房产•博鳌观点 | 高力国际邓懿君：商业地产市场正在复苏，个别领域恢复到基本面还需一两年

每经记者 刘颂辉    每经编辑 魏文艺    

今年上半年，国内商业市场迎来复苏。宏观层面，相关部门和城市出台了不少政策意见，优化营商环境，促进消费商业的发展。其中，明确提出有限支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。

物流投资运营也迎来“资本及时雨”。据观点指数收录的仓储业主要融资事件有15起，披露总金额达317.7亿元。部分仓储企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平，打通Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。

作为在中国市场发展超过30年的商业地产咨询机构，高力国际对此有何判断和分析？8月8日，在观点机构主办、每日经济新闻等联合主办的2023博鳌房地产论坛上，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了高力国际中国区董事总经理邓懿君。

高力国际中国区董事总经理邓懿君 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

NBD：今年以来，您在零售商业市场的观察中，看到哪些趋势和特点？

邓懿君：零售商业市场的复苏表现是很直观的，但是这种复苏是来之不易的，经历过三年非常困难的市场时期，终于看到消费的信心慢慢得以恢复。特别是餐饮娱乐等业态方面复苏同步带动，商场气氛逐渐好转。

NBD：从企业角度而言，当前商业地产发展的重点是什么？如何抓住当前经济和消费恢复的机遇？

邓懿君：其实商业地产分为多个维度，首先一般老百姓可能会说如果出来创业，可以在商场里开个店。但是对圈内人来讲，从投资端、开发商到运营方，三个主要的行业参与者都有不一样的机遇。

比如说社区商业或者是一些老化的商业项目，可以去探索城市更新和改造的可能性。如果配合未来的消费趋势，设计和产品落后了，却是资方在大城市寻找的机会。

对于开发商来讲，过去三年是比较困难的，经营商场遭受过各种各样的挑战。现在开始从商场的人流和消费力慢慢恢复，就要考虑到，除了将房子租出去以外，能否提供更多的附加值给商户，给到终端消费者，让人流量不断。

所以会看到很多开发商都在开发会员APP，其实都是让流量到商业体以后，可以变成复购的客户。这意味着下次再来，你会看到大型商场都很在意，所谓的从私域流量到运营方，也和开发商差不多。

因为轻资产运营在商业中是比较新的板块，我们会看到一些传统房企，以前以重资产去建商场来运营，如今都走向轻资产进行品牌管理输出，而且这种方式可以规模化。轻资产运营方如果有真正的能力，去找资方或是硬件改造是比较可靠的方式。面对众多存量资产，如果开发商没有运营能力，完全可以由资方来做轻资产运营。

NBD：物流地产也是一个值得关注的领域，此前快速增长，并吸引各家企业进入，为何近期这方面的需求量减少了？

邓懿君：这两年疫情影响下，消费被压制了，也导致物流成本上涨，以及整个供应链成本上涨，变成整个行业利润下降。再加上早年留下来的某些地区的供需失衡，就会变成现在看起来是仓库很多空置在外面。所以我们觉得，首先要从我们的购买力入手，包括社会消费额和网上消费额，特别是网上消费额的比重和增长，其实是每年都看得到的。

为什么仓储也困难，租金下跌，是因为供大于求，所以就要等基本面恢复，用存量仓库慢慢的需求增长来填充，才会回到一个比较健康的基本面，我们觉得还需要有一两年的时间。

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封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄