2023价值地产年会•政策丨近20城官宣“认房不认贷”助力“金九银十” 专家：不排除政策继续加码的可能

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

从政策落地到市场反应，再到资本市场表现，近期的房地产可谓关注度满满。

9月6日，珠海宣布从即日起执行“认房不认贷”政策；9月5日，杭州开始实施“认房不认贷”；9月4日，沈阳官宣取消限购、限售，并实施“认房不认贷”政策。据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前已有近20个城市官宣执行“认房不认贷”政策。

来源：珠海发布官微

从各地出台的政策内容来看，除实施“认房不认贷”外，还包括降低首套房和二套房首付比例、降低存量房贷利率等；而在市场层面，热点城市在新政执行后基本上都出现了楼盘项目带看量显著提升的情况。

“一线城市政策出台后，市场情绪回升明显，特别是北京、上海新房项目访盘量和认购量大幅提升。”中指研究院市场研究总监陈文静通过微信向每经记者表示，短期来看，一线城市市场行情持续时间或好于其他城市，持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。

此外，在资本市场，房地产板块频现上涨潮。如9月6日，港股地产股集体大涨，A股地产板块当日午后也强势拉升。尤其是港股内房股，截至当日收盘，亿达中国涨幅达320%，上坤地产、中国恒大和融创中国的涨幅分别为89.66%、82.86%和68.35%，世茂集团、天誉置业、正荣地产、花样年控股的涨幅均超40%。

2023年9月6日港股内房股表现 来源：东方财富

各地楼市迎政策“组合拳”，助力“金九银十”

在传统的“金九银十”旺季到来之际，全国范围内房地产政策明显松绑，各城市开始以支持刚性和改善性住房需求为主要目的，通过调整优化差别化信贷政策、取消或放宽限购限贷政策、实施“认房不认贷”政策等方式，促进房地产市场平稳健康发展。

8月31日，央行、金监局连发两条政策通知，下调首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率。

在业内看来，这些政策不仅有利于降低购房者的资金压力，释放改善性需求，同时也能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况的出现，从而释放购买力，促进包括住房在内的各类消费。

9月1日，上海、北京相继发布政策，全面执行首套房“认房不认贷”政策。在此之前的8月30日，广州、深圳已率先执行“认房不认贷”政策。这意味着购买首套住房时只看是否拥有住房，而不看是否有过住房贷款记录。这对于之前有过住房贷款但已还清或转让的购房者来说是一大利好，可以享受到首套房的优惠条件。

在一线城市开始实施“认房不认贷”政策后，武汉、苏州、厦门、成都等城市也争相加入实施“认房不认贷”的行列。9月4日晚间，沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，明确取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，落实“认房不认贷”，优化公积金政策等，进一步满足刚需和改善性住房需求。

同日，天津也出台了优化区域住房限购措施，支持大学毕业生等刚性住房需求。具体措施包括在滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区、武清区等区域取消非本市户籍居民家庭购买商品住房的社保或个税缴纳年限要求；在全市范围内取消非本市户籍居民家庭购买商品住房的社保或个税缴纳人数要求；对于在天津就读大学毕业后在天津就业并缴纳社保或个税满1年的非本市户籍居民家庭，在全市范围内可按照本市户籍居民家庭同等条件购买商品住房。

7·24中央政治局会议以来出台的相关楼市政策  图片来源：人民日报 

紧接着，杭州也宣布于9月5日起实施“认房不认贷”，目的是更好地满足居民刚性和改善性住房需求，支持首套购房需求。据每经记者不完全统计，目前已有近20个城市官宣执行“认房不认贷”政策。

“这些政策的出台对于楼市信心恢复有着积极的推动作用，尤其是热点城市的跟进对改善市场预期也有一定的促进作用。预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限，各城市热度持续分化，核心一二线城市将释放一些改善型刚需客户，而弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复。”

9月6日上午，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪通过微信向《每日经济新闻》记者表示，从目前政策力度上来看，本轮政策调控可以称得上是今年以来力度比较大的一轮。

关荣雪表示，从目前已经实施的政策来看，以往限制性政策的取消对楼市的影响相对更大，如“认房不认贷”、取消限购等；其次为下调房贷利率、支持“商转公”等这类直接降低购房成本的举措；此外，像上调公积金最高可贷额度、降低公积金首付比等缓解短期购房压力的措施也在持续推进，不过由于惠及力度相对较小，对于楼市的影响也较为有限。

政策仍有优化空间，“不排除继续加码可能”

从目前各地已经实施的政策来看，主要包括调整优化差别化信贷政策、取消或放宽限购限贷政策、实施“认房不认贷”政策。

在上述政策发布后，多方对市场的回暖情况也都保持着较高关注度。据财联社，一线城市全部执行“认房不认贷”后，政府相关部门对楼市成交情况予以高度关注。

上海新政执行首日，某楼盘现场的看房者 图片来源：每日经济新闻资料图

其中，国家发改委价格司、北京市住建委等部门，均向相关房产机构询问新政后一线城市市场情况，且询问内容相当详细，包括房价、成交情况及看房热度等。

另据澎湃新闻，上海市房地产交易中心相关部门于9月4日组织头部中介机构召开讨论会，会议主要沟通近期房地产市场的有关情况并了解“认房不认贷”新政实施效果，包括新增客户、挂牌量、转定情况、房价波动等内容。另据了解，相关平台机构条线负责人亦汇报了相关情况。据悉，上海市统计局相关部门还将于近期召集经纪机构进一步讨论相关问题。

在关荣雪看来，从政策工具箱来看，当前政策优化调整方向已较为多样化，如果在当前政策支持下市场还未出现显著回暖，则不排除需要进一步加大政策松绑力度以及多项政策工具的结合使用，如从部分区域或街道取消限购提升到全市全面取消限购、“认房不认贷”结合最低首付比等多项优化措施一齐运用等。

陈文静则表示，从政策方向上看，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。除了优化“认房又认贷”外，政策工具箱还有较多调控手段。

“一是降低二套首付比例，下调贷款利率加点数；二是调整普宅认定标准，或通过降低非普宅首付比例的方式进行优化；三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。”陈文静表示。

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封面图片来源：视觉中国-VCG111401457556