万达危机解除 外资出手看好中国商业发展

万达商管再一次对外展示其可持续经营能力。

12月12日，据万达集团官网消息，太盟投资集团(PAG)与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。

根据协议内容，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。按照新协议，大连万达商管集团将持有珠海万达商管40%股份，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。就上市问题，新投资将不再设置对赌协议。这意味着，在珠海万达商管赴港上市的最后期限来临之前，万达的上市对赌压力已经消除。

在新签署的投资协议中，尽管有个别现有投资人选择退出，但绝大多数投资人保留了对万达的投资，更重要的是，有新的投资人进入，包括一些境外投资人。通过引进新投资人，不仅解除了对赌风险，化解了380亿债务，大连万达商管也因此另外陆续获得增量资金近300亿元人民币；同时大连万达商管与珠海万达之间的轻资产运营模式将进一步优化，大连万达商管向珠海万达支付的委托管理费也将明显降低。

知情人士表示：以上投资条件不仅体现了珠海万达商管较为理想的估值，也大幅提升了大连万达商管的资产价值，预计提升金额将达数百亿元，同时还将明显提升大连万达商管的资金实力与资产流动性。

在业内人士看来，本次签约的达成本身就代表着投资者们对珠海万达商管的充分信赖和坚定信念，对万达商管来说无疑也具有非凡意义。此举将为珠海万达商管的后续发展注入更加充足的资金支持，带来更为广阔的发展空间。

分析人士指出，万达商管是中国商业管理领域的领军企业，其资产运营某种程度上代表了中国商业运营的方向，实力外资股东此次借机进一步投资万达，充分说明外资对中国商业发展持续看好，对中国经济前景充满信心。

连续三年盈利增长约12%

按照新协议，大连万达商管集团持有珠海万达商管40%股份，依然是公司单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。值得注意的是，新协议还引入了新投资人且多为境外投资者，也将不再对上市问题设置对赌协议。

在如今的行业形势下，当绝大多数房地产企业还在绞尽脑汁寻求融资摆脱困境之际，万达商管却已“先行上岸”。

究其原因还是在于其未来发展前景。仅从近三年万达商管盈利情况来看，据万达商管披露的信息显示，自现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。

过去三年，万达商管共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

根据机构监测数据显示，仅就利润而言，已稳居行业TOP1位置，年增长率也超过了行业平均水平。

不仅如此，过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率为9%左右。以管理的商业面积计，珠海万达商管管理面积超过6000万平方米，现为全球规模最大的商业管理公司。

事实上，早在9月就有境外投资者对万达商管表达了投资意向。彼时，万达商管在香港和投资者进行的一次询价路演交流活动上，有两家外资机构已表示如果有合适的定价方案，将愿意作为基石投资者参与投资。

在业内分析人士看来，珠海万达商管无论从企业质地、规模、治理水平还是成长性、行业未来来看都颇具前景，这也是太盟投资等一众新投资者签署新协议的基础。珠海万达商管成功上市是既定目标，也是意料中的事情，只需根据行业、市场变化以及监管要求进行适当调整与优化即可。

需要注意的是，尽管外界对新投资协议后万达所占股权比例下降有所担忧，但据知情人士透露，由于境外投资者较为分散，即便万达让渡了股权，但其对珠海万达商管的运营主导权也不会构成威胁。

流动性压力继续降低

值得注意的是，今年以来针对公司面临的短暂性流动压力，万达方面一直积极应对，主动提前进行流动性管理，截至目前仍未发生实质性违约，依然是行业极少数未出险房企之一。

如在今年11月30日，万达商管6亿美元债调整还款计划方案已获得通过所需的同意票数以及满足法定人数要求，参与投票的投资者中支持比率达到压倒性的99.3%。

而在此前的11月21日，万达商管才发布公告称将其子公司万达地产国际有限公司于2024年1月到期的6亿美元债调整还款至2024年12月29日，计划在1年内分四次还清，不涉及其他公开债调整，且未来也不会调整，还款来源于稳定的租金收入和珠海商管分红，还款计划经过严格排布，可以100%实现。据此来算，万达商管展期方案提前近半个月达到了票数要求。

在万达美元债调整还款计划宣布后，该债券在二级市场的交易价格保持平稳，反映市场对于调整后的还款计划充满信心。而在该笔美元债归还后，万达商管仅有2笔美元债各4亿美元，将于2025及2026年分批到期。

此外，万达近期洽谈通过出售电影股权、出售部分重资产商业项目等一系列动作，特别是此次商管引入新的投资方，这在业内看来，可谓是解决此前对赌危机的一次重大成功举措，“证明万达是具有高度社会责任感的企业，面对外界压力和经营困境坚决不躺平，想尽一切办法力保经营不爆雷。”

万达方面也表示，未来公司将与太盟投资集团等重要股东一起，进一步优化公司法人治理，保持管理团队稳定，共同支持公司的长远发展。

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