龙湖，无压力

中国房地产行业进入了新篇章。

2023年，房地产行业发展的底层逻辑发生深刻变化，高质量发展成为当前房地产行业的主旋律，新的机遇也随之浮现。行业回归理性，企业扩张更加有序，转型经历阵痛，改变带来希望，一股向上的力量正在孕育生长。

日前，龙湖集团发布2023年上半年财务报告。报告显示，上半年龙湖集团地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，实现营收620.4亿元，股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元，净负债率57.2%维持低位。在行业整体下行的情况下，龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长，实属“异类”。

疾风知劲草，烈火见真金。楼市大浪淘沙，也是如此。在优胜劣汰的大洗牌中，迈入而立之年的龙湖，凭借长期发展形成的强大韧性，铸就穿越周期的铠甲。

15%增长下的提质增效

站在房地产行业转型的十字路口，规模早已不是考量房企的标准，经营质量才是重中之重。

尽管今年上半年行业整体仍未能好转，但龙湖依然凭借多年的沉淀，顺利抵御行业波动，走上稳健经营之路。

半年报显示，今年上半年龙湖实现全口径销售金额985亿元，同比增长15%，回款率超过100%，维持行业高位，全盘去化率超90%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，95%的销售额来自一二线高能级城市。

据管理层介绍，在今年上半年，龙湖新项目首开去化率达70%。而为匹配刚性和改善性住房需求，龙湖还进行了产品力的升级焕新，打造了云河颂、御湖镜、青云阙和砚熙台四个高端产品品牌，并于上半年首开17个新项目，如成都滨江云河颂全盘去化率近100%；上海御湖镜首开去化率超过90%；天津青云阙首开签约达到9个亿，当期排名当地市场榜首。

当然，这离不开龙湖坚持精准投资，积极布局高能级城市，把握战略主动性。截至报告期末，龙湖的总土储有5489万方，对应货值7038亿，87%的货值位于市场最为平稳的一二线核心城市。仅今年上半年，龙湖就已分别在上海、杭州、西安、成都、深圳等14个重点城市，获取了20幅新地，权益地价180亿元。

持续聚焦，是龙湖在行业剧变下依然可以相对从容应对的重要原因之一。管理层也表示，未来龙湖的投资还将进一步聚焦，密切关注政策变化，重点围绕20个主力城市和14个机会城市来布局，做好发展与安全的平衡。

“1+2+2”航道下的新估值想象

“战略不仅在于知道做什么，更重要的是，要知道停下什么。”知名企业战略专家乔·图斯曾如此定义成功企业的守成之道。

近年来，房地产市场的风云变幻，正是前瞻性的战略定力，让这家已到而立之年的房企筑起了深深的“护城河”。

过去多年，龙湖多次主动改革，从独立地产航道到多航道并行，再到2023年航道重构，确立一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

根据龙湖2023年半年报显示，今年上半年，龙湖集团实现营收620.4亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，占总收入的比重接近两成，利润占比更是超过了一半。

“在这个高质量发展模式下，龙湖会更加看重运营及服务航道的利润占比。”在业绩会上，龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，“希望全年运营及服务的利润占比也能够保持一个比较高的数字，这样全集团的毛利、净利，以及ROE都能够保持比较好的水平。”

而这也直接带动龙湖集团整体利润率的回升。2023年上半年，龙湖整体毛利率提升至22.4%，核心权益后利润率提升3.7个百分点至10.6%；同时，核心权益后净利同比稳中有增，创下65.9亿元的历史新高。

具体来看，上半年运营业务板块实现租金收入63.3亿元，同比增长8%。其中，龙湖商业已累计开业商场81座，整体出租率95.4%，同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元；龙湖冠寓开业11.9万间，开业6个月及以上的房源出租率为95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

服务业务及其他上半年实现收入58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。其中，龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；刚亮相一年的龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，超90%项目分布在核心的一、二线城市，成长为了代建行业有力的竞争者。

如今来看，龙湖的运营业务、服务业务已摆在了与地产开发并行的关键位置，而这也成为龙湖厚积薄发的底气，也为踏上更远的征途积蓄能量。

陈序平指出，未来龙湖不再以负债规模的增加，驱动资产规模的增长以及销售的增长，而是要降负债并提升资产质量，靠各个航道现金流回正驱动公司的增长，“分子减少，分母变强”实现公司高质量发展。

保持企业发展的安全度

在行业深度洗牌期，销售额不再是投资者衡量企业发展成绩的标准。负债与现金流，才是企业持续发展的安全垫与造血库。

早在三年前，龙湖就提出降负债的管理策略，持续压降有息负债规模，保持企业发展的“安全度”。如今看来，这无疑是正确的。

报告期内，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，保持高位；“三道红线”指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；整体借贷成本保持在4.26%的行业低位，平均账期进一步拉长至7.19年……一系列财务指标均保持行业较优水平。

这与龙湖时刻保持低杠杆、安全现金流的内部铁律紧密相关。“永远坚持底线思考。充分考虑市场波动和风险对冲，量入为出。”管理层透露，保持优秀的债务结构是集团内部的高度共识，每半个月就有一次的压力测试，对到期债务提前铺排，来应对可能的一些波动或风险。

如，仅在今年7-8月，龙湖就已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

赵轶在业绩会上透露：“公司今年的债务压力已经完全过去，从2027年开始才有到期美元债”。这也就意味着，在2027年以前，龙湖已无美元债压力，在债务上掌握更多的战略主动。

在财务上的自律，让龙湖获得更高的信用评级。截至目前，惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，这在当下的行业里并不多见，龙湖也凭借高信用评级，可以借到更便宜的钱，形成了正向循环。

龙湖及时作出了正确的战略判断和经营调整，守住了安全经营的底线，顺利拿到行业下半场的入场券。

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