存量房贷利率真要降？央行定调：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

每经记者 肖世清    每经编辑 张益铭

8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，部署下阶段工作计划。在支持房地产市场平稳健康发展上，多个提法引发市场关注。

会议指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

《每日经济新闻》记者注意到，此前央行在国新办新闻发布会上就曾指出：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

易居研究院研究总监严跃进表示，表述由此前的“支持”和“鼓励”，转变至现在的“指导”，这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

值得注意的是，近期多个部门不同场合针对优化房地产政策密集发声。7月24日，中央政治局会议召开，明确指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；7月27日，住建部召开企业座谈会时指出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

7月14日，国新办发布会上，央行表示：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

而本次会议指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

易居研究院研究总监严跃进表示，此前是“支持”和“鼓励”，而现在是“指导”。这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。

贷款市场报价利率（LPR）历史走势图 来源：央行网站

严跃进称，此次政策还提及了调整存量房贷的基本原则，即“依法”和“有序”。从依法的角度看，主要是要从合同规定以及信贷工作等角度进行。而从有序的角度看，主要是指此类工作调整涉及方方面面，更要设定好机制，有序开展相关工作，即要协调好各方利益。

记者注意到，本次会议首次提及城中村改造金融支持。会议指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

严跃进认为，此次三个领域的金融支持，也说明当前对于一些保民生领域的工作有新的划分，此次将此类领域划分为住房租赁、城中村改造、保障性住房。这个划分信号意义很强。过去提及比较多的可能是老旧小区改造、保障性租赁住房等内容。而此次央行对于此类划分有所变化，所以金融投放重心有变化，这要求各市场参与主体关注此类微妙的变化。

专家：降首付、降房贷等政策继续落实空间依然很大

此次政策明确了下半年6项主要工作，主要涉及货币政策总定调、外汇市场稳定、房地产健康发展、金融风险化解、金融国际合作、金融服务水平提升等内容。值得注意的是，近期央行多次提及降低存量房贷利率。

严跃进称，在这六项工作中，房地产是唯一提及的产业经济，充分说明在诸多产业发展中，房地产是最受关注的。这也说明金融部门对房地产业的大力支持。房地产业需要珍惜金融的各类支持工作，积极稳健发展。房地产方面的一些既有政策继续强调，说明政策总体上延续了上半年的总基调。从此类政策来看，涉及到金融16条政策落实和延长、各领域融资工作推进、差别化住房信贷政策等。尤其是此次再次提及“引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，这说明降首付降房贷依然是下半年刺激购房方面的重要政策，也意味着此类政策继续落实的空间依然很大。

评价央行、外汇局本次会议将给市场带来的影响，严跃进表示，这是央行新任行长首次重要会议，所以对于理解央行新的货币政策工具和新的政策支持方向具有重要作用。尤其是在诸多产业经济中，房地产是唯一被提及要重点支持。单纯从这个角度看，这个信号意义反而是最强的。

他称，各类政策延续，也使得各地地方政府制定政策有更好的货币政策基础和金融基础。各地当前正紧锣密鼓地制定出台政策，也会和此类货币金融政策结合，发挥好效应。体现了此前国常会提及的政策导向，即体现出宏观政策的针对性、组合性和协同性。

严跃进称：“房地产方面的各类支持继续加大，尤其体现为购房、租赁、城中村、保障房等领域。各部门要充分理解此类金融政策所带来的积极影响，尤其是当前最关键的就是要把购房领域的工作扎实推进，积极推动住房消费市场的活跃。而相关金融机构等也要积极做调整，围绕此类领域做好相关支持。”

封面图片来源：视觉中国-VCG11394443125