超5万人围观，两套房拍出上亿元！深圳法拍豪宅也“遭抢” 专家：“捡漏”也要谨防风险

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

在深圳，顶豪向来不缺乏购买力，哪怕在法拍市场，豪宅房源同样受到追捧。

7月21日，位于南山区的半岛城邦三期，两套海景豪宅法拍房经过数十轮加价后成功拍出。加上税费，这两套房源成交总价达1.24亿元，单价约23万元/平方米。

据阿里法拍信息，这两套法拍房均因半岛城邦开发商与一家小额贷款公司产生借款合同纠纷而被法院裁定拍卖。其中一套是位于3号楼的高层海景大平层，面积为345平方米；另一套是位于1号楼端头位置的海景大平层，面积为196平方米。

拍卖当日，3号楼房源吸引了11人报名，共有2.6万人围观，最终经过128轮竞价后以7928.7万元成交；1号楼房源吸引了16人报名，共2.5万人围观，经过180轮竞价后以4492万元成交。

法拍豪宅受到买家追捧并非个案。《每日经济新闻》记者梳理发现，今年上半年，深圳豪宅法拍市场“捡漏”的现象就时有出现。4月6日，位于罗湖的合正荣悦二期一套140.47平方米的法拍房以1079.6万成交；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平层，以总价4499.98万元拍出；4月9日，华侨城天鹅湖三期，123平的高层大2房拍卖，成交价达1826.52万元。

深圳半岛城邦项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

两套海景豪宅拍出1.24亿元

此次被拍卖的房源为半岛城邦的房源，属于深圳较为知名的“网红”顶豪。

公开资料显示，半岛城邦项目于1996年拿地，2006年开发了一期，此后又陆续开发了二、三、四期。2006-2019年，半岛城邦共开售4次，总成交金额超过300亿元，是深圳少有的单盘销售额超300亿元的项目。

半岛城邦所属的片区为南山区蛇口街道海上世界片区，属于深圳典型豪宅云集地片区，分布着包括海上世界•双玺、海上世界•悦府、海上世界•悦湾等豪宅盘项目，上述楼盘的政府参考价分别为13.2万元/平方米、11万元/平方米、10万元/平方米。

从拍卖的具体信息来看，这两套半岛城邦的房源共吸引了超5万人围观，超300次竞价。

来源：阿里法拍

其中，3号楼房源拍卖价为7929万元，面积为345.13平方米，折合单价约22.97万元/平方米；1号楼房源的成交价为4492万元，面积为196.16平方米，折合单价为22.90万元/平方米。

具体来看，其中3号楼房源吸引了11人报名，2.6万人围观，共进行了128轮的竞价，最终以7928.7万元成交。1号楼房源吸引了16人报名，2.5万人围观，共进行了180轮竞价，最终以4492万元成交。加上税费，这两套房源的总价约为1.24亿元。

7月24日上午，该片区内房产中介李梦楠（化名）告诉每经记者，“南山蛇口片区属于深圳顶级豪宅第一梯队，虽然看上去成交价格很高，但这属于一线永久海景，且与周边房源存在一定价差，不少有资金实力的买家对这些稀缺性房源还是抱有‘捡漏’心态的。”

此前，每经记者实探半岛城邦项目了解到，该项目紧邻深圳湾公园和深圳湾体育中心，高层可享海景。另外，半岛城邦三期作为深圳市顶级豪宅之一，还拥有高端的物业管理、配套设施和社区氛围。

“价格上有一定‘捡漏’空间”

值得注意的是，类似豪宅法拍被“争抢”的案例，今年上半年在深圳时有发生。

今年4月6日，位于罗湖的合正荣悦二期一套140.47平方米的法拍房，以1079.6万成交，溢价率超20%；4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）一套199平方米的四房大平层，以总价4499.98万元拍出，折合单价22.5万元/平方米，溢价率达89%；4月9日，华侨城天鹅湖三期，123平的高层大2房拍卖，成交价达1826.52万元，溢价率为37%。

在业内看来，导致部分法拍豪宅房源受追捧的重要原因，除了环境溢价、豪宅稀缺性等原因外，最为重要的一个原因还在于，部分法拍豪宅与周边房源相比存在较大价差，这也为实力买家提供了“捡漏”空间。

7月24日下午，全联并购公会信用管理委员会专家安光勇通过微信向每经记者表示，“深圳部分豪宅在法拍市场能享受高溢价，与这些房子的价格较低有关，这使得一些买家看到机会。对实力买家来说，这些法拍豪宅可能确实有一定的‘捡漏’空间，即便是高溢价购买，相较于正常市场价仍可能是较为划算的投资。同时，一些投资者可能抱有赌徒心态，希望通过法拍市场购买物超所值的豪宅。”

以上述成交的两套法拍豪宅为例，虽然成交单价达到22.90万元/平方米，但与片区内的豪宅相比价格并不算太高。同在该片区的一套海上世界双玺的顶层豪宅，面积为529.23平方米，业主挂牌价为2.49亿元，折合单价47.05万元/平方米。而该房源的参考价仅13.2万元/平方米，参考总价仅6986万元。

海上世界双玺顶层挂牌房源 来源：贝壳找房平台

安光勇指出，高溢价并不代表这些豪宅的实际价值，市场参与者需要谨慎对待。在法拍市场中，尤其是对于豪宅等高价物业，需谨慎评估市场情况和自身投资能力，避免因盲目追逐而导致投资风险增大。

北京市京师律师事务所合伙人卢鼎亮向记者指出，豪宅法拍市场虽然存在“捡漏”空间，但收益其实也是与风险对等的，相关风险也不容忽视。“在前期尽调时需要注意该豪宅是否有承租人、是否有大额欠缴的未清偿费用、是否存在较大房屋腾退难度、房屋是否存在优先债权人及优先债权的金额及数量、房屋现状是否存在瑕疵或重大缺陷、房屋过户需要承担的税收等。在综合评估上述因素后，结合竞拍价格，才能判断法拍豪宅的性价比是否确实比二手房交易市场的性价比高。”

来源：同致诚评估

值得一提的是，法拍市场有房源高溢价成交并非普遍现象。根据圳同致诚评估数据研究中心数据显示，2023年深圳法拍共挂出2470套房源，成交985套，流拍60.12%，流拍率仍处于高位水平。

而从成交的主力户型来看，截至今年上半年，法拍市场上户型在150平方米以上房源的成交量仅为1.22%。而深圳法拍市场的主力户型主要为80-100平方米户型，其中80-90平方米户型占比为27.35%；90-100平方米的户型占比为25.31%。

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄