每经热评丨支持房企合理融资不能仅靠银行 还需“多管齐下”

每经评论员 薛晖

近日，建行、交行等多家银行纷纷邀请房企座谈，研讨如何支持房企合理融资需求。

此前坊间流传的“三个不低于”（即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速）也被银行提及。此举意味着，监管层正在迫切促进银行加快房企融资，以缓解房地产业下行趋势。

的确，对于房企而言，近期政策层面“暖风频吹”。就在座谈会前，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出支持民营经济的25条具体举措。其中就提到“支持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求”。

然而，消息面的利好频传，与一些房企资金面承压形成了“剪刀差”。比如，近期，多个地方的房企项目大幅降价以回笼资金，就是例证。虽然相关地方监管部门最终出手，对这种涉嫌扰乱市场秩序的大幅降价行为进行了“纠偏”，但这种“纠偏”接连发生，也恰恰侧面说明，一些房企项目资金的需求十分迫切。

实际上，从去年监管层提出房企融资“三支箭”以来，房企“失血”状况已有所缓解，但并未得到根本性扭转。

这种“症结”如何有效破解？显然考验房企、监管、银行等各方。

就以本次市场热议的“三个不低于”为例，此举将促进银行向房企加速放贷，但怎么放？向谁放？并没有一个切实可行的“操作细则”。就连此前爆出的“50家房企白名单”，也只是概念，因为各银行对于“白名单房企”的认定标准并未达成共识，自然就难以“照方抓药”。

笔者相信，银行也很想把躺在账上的资金“放”出去，因为这关乎自身的业绩发展。但换位思考，银行也需要防范风险，否则，不仅自身业绩没做好，反而可能被“套”进去。

基于此，支持房企合理融资的重任不能只靠银行，还需要相关环节都分担一下。

我们知道，房企融资，除了贷款就是发债。而之前提出的“三支箭”就是瞄准企业发债。只不过，去年主要是让机构给房企发债增信，效果和范围有限。今后能否由监管对部分企业增信，扩大房企发债的范围？这样，房企的融资，一部分靠银行增加贷款，另一部分由债市消化，风险也不会太集中。

除了以上两个方面要进一步“激活”，还有一个重要方面需要“激活”——那就是盘活房企的“受限资金”。

本轮房企资金承压，除了市场下行，回款慢、回款少，还有另一个原因就是大量已预售的资金被困在各个地方项目的监管账户里，成为“受限资金“，无法提出来偿还到期债务。

诚然，预售资金监管，的确起到了“保民生”的作用。但在部分地区，也有矫枉过正的现象。例如有些地方，政府除了监管预售资金，还要房企在预售前先开具一个“保施工”账户，存入的账款是专用于施工和采购，以防烂尾。还有些地方，要求开发商要将房子盖到主体完工才能预售，几乎是改预售为现房销售。以上两种情况，都无形间加剧企业资金压力。

值得注意的是，近期多家银行与房企的座谈会上，已有一些房企反映预售资金监管问题。这个问题显然不是银行一家能解决的，需要相关方面全盘统筹考虑。

笔者认为，支持房企合理融资，不能仅盯着银行，而是要“多管齐下”——首先，让银行有切实可行的放款细则、标准，因为有了细则、标准，银行放款才能放得明白、放得安心，从而减少资金风险压力；其次，要进一步拓宽房企增信发债渠道；最后，还要让一部分预售资金灵活使用起来。如此，这个“连环扣”才容易解开，从而助力房地产市场健康稳定发展。