2023-12-21 14:34:04
随着房地产行业进入深度调整期，“高周转”住宅开发沦为过去式。取而代之的是，超大特大城市的城中村改造正在不断提速，楼市10万亿级的新市场就此出现，各地拥有旧改经验与项目储备的龙头企业，毫无疑问将优先受益，成为新的时代“宠儿”。
近日召开的中央经济工作会议，再次提及要“持续有效防范化解重点领域风险”，“城中村改造”便是其中重要一环。
会议提出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。不难看出“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用。
今年10月，武汉市以城区总人口1080.64万跻身全国超大城市之列，并在随后印发了《武汉市城市更新行动方案》，划定32片重点更新单元，计划通过3~5年，实现城市面貌整体提升。
这也意味着，作为本土旧改龙头，且凭此位列全国首批定增获批少数民营房企之一的福星股份，或将迎来新一轮机遇。
事实上，自今年4月，中共中央政治局召开会议指出，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”以来，包括武汉在内的全国核心城市城中村改造进度便一再提速。
7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；10月12日住建部披露，目前城中村改造信息系统已入库城中村改造项目162个，超特大城市城中村改造正分三类推进实施。
按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市，以及武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连14个特大城市的城中村改造将进入实施阶段，楼市10万亿级的新市场就此出现。
平安证券研报指出，在这场激烈角逐中，具备融资、拿地优势，且借助调整窗口期优化资产质量的房企有望逐步胜出。
而作为较早参与武汉市“三旧”改造的龙头企业，福星股份有望成为这场10万亿级新市场的主角之一。
融资方面，福星股份自2022年11月底启动定增，也是彼时中央融资层面“三箭齐发”政策后，首批少数受益者之一。
2023年6月19日，福星股份定增再融资成功获批，定增融资规模约13.41亿元。拟计划将扣除相关发行费用后的募集资金净额全部用于红桥城K6住宅项目、K15项目及补充流动资金项目当中，目前定增项目正在有序推进中。
要知道，根据东兴证券统计数据，全国范围内“第三支箭”股权融资方面，定增落地的房企截至目前一共才7家，其中还包括3家头部央企和2家大型地方国企。福星股份对于武汉城中村改造的重要程度不言而喻。
据了解，本次募投项目正是武汉市红桥村城中村改造项目的开发用地之一，项目处于武汉二环汉口中心区，位于武汉市江岸区三眼桥路，已被湖北省住房和城乡建设厅纳入湖北省棚户区改造计划范围，改造完成后将进一步提升武汉城市能级和品质。
对于福星而言，类似高质量城中村改造项目，也是在行业下行周期中，保障公司核心竞争力与持续盈利能力的制胜“法宝”。
仍以上述定增募投项目为例，根据企业最新披露信息，该项目已经取得项目实施所需的全部批准或备案，符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律和行政法规的相关规定。
需要指出的是，募投项目只是企业众多推进项目及优质储备中的冰山一角。
在近20年的武汉市“三旧”改造过程中，福星先后主导推进了三角路村、团结村、和平村、贺家墩村、红桥村、姑嫂树村等多个大型城中村改造，在城中村原址上开发建设了水岸国际、月亮湾壹号、国际城、东湖城、福星城、红桥城、星誉国际、福星华府等一批大型都市经典楼盘。
其中常常面临土地改造困难、多种需求难以兼顾等多方面挑战，这也是企业在深度参与旧改过程中，决定成败的关键所在，均被福星一一化解。
例如福星股份在接手武昌区团结村项目时，就遇到了地块分散、可能造成规划及营销困难的情况。对此福星股份引入世界先进理念，在原址建设了福星惠誉·国际城、福星惠誉·群星城等，并且在福星惠誉·群星城创新打造了华中首座峡谷式生态主题购物街区，以“绿色生态建筑”和“时间消费型”两大创新理念，一举拿下“中国城市商业新地标”的殊荣。
一批批城中村经过福星股份改造，焕颜为崭新楼盘拔地而起，并成为行业的明星楼盘，比如福星惠誉月亮湾壹号在2022年多次创下开盘即售罄的楼市神奇，并夺得武汉楼市年度豪宅销冠；福星惠誉·星誉国际去年初开盘后，成为区域板块热盘。据中国房地产指数研究院数据，其销量多次入围武汉楼市月度销售榜单TOP10。
今年以来，福星一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司未来可持续发展奠定了坚实基础。
截至9月30日，公司房地产项目总建筑面积1012.7万平方米，在建及待建面积250.3万平方米，剩余未结算建筑面积285.71万平方米。
图：福星三季度末土地储备情况
此外，福星从2005年起，连续多年入选中国房地产百强企业，位列武汉市房地产企业综合实力前茅。先后被中国房地产指数研究院评为“中国房地产城中村旧城改造专业领先品牌价值TOP10”“中国房地产城市更新综合开发专业领先品牌价值TOP10”。
在新的五年规划期内，公司将致力成为中国领先的“城市更新与幸福生活服务商”。
有市场人士分析认为，福星股份作为湖北最大的旧城改造及城中村改造开发企业，有望搭乘政策东风，推动改造项目顺利落地，为对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展做出贡献。从行业发展角度来看，目前房地产行业大规模洗牌出清后，以福星股份为代表的优质房企有望进一步抢占市场份额，获得后续持续健康发展空间，并且得到市场全方位的价值重估。
值得一提的是，除了专注于城中村改造之外，作为房企转型典范，福星近年来也一直在探索新时代的转型道路，特别是近期以来，锚定“碳中和”领域频频落子。
就在几天前的12月11日晚间，福星股份公告披露，公司与中国林场协会签署《战略合作协议》，同意共同合作林业生态项目开发等业务。
企业在公告中表示，为充分发挥中国林场协会在产业资源、机制方面的优势，以及福星股份在渠道资源、创新能力方面的优势，双方将开展全方位深度合作。具体来说，针对中国林场协会业务涵盖的全部生态建设内容，中国林场协会和福星股份双方同意共同合作林业生态项目开发等业务。
福星股份进一步表示，本协议的签署不会对公司本年度财务状况及经营成果构成重大影响，但未来随着双方业务合作的进一步加深，预计将对公司经营发展产生积极影响。
11月29日晚间，福星股份控股子公司福星宝碳湖北环境能源科技有限公司与中化能科碳资产运营有限公司签署《合作框架协议》，旨在充分发挥双方优势，通过业务合作等方式助力双方共同成为业内领先的碳资产管理机构，实现合作共赢。
公告称，双方基于平等互利、优势互补、共同发展的原则，积极贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，大力推进“能源革命”，服务国家“3060”宏伟目标。发挥甲方产业资源、机制优势与乙方在能源、碳金融业务领域的创新能力与渠道资源等，开展全方位深度合作。将碳资产交易管理、碳减排项目开发、绿色金融和碳金融合作、双碳路径研究及综合服务、客户开发及合作作为重点合作领域，加大合作力度，助力双方共同成为业内领先的碳资产管理机构，达到双赢。
今年8月，福星股份还与上海宝碳新能源环保科技有限公司、上海锦碳浩环境能源科技有限公司展开合作，三方共同出资设立福星宝碳湖北环境能源科技有限公司，其中福星股份持股60%。
彼时福星股份亦表示，成立该控股子公司的目的在于探索碳中和相关业务的发展。
截至目前，福星股份围绕“碳中和”领域的布局投资已初见成效，后者有望成为企业在房地产领域之外的第二增长曲线。
在行业看来，当地产步入下行，几乎所有房企都期望开辟第二赛道转型，作为企业未来发展方向。但房地产本身作为资金密集型与高杠杆行业，真正转型成功的却少之又少。
而福星的成功转型，与企业前瞻性地采取财务保守策略、始终保持较高的流动性，同时不断拓宽融资渠道、优化资本结构不无关联。
财报数据显示，2020-2022年及2023年前三季度，公司营业收入分别达到75.0亿、125.4亿、151.4亿、44.37亿，呈现快速上升的趋势。
2023年前三季度，实现归属于上市公司股东净利润8077.35万元，同比上升33.44%；综合毛利率24.83%，较去年同期的15.28%上升9.55个百分点。
财务杠杆方面，自2019年开始，福星股份提前预判市场和政策变化，不再新增土地储备并主动压降负债，公司剔除预收账款后的资产负债率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；净负债率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%。
截至今年三季度末期，福星股份账面货币资金余额达23.71亿元，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务，已降至健康水平，且不存在持有金额较大财务性投资的情形，整体负债端压降明显，财务风险持续降低。
中泰证券在研报中表示，公司本次募投的两个项目均已动工在建，若此次13.41亿元定增顺利落地，在充裕资金的加持下这两个棚改项目有望提速推进，有望加速业绩释放。
“手中有粮，心中不慌”。所有企业都懂的道理，真正做到却并不容易。单从这点来看，福星股份无疑称得上房企转型典范。
目前，福星股份构建“城市更新”与“碳中和”双轮驱动的新发展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整体向好的大趋势驱动下，有望助推公司盈利能力及市场表现再攀高峰。
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