房地产行业周报（2024年第2周）：二手房热度持续，上海郊区放松限购（华创证券研报）

每经AI快讯，2024年1月17日，华创证券发布研报点评房地产行业。

板块行情：（1月8日-1月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第16位。

政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：将强化逆周期和跨周期调节，从总量、结构、价格三方面发力，为经济高质量发展营造良好的货币金融环境；同时，防止资金淤积，引导金融机构加强流动性风险管理，维护货币市场平稳运行。2）住房城乡建设部：坚持“房住不炒”，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，稳市场、防风险、促转型，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。3）住房城乡建设部、国家金融监督管理总局：指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。地方层面：1）上海奉贤区、青浦区部分区域：取消外地单身限购，符合条件人士社保满三年可购房。2）广州：在全市推广“房票安置”，可跨区购买“房源超市”中的房屋；房屋可以转让，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，限转一次；房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属。

公司动态：1）福星股份：拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·虹桥城等核心区位的首期20万方“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。2）金地集团：成功兑付其2024年到期的第一笔公开市场债务“21金地MTN001”；代理董事长黄俊灿强调，公司正在积极筹措资金，并有信心如期偿付债务。3）碧桂园：2023年累计交付超过60万套；2024年预计交付量超48万套。

销售端：新房成交同比下降48%，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积202.6万方，环比上升7%，同比下降48%；年初至今21城成交面积421万方，累计同比下降38.9%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为66.2万方、95.2万方、41.2万方，周环比增速分别为17%、0%、7%，周同比增速分别为-41%、-44%、-62%。3）本周11城二手房成交面积157.1万方，环比上升39%，同比上升9%；年初至今11城二手房成交面积270万方，同比上升5%。

投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

(来源：慧博投研)

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(编辑 曾健辉)