楼市半年考·房企| 上半年，频频高溢价“抢地”的建发

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

建发抢地的动作还在继续。

7月12日，建发经过201轮竞价后，以总价4.6亿元、溢价率48.86%，并配建4900平方米，竞得福建晋江池店中片区P2023-5 号地块。

同日，在浙江台州，建发经过147轮竞价，以总价8.47亿元、溢价率20.83%摘得台土告字【2023】055号地块。在半个月前，建发就曾以总价约9.64亿元竞得台州市椒江区葭沚街道地块，当时的竞价轮数达到了157轮，溢价为49%。

事实上，这只是建发2023年以来拿地的常态。据中指研究院数据，今年上半年，建发累计实现全口径新增货值约668亿元，位列行业第三，仅次于华润置地的927亿元和保利发展的812亿元。

抢地的决心

204、201、193、157……这是厦门建发今年上半年拿下的部分热门地块竞拍轮数，溢价拿地已成为其上半年拿地的主要特点。

如在7月13日，上海第二批集中供地第三日，浦东新区曹路基地15-01地块在经过26轮竞价后，报价达到上限价格133651万元，楼面价28369元/平方米，溢价率10.00%，转现场摇号程序后，最终该地块由联发&建发摇中。

6月28日，福建晋江陈埭镇晋东新区一地块出让，建发、保利、龙湖、中海、晋江文旅、晋江房建、滨江商务等多家房企报名参拍。最终，在经历了204轮竞拍后，该地块被建发以4.7亿元触顶竞配建竞得，溢价率47.78%，这也是建发首次落子晋江。

而在此之前的6月16日，经过155轮激烈竞拍后，建发以8.41亿元成功斩获、楼面价8492元/平方米、溢价率24.8%拿下福建龙岩2023拍-6地块。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年上半年建发所拿地块超90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%、台州市椒江区地块溢价率也达到49%，而在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发所拿地块均是触顶竞价所得；而底价拿地的地块则主要位于无锡、苏州、莆田等城市。

2023年上半年房企权益拿地榜TOP10 来源：中指研究院

另外值得注意的是，在对热点城市、优质土地的争夺中，建发对于标的物势在必得的意图更为明显，为此在今年上半年，建发还拿下了多个城市区域的“地王”项目。

如7月3日上午，在经历了两个多小时的激烈竞拍后，建发以总价26.56亿元拿下佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块，溢价率超52%，折合楼面价约24350元/平方米，刷新了佛山楼面价纪录。

在6月28日的东莞土拍上，在完成65轮快速竞价后，建发以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块，刷新了东莞南城的地块楼面价纪录，并跻身全市第三。

此前的5月18日，江苏太仓万达一核心宅地，在历时1个半小时、193轮报价，建发在与保利置业、招商蛇口等品牌房企的竞争中胜出，最终以总价15.19亿元、楼面价约13771元/平方米、溢价率14.76%摘得该地块，成交总价、成交楼面价均创下了太仓土拍的新高。

来自中指研究院数据显示，今年上半年建发拿地金额达到了276亿元；累计实现新增货值约668亿元，位列行业第三，仅次于华润置地的927亿元、保利发展的812亿元。

规模的渴求

事实上，建发对于土地的渴求，早在2022年就已显露。

2022年全国土拍市场遇冷，但建发仍是全国土地招拍挂市场的常客。中指研究院数据显示，2022年全年，建发的拿地金额约544亿元，位于行业第四位，仅次于华润置地、中海地产和保利发展。

据建发香港上市平台建发国际集团的年报数据显示，截至2022年末，建发的土地储备约1620万平方米，在国内合计有251个项目，库存总可售货值达2501亿元，其中2022年新增土地91%位于一二线城市。

而在进入2023年后，建发对于拿地的目标更是有增无减。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在年初的业绩会上表示，公司在2023年的拿地目标肯定要比去年多，预期是实现2000亿元左右的货值。

如今上半年约668亿元的新增货值，与年初定下的“2000亿目标”还有不小的距离，这也就不难理解为何建发近期会多次高溢价拿地了。

2023年上半年房企销售金额榜TOP10 来源：中指研究院

而相较于此前布局主要集中在一二线城市的策略，今年以来，建发加大了对三四线城市的布局，如在台州、晋江、丽水、泉州等地频频拿地。

以泉州为例，作为建发的传统优势市场，2013年建发就进入包含4区、3市、5县的“大泉州”市场，到2022年以61亿元销售金额占据市场第二位。虽然通过在泉州的强势市场地位，建发在此前能够保持较低的拿地成本，但今年所拿地块受到限价影响，后续利润表现或许也将受到影响。

而建发新进的城市丽水，由于所拿地块位于市中心，在多家房企围猎的情况下，经过133轮竞价才最终成交，成交价9.73亿元，与起拍价6.9亿元对比，溢价率达41.01%。

“除了好的一二线城市地块要去拿，但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展，特别是较为熟悉和有把握的福建乃至长三角的区域。”建发国际管理层此前就曾对外表示。

而建发如此频繁地拿地，其实质还是源于对规模扩张的渴望。中指研究院数据显示，截至6月30日，建发累计实现权益销售金额约752.2亿元，累计实现权益销售面积约332.2万平方米，同比分别增加约66.34%、约38.36%。同时，建发全口径销售金额约953.3亿元，位列行业第九，其销售业绩主要来源于二线城市。

在今年初，建发国际就曾坦言依然追求一个比去年更有增长的销售状态，“我们终究希望能够增长个10%-20%，作为今年努力的目标去做。”

溢价拿地的隐忧

然而，高溢价拿地的背后却是对其利润的损害。

据2022年报，建发股份房地产业务毛利率仅为14.6%，而2019-2021年建发房地产业务的毛利率已自28.69%跌至约16.76%。与此同时，2022年同期建发国际毛利率录得15.28%，较2021年同比减少1.36个百分点。

记者注意到，建发前两年在一些城市的高价拿地项目，甚至出现低价出售情况。

以广州建发•明珠湾玺为例，公开信息显示，2021年4月广州第一轮土拍中，建发竞价67轮后，击败13家房企，以最高限价20亿元、溢价率45%、楼面价23604元/平方米拿下南沙板块一宗地块，这一成交价格也一度成为南沙新地王。

根据出让信息，该地块计容面积约8.9万平方米。其中，商业面积2.7万平方米，住宅面积6.2万平方米，并配建3600平方米政府性住宅。若仅以可售住宅面积计算，项目楼面单价超过了3.4万元/平方米。

2023年上半年房企新增货值TOP10 来源：中指研究院

2022年4月，该地块所建项目建发•明珠湾玺开盘，均价3.8万元/平方米，仅比楼面价高了约4000元。但尽管如此，该价格依然属于区域内房价天花板，这也导致项目在2022年去化率尚不及20%。而到去年下半年，南沙楼市回调，房价开始回落，目前该项目均价已经来到3.3万元/平方米。

这一价格也被当地业内人士称为“真心交个朋友”。

此外，建发旗下的宿迁•誉璟湾项目计提存货跌价准备4.5亿元，宿迁•文瀚府项目计提存货跌价准备2.88亿元，佛山•三堂锦园项目计提存货跌价准备2.54亿元，济南•玖熙府项目计提存货跌价准备2.4亿元，南宁•和鸣项目计提存货跌价准备2.16亿元……2022年，建发股份存货计提跌价准备的51.1亿元中，房地产业务计提存货跌价准备就达到了48.39亿元。

而以净利润率作为考核的建发国际，2022年净利润率降至5.6%，为上市以来的最低点。建发国际管理层也直言，是受到较高减值的影响。“从结转来看，可能2024年的影响就会小很多，因为目前整个销售端的利润率也在提升。总体而言，销售端的利润率基本判断可以说是比较触底的状态。”

 【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄