每日经济新闻 2023-11-20 08:00:22
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
11月19日，据第一财经，证监会相关人士表示，证监会将贯彻落实中央金融工作会议和本月17日座谈会的部署要求，支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管，促进房地产行业平稳健康发展。一是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展。积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。二是稳妥做好相关风险处置和违规查处。坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。
点评：这有助于保持房企股债融资渠道的稳定，促进房地产行业平稳健康发展。
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会强调，近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
点评：座谈会支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。这将有助于稳定房地产市场，促进房地产行业的高质量发展。
11月15日，国家统计局发布数据显示，1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。在当日国务院新闻办举行的10月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。
点评：从数据来看，房地产市场仍处于调整中，但有一定的边际改善迹象。随着相关政策的优化调整和发展新模式的建立，未来房地产市场有望平稳健康地发展。
国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
点评：这反映了当前房地产市场的不稳定性和调整的需求。尽管下降的城市数量略有增加，但也说明了政府在调控房地产市场方面取得了一定的成效，保证了市场的平稳运行。
11月13日，央行金融稳定局发表专栏文章表示，从供需两端综合施策，维护房地产市场平稳运行。文章指出，保持房地产融资平稳有序。因城施策实施好差别化住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险。
点评：央行金融稳定局从供需两端积极综合施策促进市场稳定，有助于房地产市场的健康发展。
中指研究院监测数据显示，22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，目前已经取消土拍限价的有17个，包括多个省会城市。而近期，首批取消土地限价的城市土拍结果也相继出炉，从结果来看，各地优质地块市场反响不错，但冷热分化依旧显著，地块之间的“温差”也逐步加大。“今后各类城市将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用，进而激活土地和销售市场的活跃度。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，对于一线城市、强二线城市来讲，主城区的优质地块将受到各类开发商的青睐。
点评：17个城市取消土地拍卖最高限价，有利于加强地价和房价的市场调节作用，有助于激活土地和销售市场的活跃度。但地块市场的冷热分化依然存在，需要进一步监管和引导。
中金公司研报认为，10月存量房市场呈现“以价换量”特征，需求支持政策的加强或仍是价格预期企稳的关键。数量方面，10月二手住宅成交量指数环比持平微跌2%，同比增幅边际走阔至+32%（9月+27%）；考虑到10月存在较长节假日，成交量表现整体较为景气，年初至今成交量累计增幅为+44%。价格方面，10月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌1.3%，跌幅较9月（-1.4%）基本持平；具体而言，从成交议价空间边际明显走阔的趋势（10月5.22%vs9月4.88%）来看，9月挂牌量大幅增加所带来的买卖双方议价均势变化较为明显，卖家正在通过接受更大幅度的价格折让来促进成交，即“以价换量”；往前看，如希望推动成交价跌势边际趋缓，还需要更进一步的需求支持政策出台，10月相关政策的频率与力度边际有所下行。
点评：这反映了当前存量房市场的一些动态，包括成交量的景气程度、价格的下跌情况，政策的进一步出台和对市场需求的支持力度将在未来对市场的发展产生重要影响。
11月13日，保利发展发布股东集中竞价减持股份结果公告称，在减持计划完成后，泰康人寿的持股比例降至6.31%。在减持期间内，泰康人寿减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份约8176.97万股，占该公司总股本的比例为0.68%。泰康人寿减持保利只是险企逐步退出地产股的一个缩影，今年三季度以来，碧桂园、万科A、招商蛇口等地产股均被险资减持。不过，险资在减持地产股的同时，则将投资标的转向了不动产项目。近期，大悦城、万科A、ST世贸陆续发布公告，宣布旗下公司与保险公司或保险公司旗下公司达成了资产转让或融资协议，三次交易总额过百亿元。拉长时间线来看，今年以来，险资入手不动产的数量及规模不断走高，多宗交易达百亿元。
点评：险资进行了合理的投资调整，这可能会对房地产股市场造成一定的影响，但也有助于险资资源的优化配置。
11月13日，据克尔瑞，今年5月至10月末发生3次以上商票逾期、且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1377个，环比增加1.8%、同比大幅减少57.6%，占全部商票逾期企业的比重环比降低0.8pct至53%。从商票逾期增量看，10月环比净增加25个商票逾期的项目公司，当月新增逾期项目公司环比增长9%至169个；9月发生逾期但10月实现逾期余额清零的项目公司有144个，环比减少42.9%，与前期相比呈现相反趋势，商票的清偿速度有所放缓，而新增逾期却呈微增趋势。就目前商票逾期的情况来看，进行了债务展期的2家混改房企已发生商票逾期记录，其余几家全国性混改房企信用状况相对稳定，暂时没出现商票逾期的现象。
点评：混改房企在商票兑付方面相对稳定，但同时也应注意商票逾期的增长趋势，加强风险管理和控制措施。
11月15日，东方雨虹发布公告，公司全资子公司北京虹曦置业拟向苏州竹辉转让虹曦置业持有的虹丰置业95%股权，转让价格为47.50万元。交易完成后，虹曦置业将持有虹丰置业5%股权，苏州竹辉将持有虹丰置业95%股权。同时，虹曦置业的认缴出资额将从42亿元降至2.1亿元，而苏州竹辉认缴出资额则达到39.9亿元。今年10月18日，东方雨虹摇中位于北京市丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区的一宗热门宅地，成交总价为40.135亿元价格成交，溢价率15%，楼面价4.89万元/平方米。此前东方雨虹曾表示，获取该地块是为了与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。据企查查信息显示，苏州竹辉与中海地产存在深度关联。
点评：这可能会对交易背后的动机和公司未来的发展战略产生影响，需要进一步了解深度关联的性质和影响。
封面图片来源：视觉中国-VCG111356386608
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