每日经济新闻 2023-12-11 08:00:37
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
日前，财政部有关负责同志就穆迪下调我主权信用评级展望有关问题答记者问。其中关于穆迪提出了房地产行业调整对地方财政的影响问题，财政部表示：我们高度重视地方财政运行情况，多措并举支持地方财政平稳运行。一是积极安排中央对地方的转移支付，对地方经济社会发展给予有力支持。二是督促地方加强资金统筹，优化支出结构，盘活存量资金，避免损失浪费，不断提升财政资金的使用效益。三是进一步完善地方税税制，逐步建立规范、稳定、可持续的地方税体系。 需要说明的是，土地出让收入是地方政府性基金预算的主体，土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出。近年来，受房地产市场影响，房地产相关税收有所下降，但其占地方一般公共预算收入的比重没有大幅回落。总的看，房地产市场下行给地方一般公共预算和政府性基金预算带来的影响是可控的、结构性的。
点评：政府对房地产市场下行的影响进行了评估，并表示将采取措施保障地方财政的平稳运行，这展示了政府对经济稳定的负责态度。
近期，六大国有银行陆续召开房企座谈会，积极表态支持房企融资。业内人士称，银行的表态对市场预期与信心回暖有一定帮助，但化解房地产风险的根本在于恢复房企自身造血能力——销售回款。相关专家提示，虽然政策提出要一视同仁满足各类房企融资，但对于“三条红线”（剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1）之内的房企，银行仍要以风控为最低标准，慎重考虑其融资后的偿还能力。
点评：国有银行的积极表态对房企融资有一定帮助，有助于稳定房地产市场，推动金融与房地产的良性循环，但同时需要警惕房企的风险和偿还能力。
12月6日，中指研究院监测数据显示，11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。1-11月，房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。从融资结构来看，11月，房地产行业信用债融资311.5亿元，同比增长37.6%，环比大幅增长108%，占比75.4%；海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%；ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。从融资利率来看，11月，债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13个百分点，环比下降0.01个百分点。
点评：房地产行业信用债融资额度在11月较去年同期有所增长，并占据了较大比例。不过需要关注信用债融资的风险和融资利率的上升。
刚刚过去的11月份，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%；深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%；广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%；上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。市场短暂回温背后，固然有政策叠加影响，但更重要的因素是，当下市场成交很大程度有赖于“以价换量”。业内认为，降价等因素带动的需求具有短期性，后续市场走势还要视政策、房价等综合判断，但明年一季度季节性回升是确定的。
点评：北上广深二手房市场的成交量环比提升，显示出市场需求的增加，有助于稳定房地产市场，而市场走势仍需进一步观察和评估。
临近年末，成都、苏州、北京等热点城市密集招拍挂土地，成交整体分化明显。据多家上市公司近期发布的新增土地使用权公告，房企拿地积极性有所提升。从布局区域看，房企热衷于在长三角拿地。中指研究院数据显示，今年前11个月，百强房企拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。从布局区域看，企业热衷于在长三角拿地，上海、西安、杭州位列前三。
点评：年末热点城市土地市场活跃，房企对土地的需求增加，这可能是为了满足未来房地产项目的开发需求，也可能受到市场需求的预期影响。
12月8日，碧桂园召开内部月度管理会议。会上，董事局主席杨惠妍表示，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。 “三保”里的第一项就是保交付。碧桂园称，今年前11个月，公司已累计交付房屋约50万套，累计交付面积6043万平方米，涉及31个省份、240个城市。 杨惠妍透露，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套，数量仍然庞大。“保交付是非常艰难但也非常重要的一项工作，希望大家严阵以待，高度重视，做好前置规划。” 此外，杨惠妍家族作为控股股东，全力为公司提供资金支持，上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持总额约410亿港元，且从未减持股票。 会上，杨惠妍称，“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”
点评：杨惠妍的表态显示了她对碧桂园的信心和决心，家族的支持给公司带来了稳定的资金来源，有助于保证公司的交付能力。
12月4日，根据国家企业信用信息披露的信息，11月30日，恒大地产集团有限公司发生工商资料变更，赵长龙卸任董事长一职，由梁伟康接任。但目前赵长龙仍然是恒大地产集团的法定代表人和总经理。资料显示，梁伟康2003年入职恒大，历任工程部经理、恒大地产总裁助理、区域公司负责人，目前还担任恒大地产集团常务副总裁、中国恒大集团常务副总裁。同日，中国恒大发布公告，宣布香港高等法院于2023年12月4日批准了本公司的延期申请，将该呈请的聆讯进一步延至2024年1月29日。
点评：恒大地产集团高层管理层变动，可能对公司的发展产生影响，需要密切关注后续发展；而呈请聆讯延期获得批准，也使公司有更多时间做出决策。
12月7日，世茂集团发布公告称，公司与其财务及法律顾问于过往数月一直在积极推进集团境外债务的拟议重组工作，包括本金总额约为117亿美元的公司发行以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资。公司已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及合共持有较大比例集团境外债务的公司境外银行贷款人小组提议初步重组框架，旨在提供切实途径改善集团运营业绩，并实现减少负债约60至70亿美元，以优化集团的财务实力及业务运营。于公告日期，公司与各类债权人尚未就境外重组的条款订立最终协议。
点评：世茂集团提议境外债重组，有助于减少负债压力并改善集团的财务状况，对集团的运营和业务有积极的影响。
据香港电台网站12月4日报道，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，香港楼市气氛保持审慎，住宅楼价在前10个月下跌4%，7月至11月每月平均成交宗数只有约2800宗，较上半年低35%，成交量仍在低位徘徊。陈茂波在立法会财经事务委员会会议上表示，虽然政府在10月底调整楼市需求管理措施，但市场成交只略有回升，整体仍低于上半年平均水平，楼价继续偏软。
点评：尽管楼市成交略有回升，但整体市场仍低于上半年水平，楼价还未有明显改善，需继续关注市场走势及各种不确定因素对楼市的影响。
12月7日，中指研究院发布《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》显示，2023年楼市政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。报告指出，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。而在市场过热阶段出台的限制性政策，2024年仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。
点评：这表明市场仍然存在一定的不确定性和调整的需要，政策调整和精细化管理是必要的。
封面图片来源：视觉中国-VCG41N1145026422
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