物业观察| 方隅公寓：居住体验是增值服务的基础，要搭建完善的“投融建管退”资管体系

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

住房租赁市场正在逐步进入高质量发展阶段。

宠物友好型公寓、社群平台打造、智能化场景应用……集中式长租公寓不断拓展服务边界、提升服务水平和居住品质，以期在市场中掌握主动权。年轻人对居住方式需求升级和城市化进程的推进，也推动长租公寓行业从最初的居住落脚，升级成享受生活、社交娱乐的重要平台。

2022年12月中央经济工作会议明确指出“解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”，中央对住房租赁市场发展定位的顶层设计，推动了相关支持政策的加速出台，自上而下地坚定了各方的决心与信心，引导企业积极参与市场建设，住房租赁市场逐步进入高质量发展阶段。

长租公寓企业正在构建全域品牌产品线，以满足多样化的租房需求，同时，企业也发现，相关增值服务正在成为新收入、新利润的增长点，但是增值服务潜力在哪里？要真正实现增值服务对利润的有效提升还有哪些路要走？

日前，《每日经济新闻》记者走访了部分集中式长租公寓和专家，寻找长租公寓增值服务的核心竞争力。

居住体验是增值服务的基础

位于闵行区浦江镇的方隅公寓，是一家开业4年的集中式长租公寓。

“搬家、保洁、网络升级、健身私教服务，沿街裙房商铺出租，如便利店和即将开业的洗车房等，内外联动形成增值服务的闭环。”店长郑钦仁介绍说。

一楼空间预留了一块空地，据郑钦仁介绍，作为闵行区人才公寓，这里将是党建服务中心和人才落户的便捷办理窗口。

行业人士认为，集中式长租公寓是一个对运营精细度要求极高的行业，利润要一点一点地做出来。

方隅公寓上海浦江店 每经记者 包晶晶 摄

据记者观察，方隅公寓浦江店设置了大面积公共空间，落地窗、智能马桶和带烘干洗衣机等硬件的配备意味着成本的上升，在一线城市4500元起租金之下，增值服务收入非常关键。

中指研究院物业总经理牛晓娟对《每日经济新闻》记者表示，在当前经济和行业形势下，长租公寓面临的三大最核心痛点，即深入了解客户需求、实现服务的个性化和差异化，以及借助智慧化工具为业务优化提供支持。

“一方面要深入了解客户需求，可以通过市场调查、客户满意度调查等方式，深入了解客户需求和痛点，根据不同客户群体的特点和需求提供定制化的服务。例如，针对年轻群体，推出共享空间、智能家居技术应用等；针对家庭用户，提供家政服务、亲子活动等。另一方面，要持续强化企业的运营能力，可以借助智慧化工具收集并分析增值服务的运营数据，了解客户需求和满意度，为业务优化提供依据。根据分析结果调整服务内容、流程或价格，以实现更好的运营效果。”牛晓娟指出。

对于前两项痛点，方隅方面回应记者采访时表示，目前客群画像是极具流动性、富有上进心，栖居在一二线城市的年轻个体，以及意见领袖、资深高管等高收入人群，他们享受着与城市繁荣同步的生活，渴望更优质的事物。对此，方隅也一直在努力——不断突破边界，营造丰富场景，通过萌宠活动、公益活动、跨界活动等，在各个维度为客户创造更多元化、更前沿的租住生活。居住体验是增值服务的基础，将住客日常消费锁定在公寓内形成闭环，从而进一步提升利润空间。

方隅公寓内部 每经记者 包晶晶 摄

基于对客群的认知，方隅在公寓产品中规划了中庭阳光草坪、萌宠乐园、公区氧吧阅读，住客可以参与多样的文化、艺术、休闲活动以及社群互动。

“还是以服务为核心，我们浦江店楼宇面积2万平方米左右，公共区域2000平方米，比例接近10%，和周边其他公寓产品相比优势非常明显。”郑钦仁说。

搭建完善的“投融建管退”资管体系

中指研究院报告指出，随着住房租赁市场的快速发展，越来越多企业涉足长租公寓领域，开启了租赁市场大浪淘沙的过程。凭借金融机构背景，金融系运营机构在资金实力、资金成本等方面具有明显优势，助力企业合作、收并购等业务开展，更容易实现规模扩张。

方隅方面透露，从决定要做长租公寓开始，就决定要配合基金管理业务来进行，这是建立方隅整个业务体系的前提。在2022年第四季度，方隅通过项目协助业主取得预期投资收益，跑通“投融建管退”资产管理生命全周期。截至目前，方隅运营的长租公寓重资产规模已经超过180亿元。

克而瑞指出，最直接展现的是住房租赁企业的开业规模及管理规模。随着行业相关制度的不断完善，不论是最开始的创业系，还是后来的房企系、国家队，近两年都在追求规模上的突破。更大的规模，代表着这个住房租赁企业对自身发展未来向好的预期和发展动力。

对于长租公寓行业的发展，方隅判断，“未来将有越来越多企业、品牌涌入这条赛道，我国住房租赁行业已经进入资管时代，能够做好资产管理的住房租赁企业，才能享受政策、金融的红利，进一步巩固规模和市场。‘以始为终、以退为投’的原则基础是，首先要先在思路上理清脉络，然后付诸实践，搭建完善的‘投融建管退’资产管理体系。”

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄