房地产行业2023年12月70个大中城市房价数据点评：70城房价持续下行，二手房压力大于新房（中银国际研报）

每经AI快讯，2024年1月19日，中银国际发布研报点评房地产行业。

国家统计局发布2023年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.4%；二手房价格环比下降0.8%。

核心观点

12月70大中城市房价持续下跌，所有城市二手房房价环比均下跌。12月70大中城市新房房价环比下降0.4%，二手房房价环比下跌0.8%，环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续七个月持续下滑；二手房房价已经连续八个月持续下滑。70个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。12月新房房价环比上涨的城市仅7个，比上月减少2个，下跌城市有62个，比上月增加3个，新房下跌城市数量为2015年3月以来的最高水平；70个城市二手房均下跌，所有二手房城市房价均下跌过去也仅在2014年9月出现过一次。房价下行压力较大，一方面，虽然12月仍处于政策利好期，但多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。另一方面，各类购房利好政策落地后，置换需求导致二手房挂牌量持续增长，同时二手房业主方心理预期松动，积极以价换量。

一线城市二手房房价仍然明显承压，“以价换量”态势明显。1）新房：12月一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。12月一线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。其中，北京环比持平（前值：-0.1%）；上海环比上涨0.2%（前值：+0.6%）；广州环比下降1.0%（前值：-0.9%），连续7个月房价下滑；深圳环比下降0.9%（前值：-0.8%），连续8个月房价下滑。上海房价相对更有韧性，2019年8月以来环比始终保持正增长。北京与上海12月月中虽有重磅政策利好，但政策起效仍需要一个过程，新房市场尚待二手房“卖旧买新”传导，叠加12月供应量有所减少（根据克而瑞，12月北京、上海新房供应面积环比分别减少14%、3%），新房房价保持稳定态势。从2023年全年来看，北京新房房价上涨3.5%，上海上涨4.4%，广州下跌1.2%，深圳下跌2.3%。2）二手房：12月一线城市二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较上月收窄了0.3个百分点。其中，北京环比下降1.2%（前值：-1.4%）；上海环比下降0.6%（前值：-1.5%）；广州环比下降1.5%（前值：-1.0%）；深圳环比下降1.1%（前值：-1.5%）。12月一线城市二手房房价环比降幅虽有所收窄，但仍属于历史上较大的单月降幅，可见，在多项政策利好下，二手房挂牌量走高、可选房源增加，部分“卖旧买新”意愿迫切的二手房业主选择下调价格以加速成交。从2023年全年来看，北京二手房房价上涨1.6%，上海下跌0.2%，广州下跌2.6%，深圳下跌1.8%。

二线城市房价环比跌幅扩大，成都房价相对韧性足。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。81%的城市新房房价环比下跌，石家庄、太原、长春、南宁、成都、西安新房房价环比略有上涨，其中成都房价相对有韧性，已经持续24个月环比上涨，其余城市环比均下跌,环比跌幅相对较大的城市有厦门、南京、武汉，跌幅均超过1%，前期热度较高，回调明显。从全年来看，仍有42%的二线城市新房房价正增长，例如成都（7.0%）、杭州（4.2%）、长沙（3.4%）、宁波（2.8%）、济南（2.8%）、合肥（2.6%）、西安（2.3%）、海口（2.0%）、青岛（1.6%）、银川（1.6%）、南昌（1.2%）、重庆（1.1%）、乌鲁木齐（0.7%），一方面是因为二线城市政策调整力度较大，起到了一定积极效果，另一方面是因为部分二线城市前期回调较多。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。所有城市环比均下跌，其中杭州、南京、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、海口、成都、贵阳、重庆二手房房价环比跌幅相对较大，均超过1%，主要多是因为前期政策带来的需求逐渐释放完毕，市场开始呈现量价齐跌态势。从全年来看，仅成都、长沙二手房房价出现上涨，分别上涨5.8%、0.6%，其余所有二线城市2023年二手房房价均承压。

所有三线城市均面临较大的房价下行压力。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。所有三线城市新房房价环比下跌，跌幅相对较大的城市有徐州、湛江，跌幅高达1.0%。从全年来看，91%的三线城市2023年新房房价下跌，仅三亚、遵义、南充三个城市同比略有上涨或持平。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.8%，环比降幅和上月持平。所有三线城市二手房房价环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、无锡、扬州、徐州、温州、洛阳、襄阳、常德、桂林、北海，跌幅均大于等于1.0%。从全年来看，除南充以外，所有城市2023年二手房房价均下跌。全年数据来看，南充新房、二手房房价虽然都能保持小幅上涨，但是对于南充自身而言，房价仍是明显低于2021年及以前的（2023年南充中心城区新房房价5992元/平，同比虽然上涨1%，但较2021年下跌了5%，较2020年下跌了12%）。

12月各面积段产品房价均承压。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点。

投资建议

我们认为，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情。2024年市场恢复的关键是依赖于购房者预期能否修复。当前房价下行压力：二手房>新房，成交量表现：二手房好于新房；整体而言，二手房市场“以价换量”态势明显。我们预计短期多数城市二手房因库存压力不小，将会持续承压，但二手房成交量或在政策利好下有所提振。

现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

(来源：慧博投研)

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(编辑 曾健辉)