每日经济新闻 2024-01-17 15:10:28
每经评论员 薛晖
2023年过去了。回顾这一年,楼市发生了一个划时代的变化——二手房成交量首次超过新房。而这个巨变,也将深刻影响开发商。
根据克而瑞数据统计,2023年,重点30个城市一二手房成交总规模达到3.43亿平方米。其中,一手房成交1.61亿平方米,较2022年微降3.3%;二手房成交1.81亿平方米,同比增长33%,成交规模创新高。
二手房成交规模超过新房,这种情况在过去几年还只在北京、上海这类一线城市出现,但2023年几乎是全面开花。
市场重心转向二手房,是经济发展到一定程度的必然趋势,但其中也有些因素值得开发商关注:
其一,二手房定价更灵活,可以随行就市。其二,二手房都是现房,而新房多是期房,采用预售制。其三,二手房不但单价大多低于同区位新房,而且通常面积小、总价低。其四,许多二手房地段好,位于成熟市区或学区,有一定区位优势。
另一种转变,却对开发商有利。据中指研究院报道,北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续,其中北京1~11月500万至1000万总价段成交套数同比增长26%,占比提升8.5个百分点。
简言之,“改善型”住房正在成为新房销售的主力。
这表明,市场没有消失,只是换了个方向。这就要求开发商,把更多注意力瞄向“改善性需求”,而将“刚需”让给二手房市场。
当然,“改善”的内容并不仅限于面积大、总价高、区位高,还包括许多新需求。
例如,近来流行的“高收纳”精装住宅,面积没有明显增加,但设计了大量隐蔽收纳空间。实际上就相当于房屋实用面积增加了。住上这样的房子,东西多,但不乱。这就要求开发商提高设计创新能力和采购能力。
还有恒温恒湿的绿色科技住宅。这样的房子,外观和普通房子差不多,但里面全是高科技。购房人花更多钱买的改善型住宅,已经不是个水泥盒子,不仅是用来睡觉,也是一个更高需求和享乐的空间。这就要求开发商有驾驭新科技的能力。
总之,开发商要给改善型消费者以新的理由。无论你的卖点是科技还是艺术抑或是实用性。
最后也要提醒一下,虽然改善型需求的总体比重在提升,但总市场在2024年仍有可能下降。据机构测算,2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%。
也就是说,开发商需要在创新方面继续发力,机会只留给有准备和有创新的企业。
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