租房押金难退、任意调涨租金？北京首次拟明确将住房租金纳入监管，专家建议“对长租公寓企业设立激励机制”

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

房地产行业资金监管“长租公寓版”就要来了。

2月27日，北京市住建委同北京市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），首次拟明确将住房租金纳入监管，由北京市住房资金管理中心负责押金托管账户和租金监管账户管理工作。

根据《征求意见稿》，国家金融监督管理总局北京监管局会同市住建委加强对承担押金托管和租金监管相关工作商业银行的监管，北京房地产中介行业协会承担押金托管、租金监管中纠纷调解、协调租赁当事人押金或租金退还等相关工作。

58安居客研究院院长张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“这一政策实施后，预计租赁企业会更多推进短付方式，从而规避需要交到监管账户的问题。一旦单次交的租金月份少，租户实际可能产生的风险也会大大降低。值得关注的是，这一政策虽然对于租金的安全性会起到较好作用，但对于租金稳定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民关注的一二线热点城市，任意调涨租金的现象并不鲜见，一方面可以通过更多保租房上市来平抑租金，另一方面则可通过后续更多租赁相关法规的落地，更好地进行规范和保障。”

专项解决“退押金难”

多年来，分散式长租公寓企业频繁暴雷、租金“长收短付”等不健全模式对房东、房客造成了巨大的经济损失，更有不少租客面临被收房和“租金贷”的双重紧逼。

《征求意见稿》显示，北京市资金中心应当在中标商业银行中开设押金托管账户。该账户为专用存管账户，不透支；除另有规定外，不支取现金。

对于各地多发的“退押金难”，《征求意见稿》提出，押金应当按住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出押金退还意见。意见中明确是否扣除押金，如拟扣除押金的，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外押金的本金和同期利息应当及时退还承租人。

承租人应当在住房租赁企业提出押金退还意见后两个工作日内确认是否同意。承租人同意的，押金按退还意见退还。住房租赁企业未在规定时间内提出押金退还意见的，押金的本金和同期利息全部退还至承租人账户。涉及押金退还的，按照押金退还当日中国人民银行活期存款挂牌利率计息，计息周期自存入市资金中心押金托管账户之日起，至押金退还前一日止。

这一新规无疑将为更多城市新青年群体带来租住安全感。

58同城、安居客《2024年节后租房调查报告》（以下简称《调查报告》）显示，春节后换租热度高，过半数意向租房者倾向在2月份租房，希望稳定租住一年以上的人群占比更高。

目前租房市场中普遍的押付方式是押一付三，多数租房者也倾向于选择季付的方式支付租金。接受调研的人群中超4成意向租房人群选择季付，但也有超过35%的人更倾向半年付和年付。

不仅如此，C-B-C（业主-机构-租客）租房模式仍然是一二线城市的主流，这类房源在租房市场中数量较多，可选择的余地较大。

《调查报告》显示，51.6%的租房者仍优先考虑普通住宅小区的房源，同时有21.6%的租房者优先考虑品牌公寓/长租公寓的房源；也有9.3%的租房者会优先考虑保障性租赁住房（保租房）。

资金监管会否掣肘长租公寓企业？

记者注意到，随着长租公寓市场风险逐步出清，越来越多长租公寓企业从重资产、中资产模式，转向增加轻资产比重，以扩大运营规模，《2023仲量联行中国长租公寓市场白皮书》显示，不少受访运营商期望在未来三年提高轻资产运营项目比例，轻资产运营整体平均占比有望从目前的21%提升至未来的30%。

这意味着，长租公寓企业同样有着规模扩张的强烈需求。

但租金及押金纳入资金监管后，根据《征求意见》，住房租赁合同约定单次收取租金数额超过三个月租金的，全部租金应当按合同约定时间、金额存入租金监管账户。租金监管账户收到存入的租金后，三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户。其余租金按月划转至住房租赁企业账户，每次划转金额为一个月的租金的本金和同期利息，租金不足一个月的以实际为准。

资金的严格监管，是否会掣肘企业规模发展？

易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时指出，“首先，统一监管的立足点是站在保护租客角度的。此前押金房租缺乏管理，导致2019年之前长租公寓租客的权益受到损失，也形成了一些特殊问题，房东有房东的理由、租客有租客的理由，产生一些很难化解的矛盾，统一监管的出发点并不是限制长租公寓企业，而是从租金角度出发，使其更加规范。”

“但监管带来的制约肯定还是要考虑的，押金和房租是长租公寓企业的一种资金来源。从这个角度来说，可以对长租公寓企业设立一些激励机制。比如，如果品牌信誉度高，资金的使用可以更加灵活等。从支持长租公寓企业的发展角度看，外部贷款政策等金融支持也要到位，但如果后续出现违规操作，可以限制融资规模等，把配套措施进行细化。”

一直采取C-B-C经营模式的自如，目前在北京、上海、深圳、杭州等10座城市布局，管理房源近100万间。

对于此次《征求意见稿》，自如方面对《每日经济新闻》记者表示：“资金监管有利于行业的长期稳定发展，也将进一步维护租赁各方合法权益。自如将坚决拥护和积极响应，落实政策要求，并继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。”

封面图片来源：每日经济新闻 资料图