有知情人士透露,滨江集团经过44轮竞价拿下的全场溢价最高的城东新城(原安琪儿批发市场)地块,设计方案已经定了,以大户型改善为主。

该地块位于上城区城东新城单元,出让面积28102平方米,成交楼面价36240元/平方米,为住宅(设配套公建)用地,建筑面积67444.8平方米。从关注该地块的潜在客群反应来看,除了临近高架,没有明显缺点。

不过,这一地块房地价差仅10260元/平方米,对于房企而言操作难度较大,上批次滨江集团曾以9726元/平方米价差摘地,利润空间极小。

“2023年10月之后,杭州取消了‘双限’政策中的限地价,相当于把下限取消了,但主城6区仍然有房价限制。因此,热门地块如果溢价率超过原来上限10%的话,中间的房地价差就会很小。”高院生指出。

这意味着,企业要在极短时间内完成拿地、建设、销售、回款全过程,才能保证为数不多的利润。

高院生表示:“杭州的土地房地价差其实不及上海、北京,意味着本身利润空间就不大。如果把周期再拉长,资金成本一摊可能就亏了。所以说房企拼的是一个速度,尤其好地段的项目,上市流速是有保障的,房企用时间来置换利润。”

滨江集团董事长戚金兴在2023年末媒体恳谈会上曾对记者打了个比方:“房地产行业这个池塘已经存在了二三十年,大网、小网都把鱼捞得差不多了。有人说鱼塘里已经没有东西了,但实际上还是有货的,货是什么?你要不怕辛苦,有精准的眼光,还是有货藏在淤泥里的,有甲鱼、有泥鳅,也有不太值钱的螺蛳。你要看得到,还要捉得了。”

“市区内限房价、不限地价的土拍模式下,成本管控能力、产品能力比较强、又在当地有口碑、有客户基础的企业优势会更明显,他们肯定是愿意加价去拍的。去年10月份之后的地块,头部企业拿得偏多,要么就是本土企业。一些对利润要求比较高的头部国央企,还是偏谨慎一点。”高院生说。

封面图片来源:每日经济新闻 资料图

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